深圳樓市：“脫韁”？

2015年是深圳樓市有史以來最瘋狂的一年，房價上漲的速度和成交量均大幅增長。這種一枝獨秀的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)人士看來原因頗為復雜，既有國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的變向，另外還有深圳從2014年后的需求釋放，以及最近兩三年經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來的紅利。

王容看著手里的房價單，哭笑不得，就一個春節(jié)而已，本來2萬元一平方米的房子如今竟然已經(jīng)站到了4萬元的高位，100平方米，一個春節(jié)，就漲了200萬。“我買不起了?！被槠趯⒔耐跞菘嘈α艘幌?，拿過房東的雙倍違約金，退出了購房大潮。

王容不是深圳的個案，如今，像王容一樣的購房者，在這短短的幾個月里，都有差不多相同的經(jīng)歷，房東寧可出雙倍的違約金，也不愿意賣房，為什么？因為房子漲價的金額能獲得的收益，和違約金比起來，違約金真的不值一提。

數(shù)據(jù)顯示，自2014年“930政策”至今，深圳房價的上漲行情已經(jīng)持續(xù)了16個月。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均價33426元/平方米，單年漲幅為39.43%。

進入2016年，深圳的瘋狂并沒有停下，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2月深圳一手住宅成交均價為48095元/平方米，環(huán)比上漲3.4%，同比漲72.1%。在二手房方面，根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，2月深圳的二手住宅成交均價高達5.26萬元/平方米，環(huán)比上漲2.2%，繼續(xù)刷新歷史紀錄。受春節(jié)因素影響，二手住宅成交8496套，環(huán)比大降44%，但同比大漲66%，創(chuàng)下了歷年同期2月的成交量新高。

深圳房價究竟怎么了？在調(diào)控政策下，為什么它就越調(diào)控越高呢？

改革先地的高房價“基因”

深圳是一個很有特點的城市，經(jīng)濟發(fā)達，是中國最早一批特區(qū)，但是，因為靠海，所以土地面積有限，近幾年土地供應更是持續(xù)縮減。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，但現(xiàn)在已使用940平方公里。

這意味著，未來5年，深圳只有36平方公里的新增建設用地，每年僅7平方公里。因為新增土地少，因此深圳這座中國最年輕的城市早早就走上了城市更新的道路。

在今年深圳可供銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，占比高達58%。但由于城市更新項目在房價看漲的趨勢下難度也越來越大，因拆遷矛盾加劇導致周期長、成本高，不確定性也急劇上升。再加上在2014年經(jīng)歷佳兆業(yè)事件后，深圳眾多城市更新項目的推進必然會受阻，周期也將更長，這也會導致深圳加快新房供應方式的改變，短期內(nèi)新房將更加供不應求。

另外，有專家指出，近期深圳二手房價格出現(xiàn)大幅上漲，不論環(huán)比還是同比，深圳2016年的價格漲幅均為國內(nèi)所有城市之冠。相對北京、上海等一線城市動輒七八萬一平方米的單價，深圳的房價并不高，現(xiàn)在漲幅明顯是因為要補漲。

補漲的因素有很多，深圳城市環(huán)境好，無論是空氣質(zhì)量、綠化環(huán)境還是生活配套，并不亞于北京、上海，甚至更適宜居??；深圳經(jīng)濟動力強勁，城市排名早已提前，甚至超過了上海、廣州；深圳的金融步伐快，相對其他幾個城市，深圳的金融前景步伐更快，有新金融就有新未來；深圳的人口結(jié)構(gòu)，本土人不多，多為外來，而且他們有強烈的歸宿感，要在這個城市立足，大多是年輕人，年富力強，正在上升期；深圳的房屋持有量本身就低，其他一線城市原居民大多都有房，而深圳基本上都是剛需和改善，房屋需求旺盛。

“深圳房價持續(xù)上漲，內(nèi)部動力來自于深圳戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)的布局，高等教育、軌道交通、高鐵等城市短板的迅速升級，龐大的高凈值人群，市民相對成熟的理財觀念，年輕化的人口結(jié)構(gòu)等；外部動力來自于當前國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢和政策?！?深圳市規(guī)土委副主任喬恒利表示。

甚至有人提出，“香港因素”是深圳房價為何上漲最常見的一種解釋。被鼓吹已久的“深港一體化”繪就了未來深圳城市地位進一步提升的美好圖景，似乎深圳房價早晚要追上香港，而另一方面，來自香港的購買力也被指責為與內(nèi)地人爭利、樓市暴漲的主因。

隨著深港一體化，西部通道的開通，深圳南山房價一路飆升，直接蓋過福田，成為深圳區(qū)域房價最高板塊。深圳、香港的合作加強，對于深圳房價的影響不可小覷。

但是，記者在走訪中卻發(fā)現(xiàn)，此番推動房價上漲除了以上原因之外，還有一個重要的原因，就是眾籌購房。

眾籌下的買房“眾愁”

當眾籌衍生到經(jīng)濟生活的方方面面時，買房也能隨手拈來。

越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊伍。在深圳已經(jīng)有一套房的彭女士，近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。

在她看來，眾籌買房與其它眾籌項目并無本質(zhì)區(qū)別。彭女士邀請了幾個朋友一起湊齊了房子的首付，大家簽訂一個合約，以其中某一位的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成。

“合同中還要考慮房價滯漲的因素，若到某個時間點，房價漲幅依然不高，也必須拋出?！迸砼勘硎荆娀I買房也要有嚴格的風險控制，眾籌人之間也一定要講究合同里的“規(guī)矩”，這才能各取所需、分的利益。

而在坊間，最被人們認為是眾籌買房的先得利益者莫屬房地產(chǎn)中介，或許有靜水樓臺先得月的“嫌疑”，房地產(chǎn)中介被輿論制造成眾籌買房、哄抬房價的“罪魁禍首”。

深圳房地產(chǎn)研究人士李宇嘉曾表示，中介人員炒房在深圳早已是公開的秘密。掌握樓市最有價值信息的，是天天與買房者、賣房者打交道，天天看房的房產(chǎn)中介們。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潛力，房產(chǎn)中介們的信息優(yōu)勢無人能敵，他們炒房也具有天然優(yōu)勢。

深圳某中介工作人員單小紅（化名）對記者坦言，他也參與了眾籌買房，“其實我們的途徑和眾多投資客一樣，就是看好樓盤，低價購入，高價賣出。不同的是，畢竟我們的收入低，就邀了幾位‘鐵桿’一起眾籌，能夠‘單兵作戰(zhàn)’的是鳳毛麟角?！?/p>

單小紅和另外4名同行入手的是一個面積為46平方米的戶型，去年年初170萬購入，四個月后以最終223萬的價格出售。三成首付款51萬，是他們眾籌得來的啟動資金；期間的交易費用、“房票費用”約9萬，凈增值收益43.6萬，收益率達到86%。

但業(yè)內(nèi)人士多認為，雖然中介在眾籌買房中有著諸多一手信息及便利條件，但絕非是炒房團的“主力”?！吧钲诖蟾庞?萬名房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，90%以上的中介是沒有能力炒房的，他們并不是深圳購房的主流人群。根據(jù)估算，買房的地產(chǎn)中介僅約5%?！?/p>

房地產(chǎn)眾籌發(fā)端于美國，中國的房地產(chǎn)眾籌平臺在2014年開始出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2015年，國內(nèi)房產(chǎn)眾籌互聯(lián)網(wǎng)平臺數(shù)量約在15家左右，其中較為知名的有主打“社交房產(chǎn)眾籌”的房寶寶以及平安好房網(wǎng)的“好房眾籌”等。

北京市盈科律師事務所合伙人鄔錦梅表示，眾籌買房雖然看上去很“美好”，但其暗藏的風險也不容忽視，由于缺乏監(jiān)管，眾籌買房項目的成敗幾乎取決于發(fā)起人的信用和道德，一旦發(fā)起人出現(xiàn)問題，就可能出現(xiàn)風險。

“若眾籌購買的房屋無法按時完工，或者出現(xiàn)爛尾樓，會導致所有出資人的產(chǎn)權(quán)不能獲得保障。如果產(chǎn)權(quán)登記人未經(jīng)其他出資人同意自行將所購房屋出賣并完成了過戶登記，在購買人符合善意第三人的情況下，其他出資人的權(quán)利很難得以保障。” 鄔錦梅說。

誰來遏制“脫韁”的房價？

一路飛奔的深圳房價，已讓政府層面頗有“脫韁”之憂，廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞表示，高房價是深圳當前難解決的大問題，但政府不可能袖手旁觀。未來，深圳將大量供應原特區(qū)外土地，并出臺一些政策規(guī)定不允許炒房。

“如果房價過高、上漲過快，不僅人才在內(nèi)的居民難以安居，而且影響到了整個深圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的氛圍，我們也會根據(jù)因城施策的原則，果斷采取措施?！?深圳市規(guī)土委副主任喬恒利說。

這些政策已經(jīng)有了“苗頭”——2016年3月1日，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心網(wǎng)站發(fā)布提示稱，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，深圳將于4月1日起對房產(chǎn)評估價格進行例行更新。多位業(yè)內(nèi)人士指出，這次例行更新很大概率是上調(diào)評估價，這意味著各種稅費成本都將增加，客觀上將起到平抑房價的效果。

深圳業(yè)內(nèi)人士介紹，房產(chǎn)評估價是國家征稅的依據(jù)。如果上調(diào)則是變相加稅，將增加購房成本。具體幅度，要等4月1日系統(tǒng)上線后才能知道。但從慣例看，契稅、營業(yè)稅、個稅，都將出現(xiàn)一定幅度的上漲。

但是在更多的業(yè)內(nèi)人士看來，上調(diào)房地產(chǎn)評估價格并非打壓房價的利器，“深圳人對稅費的敏感性不是特別高，如果大家預計房價還會漲，不會那么容易打下來。因為決定大家買不買房最重要的是對房價的預期。這樣的政策可能不足以打亂大家的預期。所以2016年深圳房價將會是穩(wěn)中有漲，但大漲的可能性不是很大。” 深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示。

在限購調(diào)控層面，深圳也在研究制定新的購房政策。一份深圳春節(jié)后正在研究的政策清單正在業(yè)內(nèi)引起討論，所涉及的調(diào)控措施包括：

一、購房者的社保要求，由連續(xù)一年繳納改為連續(xù)三年繳納；二、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅免征期由兩年改為五年；三、首套房按揭貸款的要求提高，即使已結(jié)清前套房產(chǎn)貸款的購房者，不能再獲首套房按揭貸款；四、首套房首付比例從25%提高到30%。

幾項措施中，社保繳納由一年改為三年被認為具備較大可行性。原因是在北上廣深四個一線城市中，唯有深圳對非深戶籍的購房限制最為寬松：購房人只需提供一年以上的納稅證明和一年以上的社保證明即可。同等條件下，北京和上海對非本地戶籍購房的社保繳納要求分別是五年和兩年。

不少資深中介人士表示，以上措施不會同時出臺，但鑒于深圳現(xiàn)在的高房價走勢與政府近期的發(fā)聲，其中的一兩條落地并非沒有可能。深圳政府一貫是小道消息試探民意，然后順勢推出。

在一雙“無形的手”調(diào)控房價之時，政府層面也在用“有形的手”——增加供應、加大保障來應對房價之困。

“我們今年開始要向原特區(qū)外地區(qū)大量地供給土地，同時把醫(yī)院、教育等配套設施搞好，今年計劃開工建設6萬多套保障性住房，‘十三五’期間計劃籌建40萬套，最近已經(jīng)研究出方案，要把人流、物流、資金流向原關(guān)外地區(qū)引導?！?深圳市委書記馬興瑞表示。

填海造房 另類繁榮能否持續(xù)？

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，深圳歷年新增土地供應較少，約為北京、上海的五分之一，未開發(fā)土地也少。新房供應方面，2008年～2015年，當?shù)匦路考岸址磕昃山涣繉⒔?200萬平方米，但其中新房年均成交量440平方米，僅占36.7%，相形之下，深圳擁有住房的常住人口占比不到四成，供不應求極其明顯。另外，自2013年以來，舊改占全市新增土地面積一半以上，耗時長、成本高、風險大等因素都在助推房價上漲。

馬興瑞表示，深圳空間非常小，沒有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里（5500萬平方米），陸地整備50平方公里左右，“深圳還有100多平方公里，大家可以想象未來還有發(fā)展空間”。

作為一個人口眾多的海濱城市，事實上，過去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳灣包括濱海大道、珠江口的大鏟灣以及鹽田港口的突堤等許多地方都是填海填出來的，填海不僅擴展城市空間，也與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)。

市場中介人士多認為，這次填海有可能選在深圳西部、珠江口東岸的寶安區(qū)與南山區(qū)，前者建有寶安國際機場，后者設有前海蛇口自貿(mào)片區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，深圳福田區(qū)總面積78.04平方公里，55平方公里相當于福田區(qū)的70.5%。深圳業(yè)內(nèi)人士認為，填海造房對深圳過熱的樓市短期內(nèi)并無抑制作用。但從長遠考慮，對填海區(qū)之外深圳其他地方的房價有一定的遏制作用。

2015年是深圳樓市有史以來最瘋狂的一年，房價上漲的速度和成交量均大幅增長。這種一枝獨秀的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)人士看來原因頗為復雜，既有國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的變向，另外還有深圳從2014年后的需求釋放，以及最近兩三年經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來的紅利。當然也包括市場對未來深圳經(jīng)濟的信心。這些都導致2015年深圳房地產(chǎn)的一個飛躍。

2016深圳樓市還會持續(xù)這樣的繁榮嗎？

深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平表示，2015年是深圳樓市瘋狂的一年，量價齊升，置業(yè)者集中入市，不少置業(yè)需求提前釋放。若2016年沒有重大的政策利好出臺與推動，預計會高位回落至年成交8萬～9萬套的正常水平。而鑒于深圳供需矛盾的天然失衡且買賣雙方大部分看漲房價，預計價格會保持15%左右的穩(wěn)步上漲。

在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來，深圳人口增速穩(wěn)定，有效需求強勁，同時土地供應有限，供不應求局面將依然難解。這些因素都決定深圳樓市將會在2016年繼續(xù)慣性沖高。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉亦表示。由于貨幣政策寬松不變，資產(chǎn)配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產(chǎn)的好時機。深圳這樣人口和產(chǎn)業(yè)集聚能力繼續(xù)提升的特大城市，剛需和投資需求等購買力后勁很足，房價自也難以顯著下調(diào)。