探討新形勢下我國房地產開發經營模式

韓璐

摘要：現階段，借助滾動開發經營方式的房地產商的產業生命周期會慢慢發展至成熟階段，他們開始研究企業戰略轉移的手段及途徑。物業擁有和輕資產運營是今后房地產公司轉型的主要方向。輕資產運營模式尚未成熟，目前大幅度提高物業持有的比例完成房地產轉型任務并非最好的選擇。因此，國內住宅開發企業應當將其重心放在社區配套設施的持有上，繼續增加持有規模，才是當前的主要突破口。

關鍵詞：房地產；開發運營模式；分析與探究

筆者圍繞當前形勢下國內房地產領域轉型升級產業的市場規模、國內新形勢下房地產行業轉型升級的市場需求以及市場競爭情況和各大房地產企業的開發經營狀況、新形勢下國內房地產行業轉型升級戰略產業的市場比重等方面進行了深入、全面的闡述。

一、國內房地產開發經營的基本狀況剖析

作為第三產業的房地產行業，其也是市場經濟的重要性標志之一，國內的房地產行業不論是地位、規模還是影響力，均是由于我國改革開放的擴展而慢慢加強。回顧之前，我國房地產大致經歷了四個發展階段：萌芽時期、爆發與停頓期、發展期、成熟期。房地產行業的萌芽出現于廣州、深圳兩地。隨著港商的進駐，慢慢出現了一些邊緣化的房產交易及需求。上世紀80年代末期，深圳頒布了房地產使用權可以被交易的政策。國內真正意義上的房地產是1996年開始，率先發展的依舊為廣州和深圳，在新形勢下增強房產市場的營銷策劃能力的戰略。

考慮到房地產開發的投資價值大、區位性、移動性弱等基本特征，其營銷難度遠遠超過普通的商品。所以說，要想更加有效地將房產產品銷售出去，房產開發商必然會依照市場情況和營銷目標等選用各種各樣的開發經營模式。目前，因為國內房地產領域的快速進步，很多創新性的開發形式逐漸顯現在房地產市場當中。

現階段，我國房地產開發經營的整體趨勢由于受到新形勢的影響，逐漸進入到以市場需求為基本導向的發展時期，房產產品的價格也慢慢向成本價及微利價靠攏，房產市場化趨勢逐漸增強。但是，在市場銷售方面，不管是業界人士還是消費者均更加成熟，單純的概念及介紹早已無法滿足消費者的投資或購買需求。反之，消費者變得更為重視產品本身。因消費者經驗的累積，消費目的更加明確、消費方向更為理性，購買房產的消費者也變得更加慎重。

二、我國房地產銷售產品的方式

（一）房產坐銷

房產的坐銷形式最早發源于柜臺式營銷模式，此營銷方式基本滿足傳統的交易習慣，也適合我國的消費傳統。畢竟，我國在改革開放時期始終處于物資緊張的狀況下，消費市場一直被賣方占據。回首之前的買賣雙方，像以往的古玩交易（決定權在賣家）、當鋪典當（柜臺永遠高于買家身價）、拍賣交易（拍賣人員決定了拍賣物品的價格上漲趨勢，不存在遞減式競價）等當中得到有力證明。這也表明供求關系在很大程度上影響著消費市場、消費市場決定營銷手段的理論。因此，在賣方市場中，坐銷必然是房地產行業當中的首選方式。

（二）產品的精確定位

舉例說明，國外營銷學家麥卡錫提出了“4P”營銷組合策略，具體解釋為：產品、價格、渠道及促銷四方面內容。其認為一次成功和完整的市場銷售，就是把好的產品以合適的價格、適宜的渠道，加上多樣的促銷手段，投放于特定市場中。在此之后，菲利浦·科特勒圍繞著怎樣迎合市場需求的核心理念，又進行了市場調研、市場定位以及目標市場選取等方面的補充，進一步豐富、完善了市場銷售“迎合消費者需求”的基本功能。上述營銷形式表明了在房地產銷售過程中對產品進行準確定位的關鍵作用。

房產市場在面臨洗牌的大趨勢下，更需借助自身的實力和優勢，做出細致的市場調研，然后依照具體區域市場的狀況，對消費者需求進行梳理、分類，準確掌握本地市場的物理屬性以獲取市場認可，進一步提升企業自身的競爭力，在未來的發展過程中搶占先機。比如說，我國的西南地區，新建商品房的主要消費群體為鄉鎮客戶，其主要經濟來源為外出務工所得。因此，當地的中小房地產企業可將目標群體鎖定在這部分外出務工人員。除此之外，還應對戶型配比進行豐富，依照這部分年輕人剛需置業、改善置業、自住兼投資置業等多種需求設計具體的戶型配比，目的是更好地實現新修商品房在這部分群體中的銷售。

（三）保證房產質量

眾所周知，產品質量狀況是企業的命脈，從長遠角度出發，市場銷售行為的成功均建立在良好的產品質量上。在新形勢下，房產產品的質量和目標客戶群體的契合度更加關鍵。房產作為一種長期消費品，產品質量除了房屋自身的品質外，還包含了后期的物業管理水平等。

三、我國房地產開發經營的策略分析

當今，國內普遍的房產經營方式主要為直銷、委托代理及網絡營銷三種。要想更好地進行經營和銷售，必須做好以下兩點：

（一）搞好品牌傳宣和推廣工作

現階段，房地產市場的競爭越來越激烈，品牌效應逐漸凸顯出來。不少知名地產企業早已達成了品牌方面的共識，品牌不但是共公司或者產品的標志，更是稀缺的無形資產，可以起到增強企業或產品市場競爭力的作用。產品是銷售的根本，品質是銷售的核心保障。因此，房地產企業的產品開發和升級應當建立在市場、研發、銷售、物業管理等方面協調統一的前提下，掌握好理念導入、產品定位、規劃布局、戶型設計、建筑景觀等方面，增強產品的附加值及性價比。此外，保證完美的售后服務、樹立優良的品牌形象，積極參與各類大型房產展銷會爭取更多的營銷機會等。

（二）做好市場調研、加快產品的升級和創新

房地產銷售者應當嚴謹對待市場調研工作，認真完成對消費者需求的挖掘和分析，把這一理念始終貫穿于房產開發、經營的全過程，同時具有一定的超前意識，借助本身的優勢，尋求最佳的市場升級、創新時機。

參考文獻：

[1]高軍.新形勢下我國房地產開發經營模式研究[J].房地產業，2015（29）

[2]卜一德.《房地產開發經營管理實用手冊》.中國建筑工業出版社，2010-01-01.