新型城鎮化對青島市商品房銷售的彈性分析

毛甘霖

摘 要：基于2007—2012年的數據，采用彈性分析法分析新型城鎮化建設對青島市商品房銷售的模式影響。結果表明，在新型城鎮化的影響下，青島市商品房年銷售額與城鎮化率、商品房銷售價格、人均可支配收入、房地產開發投資等因素具有高度的相關性，預測分析表明2015—2030 年城鎮化率年均將提高 1 個百分點，青島市商品房年銷售額將年均提高6.06個百分點，并且隨著時間的推移，城鎮化率與商品房年銷售額之間的彈性系數逐漸減少。

關鍵詞：新型城鎮化；商品房年銷售；額彈性系數

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）10-0126-06

引言

新型城鎮化作為未來經濟社會發展的引擎，體現了大中小城市、小城鎮、新型農村社區等的協調發展與互促共進，是城市和諧發展的理想模式，也是未來中國經濟發展的重點[1]。房地產作為新型城鎮化的重要物質載體，是新型城鎮化發展的推動力量。在全球城市人口比重超過農村人口的背景下，發達國家已步入“后城鎮化”時期，城市人口比重普遍在75%以上[2]；這必定造成住房需求的增加，在任何一個國家或地區，一部分沒有滿意住房的人，必然與一部分擁有閑置住房的人形成鮮明對比，而合理性就在于如何控制房地產業的范圍[3]。在我國影響房地產業的因素有很多，其中包括居民可支配收入和土地價格，二者與房價成正相關關系[4]，另外，居民住宅價格的“高價位”也是重要影響因素[5]，房價上漲是多種原因綜合作用的結果，如任其發展，將會給城市帶來諸多的不利影響[6]。再者，影響房地產需求的因素還有收入彈性、房地產價格和利率彈性[7]，以及開發商、房屋購買者以及政府三方面利益的不均衡等[8]。新型城鎮化進程，一方面，城鎮人口增加對住房需求擴大，從而推進房地產市場的發展；另一方面，居民的生活水平隨新型城鎮化的發展得到提高，對基礎設施、商業地產等的要求提升，這也是房地產業發展的重要動力之一。城鎮化的進程，一定程度上會拉大城鄉收入差距[2]，而新型城鎮化要求優先發展中小城市，產業向中小城鎮集中。

青島市是新亞歐大陸橋和沿黃河流域經濟帶的最大出海口，也是中國北方、環黃海經濟圈和東北亞地區的物流中心、旅游中心和制造業基地。在藍黃經濟戰略發展的背景下，青島市作為我國經濟強省、人口大省的“龍頭”，已初步形成了以中心城市為核心、縣級市駐地為重點、小城鎮和新型農村社區為基礎的新型城鎮體系[9]。新型城鎮化對于房地產業有帶動作用，房地產業的發展對新型城鎮化建設有促進作用，商品房銷售情況在一定程度上反映出城鎮經濟發展、居民的生活水平和房地產市場的活躍程度，新型城鎮化是機遇也是挑戰。因此，研究青島市新型城鎮化與商品房銷售發展的關系，預測其發展的趨勢，對促進青島市新型城鎮化與房地產市場協調發展具有理論指導意義。

一、資料獲取與研究方法

房地產業的發展受宏觀和微觀、經濟與社會、內生和外來的等多方面因素制約，經濟和社會因素的變化又是其他因素影響的結果表現。國內外學者對房地產銷售的影響因素進行了大量的研究，主要集中于收入、就業、人口、利率等經濟因素和政策因素[10]。購買商品房的人群多以家庭為單位，居民作為商品房的銷售者，其收入水平將直接影響房地產市場，每個人對于居住環境、文化環境、安全環境以及房地產價格的期待等心理因素也會影響房地產的需求。經濟的發展，國內生產總值的提高，國家綜合實力提高，城鎮居民數量的增加，居民生活水平日益提高，房地產開發投資的力度不斷加大，國家政策的制定，社會的穩定等因素都影響著商品房的銷售。本文將青島市商品房年銷售額作為因變量，人均可支配收入（R）、房地產開發投資（I）、商品房銷售價格（P）、GDP、固定資產投資總額為影響青島市商品房年銷售額的可能自變量因素。

以青島市房地產市場月報和2007—2012年《青島統計年鑒》為數據資源，選取城鎮化率對于青島市商品房年銷售額的影響為切入點，可能的自變量因素（如表1所示），將這些因素與青島市商品房年銷售額進行相關性分析；選取人均可支配收入、房地產開發投資、商品房銷售價格作為自變量，用SPSS軟件進行回歸分析，得出青島市商品房年銷售額相關的預測模型。

利用時間序列的方法預測青島市未來十五年的城鎮化率，計算出相應的自變量及彈性系數，確定青島市城鎮化率對商品房年銷售額的彈性系數。根據公式[11]：Ey=dy/dx×x/y，進行彈性預測，其中，Ey是彈性系數，dx/x為自變量的相對變化率，dy/y是因變量的相對變化率。彈性系數Ey=1，因變量的變化率和自變量的變化率相等，為單一彈性；彈性系數Ey >1，因變量的變化率大于自變量的變化率，即因變量對于自變量的變動率是比較敏感的，為富有彈性；彈性系數Ey < 1，因變量的變化率小于自變量的變化率，即因變量對于自變量的變動率欠敏感，為缺乏彈性。

二、青島市城鎮化水平與商品房銷售

（一）青島市的城鎮化水平

青島市2003—2012年城鎮化水平與商品房銷售面積（如圖1所示）。2003—2012年青島市城鎮化率不斷增長，2005年青島市城鎮化率已超過60%，此后城鎮化率仍在平緩增長，到2012年，青島市城鎮化率達到67.14%，說明青島市已進入城鎮化發展后期。城鎮化發展后期，城市集聚效應與擴散效應相當，城市集聚和擴散都可以帶動經濟的發展，出現城市區域化的現象，集聚不再向單個孤立的城市點上發生，同時伴隨老的城市點向新的城市點擴散，人們對于房地產的需求必然會增加，2012年青島市提出了“全域統籌，三城聯動，軸帶展開，生態間隔，組團發展”的新型城鎮化發展戰略。目前，青島市城鎮化格局模式已由中心城市主導的集中型城鎮化模式向“主次中心城市—重點中心鎮—新型農村社區”多層次均衡集聚城鎮化模式轉變[12]，城鎮化模式的轉變刺激了人們對于房地產商品的需求。2003—2012年青島市商品房銷售面積在2008年和2011年減少，但總體走勢為上漲，2012年商品房銷售面積相對于2003年商品房銷售面積已翻倍。相關研究認為，商品房消費需求的城鎮化彈性系數最大，為5.861，這就意味著每增加1個百分點的城市人口就會增加5.861個百分點的商品房消費需求增長[13]，不可否認城鎮化是促進青島市房地產市場發展的一個重要因素。

（二）青島市商品房年銷售額的發展趨勢

利用SPSS軟件進行相關性分析，分析各變量因素之間的相關密切程度。下頁表2是各個相關因素的Pearson 簡單相關系數矩陣，青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮化率、房地產開發投資額以及商品房銷售價格的相關系數都在0.99以上。因此，當顯著性水平α為0.01時，都應拒絕相關系數檢驗的零假設，認為青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮化率、房地產開發投資額以及商品房銷售價格具有高度的相關性，而GDP、固定資產投資總額與商品房年銷售額的相關系數為0.743和0.767，當顯著性水平α為0.01時，相關性不明顯。人均可支配收入是衡量一個地區消費品市場容量、居民購買力水平，以及經濟發展水平、經濟發達程度的重要指標，居民的人均可支配收入水平會直接影響房地產的價格，一般來說，城鎮居民的人均可支配收入越高，其消費水平越高，對于住房的需求越大。房地產投資的增加表明各個方面資金都逐步大量流入了房地產市場，促進了房地產市場及其相關產業的繁榮。商品房年銷售額與商品房銷售價格的相關系數最大，達到了0.997，這說明商品房銷售價格是商品房年銷售額增長的現實基礎。

經回歸方程的顯著性檢驗（見表3），房地產開發投資、人均可支配收入和商品房銷售價格與商品房年銷售額的回歸系數分別為4.055、1 498.077和3 249.691，表明三者無論哪一項的上升都會推動商品房年銷售額的上升，但三者對商品房年銷售額的影響程度不同，商品房銷售價格對于商品房年銷售額的影響是最大的。由回歸方程的顯著性檢驗表得出青島市商品房年銷售額的預測模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

三、青島市城鎮化率與房地產業的彈性關系

（一）城鎮化率對商品年銷售額的彈性分析

在以上的分析中，我們得出了青島市商品房年銷售額與人均可支配收入（R）、商品房銷售價格（P）及房地產開發投資總額（I）的關系預測模型，據多元回歸分析表明，城鎮化率的變動對人均可支配收入（R）、商品房銷售價格（P）及房地產開發投資總額（I）均有一定的影響。城鎮化建設對于商品房銷售的影響是通過影響這些相關因素來實現的，因此，要計算城鎮化率對商品房年銷售額的彈性系數，首先應該計算對人均可支配收入、房地產開發投資、商品房銷售價格的彈性系數。

下頁圖2中，從R2的值可以看出城鎮化率與人均可支配收入、商品房銷售價格和房地產開發投資是顯著相關的，由公式Ey=dy/dx×x/y可得城鎮化率與人均可支配收入、房地產開發投資、商品房銷售價格的彈性系數ER、EP、EI分別為7.81、6.42、11.63，城鎮化率對人均可支配收入、商品房銷售價格和房地產開發投資富有彈性，具有提升作用。當城鎮化率提高1個百分點時，人均可支配收入將提高7.81個百分點、商品房銷售價格將提高6.42個百分點、房地產開發投資提高11.63個百分點。城鎮化率對R、P、I三個自變量的影響程度是不同的，預算城鎮化率對三個自變量的彈性系數，然后代入青島市商品房年銷售額預測模型，可求得城鎮化率對商品房銷售額的彈性系數。

（二）城鎮化率與商品房年銷售額的彈性關系

時間序列分析法是根據相關特征及歷史觀測數據建立預測未來數據的模型[14]。運用時間序列趨勢預測未來十五年青島市的城鎮化率，同時計算出相應的人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發投資以及彈性系數。由下頁表4的計算結果看出，未來十五年，青島市城鎮化率在不斷上升，十五年間城鎮化率上升大約10.27%，并且上升速度越來越快，城鎮化率與人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發投資的彈性系數越來越小，表明當社會發展到一定階段時，城鎮化的發展對于人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發投資的影響逐漸減小，城鎮化率與人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發投資之間的彈性系數反應的是城鎮化率的變化所引起的人均可支配收入、商品房銷售價格、房地產開發投資的變化，其大小與經濟、政治、文化、社會等領域都有關。

將下頁表4中的數據代入商品房年銷售額的預測模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

若青島市城鎮化率年均提高1個百分點：

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82+3 249.691×9 220.626+1 498.077×16 369 152=2.45e10

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82×（1+7.09%）+3 249.691×9 220.626×（1+6.00%）+1 498.077×16 369 152×（1+7.61%）=2.64e10

E2015=（Y2015-Y2015）/Y2015=7.61%

預測得2015年青島市商品房年銷售額大約為245億，城鎮化率與商品房年銷售額的彈性系數為7.61%，即若2015年青島市城鎮化率提高1個百分點，商品房年銷售額提高7.61個百分點，目前，城鎮化的發展對于商品房銷售的影響是巨大的。

同此計算，得出預測的城鎮化率與商品房年年銷售額的彈性系數。

從下頁表5可以看出，未來十五年青島市商品房年銷售額迅速增加，2030年商品房銷售額超2015年的2倍，商品房銷售是青島市經濟發展的重要組成，商品房年銷售額的增加必然會帶動青島市經濟的發展。青島市城鎮化率與商品房年銷售額的彈性系數呈遞減趨勢，由2015年的7.61%減至4.07%，十五年內下降3.54個百分點。下頁表6中數據的含義是，不同年份青島市城鎮化率提高1個百分點，商品房年銷售額提高的百分點數。表中表明，隨著時間的推移，青島市城鎮化與商品房年銷售額之間的彈性系數逐漸減少，即城鎮化建設對青島市房地產業發展的影響逐漸減弱。從表中還可以看出，2015—2030 年城鎮化率年均提高1個百分點，青島市商品房年銷售額年均提高6.06個百分點。

結論

第一，青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮化率、房地產開發投資額以及商品房銷售價格具有高度的相關性。目前，青島市城鎮化率與人均可支配收入、房地產開發投資、商品房銷售價格的彈性系數ER、EP、EI分別為7.81、6.42、11.63，城鎮化率對于人均可支配收入、商品房銷售價格和房地產開發投資富有彈性，青島市新型城鎮化對于商品房年銷售額的可定量分析的影響因素都與城鎮化相互影響。隨著社會的發展，未來十五年青島市城鎮化率增長速度不斷提升，且與人均可支配收入、商品房銷售價格以及房地產開發投資的彈性系數逐年減小。

第二，由預測模型得出的數據可知未來十五年青島市商品房年銷售額將翻番，而城鎮化率與商品房年銷售額的彈性系數也將減小，但是其影響也不容忽視。由城鎮化與青島市商品房年銷售額的彈性分析可知，若2015—2030 年城鎮化率年均提高1個百分點，青島市商品房年銷售額年均提高6.06個百分點，這表明在未來十五年中，加快城鎮化進程、提高城鎮化質量對房地產業的拉動作用是非常大的。

第三，未來十五年青島市城鎮化率快速上升，但與商品房年銷售額的彈性系數呈遞減趨勢，只有注重城鎮化建設質量，促進內涵城鎮化，才能保證青島市房地產市場的健康發展。我國在計劃經濟體制下形成的城鄉二元社會結構已成為制約經濟發展和社會全面進步的主要因素[15]，因此，要加快推進青島市城鎮化的進程，注重城鎮化建設質量；發揮新型城鎮規劃作用，帶動地區發展，在控制房地產價格，加快企業轉型的基礎上，完善住房供應體系。

參考文獻：

[1] 邵皖寧.南京市房地產市場發展研究——基于新型城鎮化戰略的視角[J].金融縱橫，2013，（9）：65-69.

[2] 黃順江.城鎮化研究2010—2011年度學科綜述[C]//中國社會科學院，2012.

[3] Lv Bo，Zhang Ming-yu.Mathematical Analysis of Relationship between Land Price and Real Estate Bubbles[J].Management Science and Engineering，2006，（1）：16-19.

[4] 周建軍.我國房地產價格的影響因素及其合理性研究[J].商業研究，2009，（4）：93-96.

[5] 汪田嬌.住房價格偏高的原因分析及對策[J].城市問題，1998，（5）：45-48.

[6] 袁本華.商品房價格上漲對襄樊影響與應對策略[J].商業研究，2008，（4）：69-72.

[7] 張永岳.在探索中走向成熟——中國房地產經濟理論發展初探[J].學術月刊，2002，（2）：14-18.

[8] 凌傳榮，施騫.論我國房地產市場供需價格差異的原因及對策[J].建筑管理現代化，2000，（1）：33-35.

[9] 任文菡，柳賓.全域統籌視角下的青島市新型城鎮化路徑選擇[J].青島農業大學學報：社會科學版，2013，（2）：6-12.

[10] 谷卿德，石薇，王洪衛.產業結構對房地產價格影響的實證研究[J].商業研究，2015，（2）：44-52.

[11] 滕泰，羿偉強，趙虹，楊東華.全球大宗商品供求價格彈性分析[J].世界經濟研究，2006，（6）：59-64.

[12] 高尚昆，呂云濤.青島市新型城鎮化SWOT分析及其推進路徑[J].山東農業科學，2015，（6）：153-156.

[13] 郭玉春.濟南市與青島市房地產市場比較研究[D].濟南：山東師范大學碩士論文，2012.

[14] 崔桂梅，蔣召國，詹萬鵬，顧婧弘.基于時間序列的神經網絡高爐爐溫預測[J].冶金自動化，2015，（5）：15-21.

[15] 唐海軍，郭寧.改變城鄉二元社會結構 實現城鄉協調發展[J].石河子大學學報，2005，（2）：73-76.

[責任編輯 吳明宇]