中小房地產企業成本管理體系研究

邱潔

摘 要：房地產企業，特別是對中小型房地產企業，要在國家對房地產市場日趨收緊的政策性調控和日益激烈的行業競爭中提升企業核心競爭力和經營收益，行之有效的成本管理非常重要。本文分析了中小型房地產企業成本管理的現狀和問題，探討可適用的成本管理理論和措施。

關鍵詞：房地產；企業；成本管理

房地產業一直是國民經濟重要的支柱行業，但是隨著近年國家對房地產行業一輪又一輪政策調控的實施，房地產市場競爭日趨激烈，房地產業的暴利時代已經終結，數量眾多的中小房地產企業要想在激烈的市場競爭中生存下來并持續發展，很有必要加強成本管理，從粗放式經營向精細化、規范化的現代企業管理轉型。

一、中小型房地產企業成本管理的重要性分析

（一）成本管理可以有效降低開發成本，保障經營利潤

成本是確定開發項目價格的基本要素之一，應該作為中小房地產企業重要的管理目標。一方面通過成本管理可以直接控制和減少費用損耗，進而可以降低開發項目價格，使中小房地產企業在市場競爭中爭取價格優勢，提高企業競爭力。另一方面可以通過價值工程研究，在成本不增或有限增加的情況下達到提高開發項目售價的目的，以保障或增加項目利潤。

（二）成本管理可以有效改進經營管理過程，提高企業管理水平

開發成本是一項綜合性指標，企業的各項工作最終都綜合體現于成本指標。它能夠直接反映出企業生產、經營、管理過程中各個方面的業績。通過對成本進行管理和監督，能夠及時發現企業在經營管理過程中存在的問題，以及在生產、經營過程中的各種不必要支出，盡快全面的反饋給企業領導者，以便及時做出補救和改進措施，減少損耗，降低成本，提高利潤水平。因此，可以通過對成本的計劃、控制、監督、考核和分析等來促使房地產企業及企業內各部門加強成本核算，改進管理方式，降低成本，提高經濟效益。

（三）成本管理可以加強企業資源管理，保障企業健康持續發展

房地產企業對成本進行管理的目的是為了成本最小化、利潤最大化、資本累積最優化，從而保障企業健康持續的發展，其中關鍵在于及時足額補償企業在生產經營過程中的損費和滿足未來生產經營的需求。具體而言，也就對人力、資源和資金等資源占用和消耗的有效控制，即能夠合理進行資源利用、資金周轉，能夠按照既定規模進行再生產，支持企業持續合理運營，持續提高企業競爭力。

二、中小型房地產企業成本管理的現狀和問題

（一）成本管理模式粗放

我國的中小型房地產企業大多數還處于粗放式經營管理階段，并沒有意識到成本管理對企業發展的積極作用，或是雖然有意加強成本管理，但成本管理工作流于表面，缺乏有效規范的管理手段。多數中小型房地產企業開發項目數量不多，規模不大，經營決策權集中，還處在能人管理、經驗管理的傳統管理模式中。即便有的中小房地產企業意識到成本管理的積極作用，初步實施了成本管理，但沒有建立相應規范的管理制度和流程；或已有制度形同虛設，實際對成本控制只進行簡單的計劃和核算，成本管理比較基礎，缺乏系統性。

（二）成本管理意識薄弱

由于前期房地產行業的高速發展態勢，中小房地產企業只要按部就班完成項目開發就能取得較高的盈利，這就掩蓋了企業在成本管理方面存在的各種問題，企業管理者也缺乏改進管理方法、提高企業盈利能力的思維和動力。中小房地產企業規模不大，吸引高素質人才的引力不夠，專業的成本管理人員儲備不足，有時候只是簡單的由財務人員、造價人員進行成本核算，沒有設立專門的成本管理部門。同時企業員工成本管理意識普遍不強，缺乏成本管理知識，分工不精細，責任不明晰，即便企業有意推行全員成本管理，其成本控制執行的能力不能匹配，實行效果不佳。

（三）成本管理范疇狹窄

中小型房地產開發企業由于經營規模不大，一般不具有、也不適應大型企業的組織結構和管理模式。在企業成本管理過程中往往只注重施工階段的生產成本管理，忽視產品開發、設計、銷售、物業服務等前后期各環節的成本費用的控制；只關注短期項目利潤，不注重企業長期規劃和發展；主要控制手段是事后對成本進行核算分析，事前與事中的評估和控制不足，往往引起較大的成本變更或超出限額，缺乏全過程全生命周期成本管理的系統管理思維。

（四）成本管理制度體系不健全

目前，大部分中小房地產企業都尚未建立起一個嚴格全面的成本管理制度，或是空有管理制度但缺乏執行，這類制度只是一些簡單的框架和理論，缺乏實質內容，沒有制定對應的職責權利和獎懲制度，對員工的監管和激勵作用不強，沒有細化成本管理工作的流程和操作程序，實施起來效果不佳。

（五）成本信息化管理層級較低

隨著計算機技術的發展和成熟，信息化逐漸成為房地產企業成本管理的重要工具和平臺。信息化管理軟件運行費用投入較大，系統應用和推廣需要以業務流程及制度為基礎，并針對企業實際情況加以設置和適配，因而上線前的準備工作復雜，企業應用的期望值較低。目前，不少中小房地產企業主要還是通過手工操作對成本管理進行成本數據的統計管理，如財務記賬、工程造價審核、工程結算決算、項目成本核算分析等。人工記錄、計算難免會存在錯誤、遺漏，影響信息反饋的準確性；人工計算也比較耗時，需要多次復核，不能及時反饋成本費用實際情況和變動情況，由于陷入了這種單調、繁雜的重復性工作，成本管理人員往往缺乏探索成本管理的新方法的動力。人工積累歷史成本數據庫容量有限，對比性差，不利于企業對新項目成本的分析和決策。

三、加強中小房地產企業成本管理的對策

（一）提高企業全員成本管理意識和管理素質

成本管理始于領導層，領導者是中小型房地產企業成本管理戰略和政策的制定者和計劃者，是企業成本管理制度化的倡導者，同時也應當是成本管理履行的典范，以其整體的成本管理思維和價值取向來倡導和促進的企業成本管理的變革。也就是說，企業除了有專門的成本管理部門和專職成本管理人員外，領導者應當是企業成本管理的核心和第一人。成本管理的另一個核心是企業內的各組織層次的人員對成本管理工作的觀念、態度和執行方式，即企業成本管理的關鍵在于成本計劃擁有廣泛的群眾基礎和集體認同，成本實施需要員工的有效執行，這就需要企業不斷加強員工認識成本管理，樹立成本理念，把握好技術結合經濟、生產并重管理準則，進行全面成本管理，培養全員成本管理意識，激勵全員參與成本管理，提高全體員工的成本管理素質和專業技能，進而提高成本管理效率和水平。

（二）建立和完善科學合理的現代企業成本管理制度體系

成本管理制度體系是成本管理的有效保障。成本管理制度體系既要符合國家省市法規政策，還要結合企業的經營方針目標和實際情況，滿足企業生產技術、經營管理過程中的各項需要，并根據市場和企業的發展需要不斷優化，緊緊圍繞企業的戰略發展目標，嚴格按標準體系的內在聯系，及時調整，不斷補充，形成科學合理的成本管理制度體系。一是要在匹配企業管控模式的基礎上采用相適應的成本管理組織層級和架構；二是要基于企業成本管理水平和目標規劃不同層級的成本管理職責，明確責任體系，形成成本管理制度和細則；三是根據組織邊界、業務分工，設計優化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的應用性；四是完善成本管理責任制及監督考核獎懲機制。

（三）構建目標成本管理控制模式

中小房地產企業管理成熟度不足，項目開發經驗有限，如果一開始就實施全過程的成本管理難度較大。如果一味追求中海、萬科等標桿企業成本管理方面的成熟經驗，生搬硬造，不能形成符合自身發展階段和實際情況的成本管理體系，將會導致制度落地實施效果不理想。中小房地產企業應當從目標成本管理模式入手，逐步形成成本計劃、確定成本控制目標、定期成本跟蹤及修正的目標成本管理體系，強調成本實際執行過程中的動態糾偏，首先實現成本的事中管控，再逐步建立起適合企業自身發展階段的全成本、全過程成本管理體系。

（四）推進企業成本管理信息化進程

中小房地產企業企業應提高計算機技術在成本管理體系中的應用，計算機技術的運用有利于資料、數據的傳遞、交換、處理，更能做到實時監控，快速分析，及時反饋成本變化，并能構建成本數據庫，加強成本歷史信息沉淀和分析，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程。

四、結語

目前大多數中小房地產企業的成本管理還都處于成本核算階段或成本控制型的發展階段，今后有必要加強企業文化、市場拓展、品牌建設等隱性成本的價值研究，在降低成本的同時，注重提高因企業長期競爭優勢和成本策劃創新而帶來的價值。

參考文獻：

[1]夏友群.房地產企業的成本管理體系[J].房地產導刊，2015（5）.

[2]柯于勛.房地產企業現代成本管理體系探討[J].企業研究.2012（18）.