淺析商業地產企業的財務報表

中國社會科學院研究生院 劉柳

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淺析商業地產企業的財務報表

中國社會科學院研究生院 劉柳

摘 要：現今最熱門的話題是房地產、“營改增”。《中國的房地產改變了中國重男輕女的傾向》這篇報道單刀直入地說明了中國商業地產對于人們生活的影響，改變了人們傳統的觀點。房子是人們生活中必不可少的、離不開的物品，所以房價時刻牽扯著人們敏感的神經。目前房地產投資依然廣受關注，國內的二三線城市仍然具有較多的上升范圍，據此可推斷出中國的房地產會進入全新的、可持續性的、可塑性的發展階段。中國地產企業已有百余家公司上市，其中綜合實力排名前三的有萬科、保利地產、萬達商業。本文以“萬科”公司為例，來淺析財務報表的作用。萬科成立于1984年，作為中國龍頭房地產公司，萬科在面對過去此起彼伏波動巨大的市場做出了多次調整。5年間超過100家A股涉房企業退出地產業務，大浪淘沙，萬科仍然屹立不倒，連續幾年在榜上獨占鰲頭，其實力不容小覷。

關鍵詞：房地產 萬科 凈利潤 杜邦分析 權益

企業地產行業是國民經濟的重要部分，在國民經濟中，商業地產行業有著重要的地位。近年來，我國商業地產快速發展，建筑存量快速增多，高效地解決了地域性市場供給需求，使城鎮居民住房水平得到提高，進而推動了當地經濟的健康發展，為政府的財政收支提供了巨大支撐，各省市 “因地制宜”，不同城市由于市場差異的走勢分化，政策取向也各有不同，以限購、限貸等調控政策，維護房地產健康持續發展。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望穩步發展，帶動房地產市場持續走穩。城鎮化已是中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%。表明近20年還將有約3億人口由農村轉移到城市，農村轉向城鎮會使國內企業地產市場需求逐步增加，也將會給企業地產的多元化發展帶來新的機遇。

1　萬科地產的財務報表

表1　萬科地產財務報表　（單位：萬元）

萬科公司為專業化房地產公司，主營業務包括房地產開發和物業服務。由于季節性因素，公司房地產開發項目竣工主要集中在第四季度，因此，公司第四季營業收入和利潤占比高于其他季度。

以上我們可以看出萬科在2015年的營業收入、營業成本和營業利潤的增減百分比。

在近5年的數據，進行2012年12月份與2015年12月份相比較。

營業收入：2012年 10311.625（萬元）

2015年 19554.913（萬元）

兩年相比增長了9243.288萬元，說明2012年～2015年之間的三年間，萬科房產在地產面積和房產的購買、物業服務上都是大幅度增加的，（每個服務的具體增加百分比如表1所示）企業地產的主要收入就是房產的售價和物業服務費用。2016年3月是房價與調控并駕齊驅，由于北、上、廣、深四個一線城市政策收緊，限購從嚴，二線核心城市緊跟潮流，成為炙手可熱的樓市區域。根據相關部門提供的數據顯示，本月抽檢的36個城市，成交面積環比增長129.90%，同比上漲了83.39%。整體而論，36個城市均為上漲濟南本月上漲幅度最高，達703.67%；昆明次之，漲幅400%；另外，廈門、寧波和包頭也有超過3倍的提升；本月環比南充、深圳成交有所下降，降幅分別為22.40%和16.53%，同比來看，34個城市上漲，杭州、惠州、天津漲幅均超2倍。

營業成本：2012年 6542.161 （萬元）

2015年 13815.063 （萬元）

兩年相比成本上漲了7272.902萬元。說明房屋開發的面積因需求的上漲的進而猛增，根據有效數據的顯示，2016年的企業地產面積有大浮動增加。

分城市來看，一線城市成交面積環比大漲109.25%，同比亦上漲57.28%，4個城市中深圳保持下滑態勢。二線代表市成交面積環比上漲155.68%，同比上升91.31%，其中4個城市環比漲幅超過300%。三線代表城市成交面積環比上升84.42%，同比上漲83.23%，包頭環比漲幅超300%。

商業地產開發的成本按照其用途分為四種。土地開發成本：指房地產開發土地所產生的各項費用支出。房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋（商品房、出租房、周轉房、代建房等）所產生的各項費用支出。配套設施開發成本：指房地產開發企業能有償轉讓的大配套設施不能有償轉讓，不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。代建工程開發成本：指房地產開發企業接受單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

根據施工的每單位費用乘以施工面積或者平方數，可以計算出所需要的數值，這個數值可以作為部分工程預先投資成本。再將所有的部分的成本相加得出總成本。

企業利潤：2012年 1566.259 （萬元）

2015年 2594.944 （萬元）

兩年相比之下，凈利潤增長了1028.685（萬元）。

1.1時間比較結果

根據萬科房產2015年度的財務報表數據顯示，相比2012年小幅度增加，生產經營均得到提升。萬科的收益穩中有增，且不談論其公司名聲揚名立萬，市場地位獨占鰲頭，其運營能力和獲現能力相對穩定。但萬科也有不足之處，賬單的周轉期數太長，使得公司的財務和資金流不能得到有效的利用。

1.2財務能力比較結果

1.2.1短期償債能力分析

相關數據可以體現出萬科地產的流動比率、速動比率較以往都有所增加，可以說明其地產公司的短期償債能力比以往增加。從而使得萬科公司的應收賬款周轉率和存貨周轉率比以往逐步增強。

1.2.2長期償債能力分析

從相關指標中看出，2015年資產負債率較上年降低953.487萬元，長期還債能力得到了進一步增強。

1.2.3獲現能力分析

該指標較上一年減少2567.88萬元，表明經營能力上增強，收回貨款的能力增加，說明企業在市場中有主導地位，產品受歡迎，收益質量高。

2　綜合評價

綜合分析法中最為重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法中，資產凈收益率是綜合性最強、最具代表性的一個財務比率，是杜邦分析法的核心，也是反映了股東投入資金的獲利能力，反映企業進行籌資、投資、資產運營等活動的效率。這個指標取決于總資產凈利率和權益乘數。

萬科房地產在2015年整體公司的凈利潤穩中有升。其數據顯示，萬科房地產公司的凈利潤從2012年的1566.259萬元增長到2016年的2594.944萬元，相比增長了1028.685萬元。企業的投資者在很大程度上依據這個指標來判斷是否投資或是轉讓股份，考察營業者業績和決定股利分配政策。

凈利潤也反映了獲利能力的指標，但是，利潤也取決于銷售凈利潤和總資產周轉率。

所有者權益，2012年與2015年相比權益數額的增大，說明企業的負債程度越高，償還債務能力越弱，財務風險程度越高。這個指標同時也反映了財務杠桿對利潤水平的影響。財務杠桿具有兩面性，在收益較好的年度，它可以是股東獲得的潛在報酬增加，股東要承擔因負債增加而引起的風險；在收益不好的年度，使股東獲得的潛在報酬下降。萬科的管理者能準確地把握公司所處的環境，準確預測利潤，合理控制負債帶來的風險。

萬科以最佳的狀態迎接著未來的市場，在波動的市場中能如此穩定，企業實力力能扛鼎，對于連年奪魁的萬科，我們翹首以盼，期待其更完美地展現。

參考文獻

［1］楊慎.房地產與國民經濟［M］.北京：中國建筑工業出版社，2002.

［2］葉劍平，豐雷.中國房地產指數的現狀及趨勢［J］.中國房地產，2002（04）.

中圖分類號：F275

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）05（c）-027-02