基于財(cái)務(wù)視角的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題研究

宋金敏

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅關(guān)系著國計(jì)民生、社會穩(wěn)定，而且對稅收和國民經(jīng)濟(jì)的增長也都具有重大現(xiàn)實(shí)意義。然而，房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場競爭是不容忽視的，這就要求企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，注重企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)管理問題，不斷提升競爭力。文章基于財(cái)務(wù)管理的視角，分析了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制問題的必要性，進(jìn)一步探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制困境并提出解決方法，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的解決有所借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625178

1引言

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，并且在發(fā)展過程中出現(xiàn)了集團(tuán)化管理發(fā)展趨勢，對促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和推進(jìn)社會主義各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展具有十分深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中暴露的問題也引起了社會各界前所未有的關(guān)注。隨著國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)各種丑聞頻頻爆發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制受到越來越多企業(yè)管理層的高度重視，但在內(nèi)部控制應(yīng)該包含什么樣的內(nèi)容，內(nèi)部控制的界限到底在哪里等問題上，理論界沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識。另外，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面，尚不具備完善的理論體系。作為資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，必須提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制。因此，有必要從財(cái)務(wù)管理的角度加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的研究。

2完善的內(nèi)部控制體系對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制可以在一定程度上幫助企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營方針和目標(biāo)。

21進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測

財(cái)務(wù)預(yù)測是在認(rèn)真研究分析企業(yè)的有關(guān)歷史資料以及結(jié)合現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件的情況下，對未來的財(cái)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況做出估計(jì)和判斷，制訂財(cái)務(wù)計(jì)劃的過程。房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身財(cái)務(wù)特點(diǎn)，資金需要量較大，這就要求資金使用者在使用之前進(jìn)行良好的規(guī)劃，通過預(yù)測和分析，找到增收的渠道和節(jié)支的途徑。正確的財(cái)務(wù)預(yù)測是科學(xué)財(cái)務(wù)決策的前提，而良好的內(nèi)部控制環(huán)境是進(jìn)行正確預(yù)測的前提。進(jìn)行預(yù)測的方法有很多，但是無一例外都要有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，內(nèi)部控制則在一定程度上保證了數(shù)據(jù)的真實(shí)性，在良好內(nèi)控的基礎(chǔ)上，通過財(cái)務(wù)預(yù)測做出正確的財(cái)務(wù)決策，合理安排企業(yè)收支，提高企業(yè)資金利用效率，提升企業(yè)管理水平。

22實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)監(jiān)督

財(cái)務(wù)監(jiān)督主要是房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動利用貨幣形式所實(shí)行的監(jiān)督，具體來說就是對資金的籌集、使用和分配等活動進(jìn)行監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督是保證企業(yè)內(nèi)控措施有效實(shí)行的必要手段，財(cái)務(wù)監(jiān)督則是內(nèi)部監(jiān)督的一部分。內(nèi)部監(jiān)督在企業(yè)的實(shí)施可以達(dá)到兩個方面的目標(biāo)：一是可以保證企業(yè)財(cái)產(chǎn)各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的完全、完整以及有序、有效流動和使用；二是可以保證企業(yè)會計(jì)信息能真實(shí)、可靠地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。科學(xué)地內(nèi)部控制制度能夠在一定程度上保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的實(shí)現(xiàn)，以及各項(xiàng)生產(chǎn)和經(jīng)營活動有序高效的進(jìn)行，合理地對企業(yè)內(nèi)部的各個職能部門的人員進(jìn)行分工控制和監(jiān)督，促使企業(yè)各部門及人員履行職責(zé)，明確目標(biāo)，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動有序、高效的進(jìn)行。

23推動資本運(yùn)作

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的中心，而資本運(yùn)營是企業(yè)管理的最高境界。資本運(yùn)營不是簡單的企業(yè)運(yùn)營，而是運(yùn)營資本，是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)，證券市場是一個良好的融資渠道，然而要保證渠道的暢通，則要求企業(yè)保證會計(jì)信息及其他各種管理信息的正確性和可靠性。內(nèi)部控制通過制定和執(zhí)行有序的業(yè)務(wù)處理程序，科學(xué)地進(jìn)行職責(zé)分工，有效地防止信息在收集、處理中錯誤和弊端的發(fā)生，保證會計(jì)信息的正確性和可靠性。通過正確可靠的信息，使企業(yè)投資者了解過去，控制目前，預(yù)測未來，更好地加快了籌資、投資的步伐。

3財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，其內(nèi)部控制主要存在以下幾個方面的問題。

31缺乏健全的內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)管理制度的一個重要組成部分，它可以保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全與完整，保證會計(jì)信息資料的真實(shí)性和正確性，保證各部門經(jīng)營活動有效、協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)。毫無疑問，沒有一個健全、有效的內(nèi)部控制制度，企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)工作就得不到正常運(yùn)轉(zhuǎn)。就財(cái)務(wù)方面而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)，由于沒有合理的組織制度，權(quán)責(zé)劃分不清楚，崗位責(zé)任不健全，導(dǎo)致購、產(chǎn)、銷、賬、錢、物分管的原則貫徹不徹底；沒有完善的檢查稽核制度，并且考核制度不健全，產(chǎn)生差錯舞弊行為較多。另外，由于財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作薄弱、受制領(lǐng)導(dǎo)等原因，財(cái)務(wù)監(jiān)管人員不能很好地行使自己的監(jiān)督權(quán)，監(jiān)管控制不能順利實(shí)施，管理不能到位，出了問題無人追究、無人負(fù)責(zé)，造成財(cái)務(wù)管理混亂不堪，形成惡性循環(huán)。

32財(cái)務(wù)預(yù)算編制執(zhí)行不規(guī)范

由于我國部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未具備真正有效的法人治理結(jié)構(gòu)，董事會和董事長在財(cái)務(wù)預(yù)算編制過程中的參與程度較低，加之多數(shù)企業(yè)對有無必要開展財(cái)務(wù)預(yù)算管理這一問題的認(rèn)識并不十分清楚和統(tǒng)一，所以財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和調(diào)整工作都落在財(cái)會部門或預(yù)算小組身上，致使財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏權(quán)威性和前瞻性，難以發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制作用。

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制過程中，主要以歷史指標(biāo)和過去的活動為基礎(chǔ)，結(jié)合資金、技術(shù)和管理水平確定未來的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)，往往忽視對外部環(huán)境的詳盡調(diào)研與預(yù)測，使很多財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)難以與外部環(huán)境相適應(yīng)，更難以在企業(yè)中實(shí)施。所有的預(yù)算指標(biāo)在執(zhí)行過程中都保持不變，運(yùn)行結(jié)束時將結(jié)果直接與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比較。這種靜態(tài)預(yù)算編制方法適用于業(yè)務(wù)量波動不大的企業(yè)，當(dāng)本企業(yè)銷售量、價格和成本等因素變化較大時，靜態(tài)預(yù)算指標(biāo)則表現(xiàn)出盲目性、滯后性和缺乏彈性，難以成為考核和評價員工的有效基準(zhǔn)。

33會計(jì)信息化建設(shè)水平低

部分房地產(chǎn)企業(yè)目前會計(jì)仍然采用傳統(tǒng)的手工記賬、算賬、報(bào)賬方式，限于人力及成本，若干信息無法披露，導(dǎo)致會計(jì)信息不暢，資源無法共享，甚至出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理監(jiān)控漏洞，市場反應(yīng)遲鈍等諸多問題。受企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會環(huán)境及會計(jì)自身特點(diǎn)影響，多數(shù)信息處理沒有實(shí)現(xiàn)電算化，除了上市公司外企業(yè)信息披露沒有網(wǎng)絡(luò)化，信息處理僅維持在局部的范圍，沒有形成全國有機(jī)聯(lián)系的網(wǎng)絡(luò)，造成會計(jì)信息不能及時、有效地傳遞，會計(jì)沒有形成完整的數(shù)據(jù)庫，會計(jì)信息資源屬于自閉狀態(tài)，分散在各部門，難以及時更新，也難以實(shí)現(xiàn)對會計(jì)數(shù)據(jù)的共享。這就對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成了極大的障礙，難以實(shí)時監(jiān)控財(cái)務(wù)動態(tài)。

4基于財(cái)務(wù)管理視角完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建議41建立健全財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全內(nèi)部控制制度，明確會計(jì)工作相關(guān)業(yè)務(wù)的程序和相關(guān)人員的職責(zé)權(quán)限，在機(jī)制上、制度上達(dá)到規(guī)范行為、控制風(fēng)險、防范舞弊、糾正差錯的效果，切實(shí)保證會計(jì)工作規(guī)范有序地進(jìn)行。房地產(chǎn)行業(yè)在很多層面上與金融行業(yè)有高度類似，那么借鑒金融行業(yè)的管理工具與方法，利用房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)技能對龐大的資金進(jìn)行有效管理，實(shí)施智慧運(yùn)營不失為房地產(chǎn)企業(yè)突破資金瓶頸的有效途徑之一。建立完善的內(nèi)部控制制度應(yīng)涉及以下幾個方面：企業(yè)應(yīng)依照法律法規(guī)和自身實(shí)際情況設(shè)立股東會和經(jīng)理層；盡可能地列明各個工作崗位分工情況，對于各崗位的職責(zé)權(quán)限應(yīng)有詳細(xì)的崗位說明書和業(yè)務(wù)流程，在授權(quán)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任明確會計(jì)工作相關(guān)業(yè)務(wù)的程序和相關(guān)人員的職責(zé)權(quán)限，在機(jī)制上、制度上達(dá)到規(guī)范行為、控制風(fēng)險、防范舞弊、糾正差錯的效果，切實(shí)保證會計(jì)工作規(guī)范有序地進(jìn)行。應(yīng)有嚴(yán)格的授權(quán)審批控制制度，不相容職務(wù)分離制度，這些制度應(yīng)貫穿于企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動中；強(qiáng)化內(nèi)部控制評價制度，并根據(jù)環(huán)境的變化做出適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)。

42完善全面預(yù)算管理模式

預(yù)算管理是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，編制經(jīng)營活動預(yù)案并且保證其在實(shí)際工作中得到貫徹執(zhí)行。健全財(cái)務(wù)全面預(yù)算管理體系，包括房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)、所有員工，實(shí)行全方位、全過程預(yù)算管理與控制，分期進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析工作。預(yù)算編制的過程，應(yīng)做到全員參與，全部門參與，任何一筆經(jīng)費(fèi)都要“精打細(xì)算”，做好財(cái)務(wù)流向的管理。通過建立完善動態(tài)調(diào)整型的財(cái)務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進(jìn)程度，加快經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強(qiáng)公司對資金風(fēng)險的可預(yù)見性和承受能力，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目資金風(fēng)險承受與資源價值創(chuàng)造的最佳結(jié)合來有效規(guī)避資金管理風(fēng)險。要對財(cái)務(wù)部門做好預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督工作，與財(cái)務(wù)有關(guān)的管理程序以及環(huán)節(jié)、最終結(jié)果等都要做到跟蹤，保證財(cái)務(wù)流動的精確化、真實(shí)化、合理化、合法化。

43加快財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)

財(cái)務(wù)信息是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的集中反映，也是企業(yè)戰(zhàn)略決策的出發(fā)點(diǎn)。信息化建設(shè)將有助于房地產(chǎn)企業(yè)更容易、更迅速的獲得企業(yè)財(cái)務(wù)信息，從而更快的作出決策。要保證信息交流溝通的時效性，推進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的合理實(shí)現(xiàn)，公司應(yīng)當(dāng)組建溝通和信息機(jī)制，使有效信息的收集、傳達(dá)程序逐步標(biāo)準(zhǔn)化，對各項(xiàng)內(nèi)外信息做合理的考核、整理和選擇。同時，充分利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)打造集團(tuán)財(cái)務(wù)共享平臺，公司可根據(jù)自身狀況選擇合適的 ERP系統(tǒng)，通過對信息流、資金流和物流等的全面管理，實(shí)現(xiàn)的信息共享，加快了信息的傳遞速度，不僅可以提高企業(yè)的信息溝通水平，對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作乃至企業(yè)的整體經(jīng)營狀況也有很大的幫助。

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