我國房地產稅收制度的論述

湖北省孝感市地方稅務局 李智芬

我國房地產稅收制度的論述

湖北省孝感市地方稅務局 李智芬

房產稅是一個相對比較綜合的概念，其本身是房產行業經濟發展的重要表現，且與房產經濟運動相關聯的所有稅收都屬于房地產稅收范圍。房地產稅收可能會涉及到房地產的流轉以及保有等環節，影響到十二個稅種。我國經濟的不斷發展勢必會推動房地產行業稅收制度的變化，同時也會影響我國房地產發展的整體水平。因此，本文針對我國房地產稅收的發展歷程與現狀進行分析與闡述，研究發現現行的房地產稅收制度在多方面存在的弊端與漏洞，最終提出了未來我國房地產行業稅收制度改革的對策與方法，以期提高我國房地產行業的發展水平，為我國房地產行業平穩健康快速發展奠定基礎。

房地產 稅收制度 問題 對策

近些年來，我國經濟發展迅速，房地產行業也伴隨著經濟的不斷進步而逐步發展起來。2003年8月國務院就頒布了相關文件，將房地產行業列為我國國民經濟支柱產業，這就足以看出，房地產行業的發展直接影響到我國的社會經濟發展水平。此外，近些年來我國居民的收入水平提高，因此許多人對房產的需求程度也在不斷提升。個人擁有房地產數量的增加以及對個人房產面積的擴大，都足以說明我國房地產行業有著極其廣闊的市場發展空間。但也正因如此，許多投資者看到了房地產行業所蘊藏的巨大商機，盲目進行房地產投資，使房地產行業出現了一系列問題，造成房地產市場的混亂與無序。過度投機、房價暴漲，這都足以看出我國房地產行業發展潛在的危險，以及與之相配套的稅收制度嚴重滯后。所以當前房地產行業稅收制度已經不足以支持我國房地產行業的發展要求，房地產行業商品化發展速度需要更為健全的稅收制度作為保障。故而，房地產稅收制度改革已經成為當前百姓以及國家普遍關注的重要問題。

1　當前我國房地產行業稅收制度的發展現狀及存在的問題

1.1發展現狀

當前，我國房地產行業發展速度相對較快，但不得不說近些年來已經逐步呈現出飽和以及瓶頸狀態。如果不及時對房地產行業及其相關稅收制度進行改革，勢必會阻礙我國房地產行業的長久進步與發展，對我國國民經濟發展造成嚴重影響。從當前我國房地產行業稅收制度發展現狀來看，我國現行的房地產稅收制度框架還沿用著1994年全面稅收改革之后形成的框架結構，其稅種涵蓋13種。這就足以看出，近些年來實際我國在房地產行業所進行的相關制度改革是比較緩慢的，且始終沒有形成與之相配套的稅收制度。長此以往，必然影響我國房地產行業發展。

1.2稅收問題

1.2.1立法層次偏低導致稅收權利過分集中

當前我國房地產稅收制度缺乏一定的權威性，究其原因是我國在立法方面對其的引導相對較少。缺乏立法引導的房地產稅收制度必然沒有相對穩定的發展空間。針對大部分稅收制度來看，絕大多數都是由國務院制定，甚至許多都是在很久之前就已經制定，且一直沿用下來的。這樣必然會出現法律上的滯后性，且本身已經不再符合我國社會主義市場經濟的發展要求與目標。房地產商品化發展速度日益增加，如果不能及時進行法律支持，必然無法促進房地產實現資源的優化配置。稅收權利主要集中于中央，并不能夠將地方性房地產行業發展速度提升，地方在房地產行業發展過程中所能體現出的積極性與意義便蕩然無存。

1.2.2體系混亂且不夠健全

目前我國在稅收、費用等方面還缺乏健全的體系對其進行約束和完善，所以往往會出現重復征稅的現象，這對于房地產行業發展格外不利。一般而言，房地產稅收制度除了基礎正稅之外，還有其他相對復雜的收費標準。比如房屋租金需要征收5%的營業稅，之后針對房屋本身還需要征收12%的房產稅。當房屋需要進行轉讓的時候，還需要按照相關收入征收33%的企業所得稅，甚至還需要按照取得進行土地增值稅征取。這樣重復繳稅不利于房地產行業發展，且不合理的稅收體系只會使得經濟發展陷入停滯狀態。

1.2.3稅收種類存在不合理現象

依據現有稅種進行分析，不難看出我國房地產稅收制度存在明顯特點，即流轉環節稅收種類相對偏多，對這一環節造成的賦稅相對沉重。而在房地產保有環節則需要承擔相對較少的稅收。正是因為這種稅收種類的不盡合理，使得流轉環節稅費相對集中，這也必然會使得一些新建房產的成本增加。而開發商需要承擔的稅費價格偏高，也只能通過增加房價的形式，提高整個房產價格。居民在進行房屋購買的過程中會承受較大壓力，甚至一些過高的房價導致居民望而卻步。不僅居民沒能買到心儀的房子，同時也造成了商品房的限制，對房地產行業發展造成嚴重的滯后影響。

1.2.4對稅費計算不夠科學

目前我國所實行的房地產稅收制度中，對稅費的計算存在嚴重不合理現象。稅收并不會因為土地價值發生變化而使得價值與收益同樣發生變化，這就會無法客觀反映出土地伴隨著時間流逝所體現出的價值與差別。沿用歷史成本進行計稅，必然會造成與市場的脫節。從而使得稅收計算過程失去科學性，稅收金額失去了公平。

1.2.5稅收優惠范圍相對寬泛

我國目前征稅的范圍比較狹窄，對稅收方面的優惠還是相對比較寬松的。尤其在征收對象的選擇上，大多數只是局限于城市、縣城地區，而廣大農村以及國家機關、軍隊等，都是由國家進行財政撥款，從而成為了我國免稅收隊伍的一員。這樣的過分優惠也很容易形成社會不公平現象，許多納稅人感覺到自身所受到的不公平待遇，就很容易出現心理抵觸納稅的心理，從而不利于整個市場的公平，對國家稅收聚財作用的體現不夠明顯。

1.2.6相應的稅收工作配套設施不夠健全

我國在稅收配套工作方面的配套服務力度相對較弱，這主要是因為與稅收相配套的工作設施不夠健全。比如許多稅收管理部門出現了分散管理現象，稅種的設計也相對復雜，這就會使得一些稅務管理部門的工作積極性降低，同時也會滋生社會逃稅現象的出現。

2　未來我國房地產稅收制度改革的對策與方法

2.1對物業稅內容進行完善與填充

將城市房地產稅以及房產稅歸納到物業稅當中，可以有效實現對物業稅內容的填充，對各種稅種進行整合，避免了稅種繁多、重復繳稅現象的出現。所以，將房地產稅以及房產稅統一合并歸納到物業稅當中，這對于納稅人而言，可以將內外稅制進行統一。將目前從價計征與從租計征方法統一為從價計征，按照不容地區或者不同用途，進行不同價格的稅率制定。從整體而言，可以按照不同省市，或者不同自治區進行劃分，確定出符合該地區特點與實際情況的稅率。這樣的形式可以有效兼顧各地區發展情況，也可以將宏觀調控權利集中到中央手中，對維護社會穩定以及促進我國稅收改革具有重要意義。

2.2對城鎮土地使用稅進行取消處理

原先存在的城鎮土地使用稅，其本身就是違背公平原則的，并且與地租在許多時候有著一定的重合性。從經濟學角度來看，當前我國經濟處于市場經濟發展背景之下，故而土地作為一種生產要素，進入到市場當中，而國家則是土地的使用者，或者是產權主體。這時候，使用土地的人員已經向土地使用者繳納了地租，必然無需再次繳納與其性質相同的城鎮土地使用稅。因此，取消城鎮土地使用稅是符合我國社會發展要求的，對我國房地產行業進步與發展有著重要作用。

2.3將耕地占用稅改為農地占用稅

將耕地占用稅改為農地占用稅，是房地產在取得環節所進行的稅收改革。現存的耕地占用稅其征收對象主要是占用了耕地進行房屋建設，以及從事非農業建設的個人或集體。因此，這時候所要求的耕地范圍比較狹窄，以目前狀況來看，僅僅將其歸納為種植農業作物的土地。所以，這會滋生一種亂用土地的不正之風，對我國農業發展、土地資源保護都是極其不利的。而將其歸納到農地占用稅當中，則可以有效保護農地資源，也可以將一些相對繁瑣的稅費類型進行簡化。征收稅費的范圍以及農業用地所包含的范圍相對擴大，包括傳統耕地、森林、草地、水田、農田等。只要是用于非農業用途的，都需要進行農地占用稅征收。按照不同地區的不同地理位置、土地肥沃程度等進行費率測算，這樣可以實現農地征稅方面的公平與公正，是進行房產稅收改革的重要舉措。

2.4實行契稅改革

所謂契稅，就是指在土地或者房屋進行買賣、贈與、交換或者出現任何原因的產權轉移時，必須要讓雙方制定相應的契約。而契稅則是向房地產承典人所征收的一種稅費形式。其改革方向主要就是將本不適用于國企以及集體性企業的契約轉變為適用于所有人，將不適用于繼承以及房產抵債等行為的房產轉移行為，進行征稅處理。在個人進行房屋購買的時候，也可以實行稅收減半政策。對于城鎮居民第一次購買公有住房的，則可以實行免稅政策。

2.5適當進行遺產與贈與稅開征

遺產稅和贈與稅也應該適當進行征收，這不是為了增加財政收入，而是有效促進社會公平的舉措。目前我國在稅收方面所實行的政策顯示，遺產稅是按照總遺產進行稅制征收的。也就是說對于死亡者所留下的所有財產進行征稅，并不考慮這些遺產如何進行分配。實際上這樣的征稅形式確實降低了稅收管理的成本。

另外，適當進行遺產稅以及贈與稅征收，實際上也可以將我國幾千年來傳統的遺產繼承觀念進行剔除。通過這樣的形式可以使得人在生前進行消費，也避免了后人因為繼承財產出現糾紛，或者因為財產家業而在社會競爭中有失公允。某種程度上看，這樣的形式是社會財富進行合理分配與消費的重要形式，也是促進第三次分配的重要舉措。

2.6對土地增值稅進行停征處理

土地增值稅的出現是伴隨著房地產行業發展應運而生的。其出現的原因是為了有效提高中央財政收入，且可以有效對土地價格進行抑制，避免房地產行業出現過熱現象，從而影響了房地產行業與市場的規范性。但是當前，這一宏觀調控目的已經基本達成，所以土地增值稅征收也應該適當進行調整與改變。這樣可以有效避免黑市出現，也可以避免逃稅行為影響土地增值稅的收入。所以，從房地產行業長久發展的角度來看，停止征收土地增值稅，是促進我國房地產行業進步的重要稅收制度改革對策。

3　結語

房地產稅收制度改革可以有效促進房地產行業的發展，同時配套的稅收改革制度實際上也是確保房地產經濟平穩發展的必然舉措。因此通過稅收制度改革，可以將我國政府宏觀調控政策滲透到房地產市場的發展的過程中，從而提高我國國民經濟的發展速度，為我國房地產行業快速進步和我國財政收入增長提供保障。

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F812.42

A

2096-0298(2016)11(a)-154-02

李智芬(1979-)，女，湖北孝感人，碩士，湖北省孝感市地方稅務局規費管理科。