關(guān)于中國以房養(yǎng)老的再思考

劉孟瑩　許文宣

[摘要]當前中國已經(jīng)進入人口老齡化階段，人口老齡化程度的加深是我國大型會議不可避免的問題，中國積極的推出一些政策來大力緩解社會的養(yǎng)老壓力。2016年我國放開“全面開放二胎”政策，鼓勵多生優(yōu)生，在人口老齡化的基礎(chǔ)上延伸我國的人口紅利，進一步完善我國的社會保障制度，延遲退休年齡等，文章就當前的熱點即以房養(yǎng)老問題加以探討，旨在更深一層次的了解以房養(yǎng)老這個西歐政策對于中國是否有借鑒意義，以自身的微薄之力為廣大學者研究老齡化問題的解決做出積極貢獻。

[關(guān)鍵詞]人口老齡化；反向抵押貸款；政府態(tài)度

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630144

20世紀60年代，歐美等一些國家進入人口老齡化階段，隨著發(fā)達國家的應(yīng)對措施，出臺了不少政策，其中最有效、最明顯的當數(shù)“以房養(yǎng)老”。如今人口紅利的中國已然步入了老齡化社會，社保制度的不完善，養(yǎng)老儲備資金缺口，養(yǎng)老服務(wù)不足等問題撲面而來，市場發(fā)達國家通過住房反向抵押貸款即以房養(yǎng)老的政策，不僅提高了老年人的生活水平，改善了人口老齡化給兒女帶來的經(jīng)濟苦惱，同時也為國家大大減輕了社會保障壓力，進一步促進了國家社會經(jīng)濟及政治制度的發(fā)展。

1人口老齡化問題

人口老齡化是指生育政策不當或結(jié)婚率偏低導(dǎo)致的總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的動態(tài)。兩個含義：一是指老年人口相對增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^程；二是指社會人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年狀態(tài)，進入老齡化社會。國際上通常看法是，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會。中國社科院不久前的一份相關(guān)報告指出，中國65歲以上的老年人比例將從目前的75%增長到14%，這也就意味著我國正在加速邁入老齡化社會，由于人口的眾多，我們可以利用的公共養(yǎng)老服務(wù)還不夠完善，社會保障體制尚未健全，養(yǎng)老儲備金的缺口也很大。這些問題嚴重影響了我國的經(jīng)濟發(fā)展和宏觀經(jīng)濟走向，在全球經(jīng)濟下滑的背景下，解決人口老齡化問題成了中國務(wù)必打贏的硬戰(zhàn)。

2以房養(yǎng)老即住房反向抵押貸款

住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責維護。當借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。

住房反向抵押貸款最初源于荷蘭，而具有十多年歷史的美國是這一政策的代言人，無論是美國對該項政策的發(fā)展以及應(yīng)對措施，都無疑是十分全面的，當時美國出現(xiàn)了大量的“房屋富翁，現(xiàn)金窮人”于是美國將住房抵押貸款引入了本土，分別從貸款方案的分類、房地產(chǎn)的估價和一些方面將政策不斷地加以休整和完善。

日本將以房養(yǎng)老稱為“不動產(chǎn)擔保型生活資金”，1981年引入日本，在2002年正式實施這一政策，參與方式主要有三種：其一，日本中央三井信托銀行方式。借貸人將自己的房地產(chǎn)抵押，向經(jīng)辦機構(gòu)貸款，在約定的限額內(nèi)，每年貸款1次以年金方式領(lǐng)取，或約定隨時貸款方式。在60歲到64歲之間，可以利用銀行卡隨時提取貸款。該借款的本金與利息，待借貸人亡故后，將抵押的房地產(chǎn)變賣，本利總清還，余下部分交還繼承人。其二，日本東京之星銀行方式。經(jīng)辦機構(gòu)將約定貸款存放在借貸人賬戶中，由借貸人自由領(lǐng)取。其三，房地產(chǎn)公司主要經(jīng)營“城市規(guī)劃再開發(fā)”和“住宅重建”類型的產(chǎn)品。在高齡者無力重建住宅的情況下，以房地產(chǎn)為抵押，房地產(chǎn)公司先將重建資金借貸給高齡者，重建住宅讓高齡者在有生之年住上舒適的房屋。當高齡者亡故后，將房地產(chǎn)變賣獲得資金，減去重建資金和貸款利息，如有剩余還可留給繼承人。近年由于日本老齡化問題也日趨嚴重，反向住房抵押貸款再一次被提起。

加拿大以房養(yǎng)老即反向抵押貸款是由一家私營機構(gòu)——加拿大人住房收入計劃公司提供的，該公司成立于1986年，專家經(jīng)過反復(fù)研究美國和英國的政策及措施后，在加拿大開展了此項業(yè)務(wù)，其模式與美國十分相似，但極具個性化，主要表現(xiàn)為“倒按揭”，62歲以上的老人可以將住房反向抵押給銀行，便可以貸出15萬—30萬加元不等的數(shù)額，前提是不搬家，不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不改變。就可以坐享天倫之樂，由于每個月銀行提供的貸款是免稅的，所以反向抵押貸款也受到人們越來越多的關(guān)注。

3發(fā)展以房養(yǎng)老的積極舉措

當我們某些人壽保險公司推出中國國內(nèi)的第一款“以房養(yǎng)老”的保險后，效果遠遠不如預(yù)想的好，據(jù)相關(guān)媒體報道，不僅收益第一位的老人對此“不感冒”，就連思想觀念比較開放的年輕人也難以接受。在我國的傳統(tǒng)觀念中，子承父業(yè)的觀念根深蒂固，傳統(tǒng)觀念的束縛是人們難以逾越的心理障礙，不論是傳統(tǒng)文化還是心理障礙。我們要逐步打破這一思想觀念的束縛，讓住房反向抵押貸款的好處匯集人心。

改變傳統(tǒng)觀念是一個艱巨的任務(wù)，我們在推行以房養(yǎng)老之前需要清楚這一點，不能只借鑒西方的簡單經(jīng)驗倉促地去實施，最后收到失敗的結(jié)果，于是這也就涉及了這項政策的宣傳問題。我們可以利用政府掌握強大宣傳輿論工具的特點，加大宣傳力度，對民眾以及中老年人通過各種有效的積極方式普及知識，在宣傳的前提下盡量選擇認知度比較高的群體進行試點，利用試點經(jīng)驗的成功從而帶動更多的廣大中老年人。進行普查，爭取相關(guān)金融機構(gòu)設(shè)計出適用性比較高的產(chǎn)品，符合市場的需求，規(guī)定合理，對公眾有足夠的吸引力。

最重要也是最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是國家和政府的積極推動政策，不要等到老齡化問題十分嚴重的時候采取極端手段，而是今早處理問題，提供相應(yīng)的金融支持，簡化住房反向抵押貸款的手續(xù)，一旦政策得到良好的推行，前期必然需要大量的資金支持，不要因為資金的不足陷入流動困境之中，延誤了私營金融企業(yè)對該項業(yè)務(wù)的開展，造成業(yè)務(wù)開展不足，且不夠完善。每個金融政策都有一個演變的過程，我們應(yīng)該盡可能的多多了解西方以及歐美國家以房養(yǎng)老的措施，去粗取精，去偽存真，在借鑒他國經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上結(jié)合本國相關(guān)的國情和環(huán)境因素，走出一條中國特色的以房養(yǎng)老政策，完善相關(guān)制度，防止由于企業(yè)的投機取巧影響了政策的推廣和問題的解決。

參考文獻：

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