房產(chǎn)價(jià)格與銀行績效分析
——以蘭州市為例

徐立新

（蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，甘肅 蘭州 730020）

房產(chǎn)價(jià)格與銀行績效分析
——以蘭州市為例

徐立新

（蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，甘肅 蘭州 730020）

我國房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下，房產(chǎn)收入比遠(yuǎn)高于1∶6的均值水平；房地產(chǎn)貸款占銀行信貸資產(chǎn)比率非常高，房地產(chǎn)庫存率一直居高不下。因此房地產(chǎn)泡沫危機(jī)一直是懸在中國頭上的達(dá)摩克利斯之劍。房價(jià)的波動會通過各種各樣的途徑傳導(dǎo)至銀行業(yè)、金融業(yè)，給整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平帶來嚴(yán)重的危害。因此，文章以蘭州市房地產(chǎn)市場和銀行業(yè)為例，選取了存款余額、貸款余額、資產(chǎn)利潤率、資本充足率和銀行撥備覆蓋率五個(gè)指標(biāo)，作為衡量銀行績效的尺度，通過最小二乘法，研究房產(chǎn)價(jià)格與這五個(gè)指標(biāo)的關(guān)系，最終得出房價(jià)是如何影響銀行經(jīng)營績效的，并以此為依據(jù)，提出相應(yīng)的意見和建議來保障銀行業(yè)績效、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)乃至整個(gè)社會的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)價(jià)格；銀行績效；最小二乘法

一、前言

縱觀世界各國，房地產(chǎn)價(jià)格波動與銀行業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲會帶來瘋狂的投機(jī)從而聚集泡沫，當(dāng)泡沫積聚到一定程度時(shí)必然會破滅，隨之而來的是整個(gè)銀行業(yè)、整個(gè)金融業(yè)乃至整個(gè)社會長期的經(jīng)濟(jì)蕭條。日本和美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)都源于房地產(chǎn)泡沫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國商品房平均銷售價(jià)格從1998年房地產(chǎn)改革時(shí)的2 063元 /平方米上漲到2016年3月份的11 303元/平方米；庫存達(dá)7億平方米（在建和待售合計(jì)達(dá)50億平方米）。房地產(chǎn)市場高房價(jià)、高庫存、有價(jià)無市等問題導(dǎo)致銀行業(yè)不良貸款率不斷攀升、凈利潤增速下滑。本文以蘭州市為例，分析房地產(chǎn)價(jià)格與銀行績效相關(guān)關(guān)系，提出相應(yīng)的意見和建議來保障銀行業(yè)績效、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)乃至整個(gè)社會的健康發(fā)展。

二、蘭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）蘭州市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

從表1和圖1可以看出，蘭州市房地產(chǎn)投資總額隨著固定資產(chǎn)投資總額的上升而增加，由2011年的159.67億元增長到339.01億元①蘭州市統(tǒng)計(jì)局：《蘭州市統(tǒng)計(jì)月報(bào)》。。隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重在不斷下降[1]。15年蘭州市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為18.79%，相比14年的峰值有下降趨勢。

表1 蘭州市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

圖1 蘭州市房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比率折線圖

從投資結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)的投資用途可分為4類，分別是住宅投資、辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房投資、其他投資[2]。從圖2中可以看到住宅類投資占了房地產(chǎn)投資的絕大部分，最高達(dá)到了74.5%，這說明房地產(chǎn)投資主要用于修建住宅小區(qū)，而辦公樓和商業(yè)性經(jīng)營用房的比重略有提高，除此之外其他房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開始下滑。

圖2 蘭州市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)狀況趨勢圖

（二）蘭州市房產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，2015年度蘭州房價(jià)處于穩(wěn)步上升的趨勢，環(huán)比1月份房價(jià)整體上漲3.39%。抽樣206個(gè)樓盤（包含住宅、別墅、寫字樓和商鋪）上漲的37個(gè)樓盤占17.96%，下跌的17個(gè)樓盤占8.25%，剩余73.79%的樓盤價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)①搜房網(wǎng)：《2015年度蘭州樓市白皮書》。。

圖3 2014—2015年蘭州市房價(jià)走勢圖

根據(jù)圖3的數(shù)據(jù)，我們可以看出2015年蘭州房價(jià)在5月份微有回落，但縱觀全年，仍是穩(wěn)步上升的趨勢，與1月份的6 991元/平方米相比，全年增長幅度達(dá)到了3.39%。這與2014年的整體下降的趨勢截然相反，但是在2014年前10個(gè)月都處在均價(jià)7 000+元/平方米的高起步，僅僅在11月與12月房價(jià)才有所回落。在2015年的下半年的7月份，蘭州市房價(jià)開始有所回升，由此可見2014年11月至2015年6月是蘭州房地產(chǎn)市場較為低谷的時(shí)期。

三、蘭州市銀行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)2015年3月15日發(fā)布的《甘肅省第三次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，調(diào)查結(jié)果顯示，2013年末，全省共有金融業(yè)企業(yè)法人單位626個(gè)。包括人民銀行、國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)、工農(nóng)中建交五大國有銀行、中信、招商、浦發(fā)、興業(yè)等股份制銀行以及甘肅銀行、蘭州銀行和農(nóng)商行、信用社和村鎮(zhèn)銀行等銀行業(yè)從業(yè)機(jī)構(gòu)。從業(yè)人數(shù)達(dá)到了2.5萬人。2013年末，金融業(yè)企業(yè)法人單位資產(chǎn)總計(jì)16 996.7億元，比2008年末增長2.4倍（見表2）。

表2 按行業(yè)分組的金融業(yè)企業(yè)法人單位資產(chǎn)總計(jì)

全市年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額7 945.82億元，同比增長19.19%。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額7 803.12億元，同比增長17.44%。年末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額7 227.96億元，同比增長21.80%。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額6 892.02億元，同比增長22.75%②蘭州市統(tǒng)計(jì)局：《蘭州市統(tǒng)計(jì)局政府信息公開專欄》。。

四、房價(jià)與銀行績效的相關(guān)性分析

借鑒現(xiàn)有文獻(xiàn)對銀行績效指標(biāo)的度量，并考慮數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取了以下測度指標(biāo)：一是銀行存款余額，這是銀行經(jīng)營的基礎(chǔ)，存款余額不足，就會影響銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，無法滿足房地產(chǎn)業(yè)正常的融資需求。二是銀行貸款余額。雖然投向房地產(chǎn)業(yè)貸款只是銀行貸款的一部分，但考慮到最近幾年內(nèi)銀行信貸大量流入房地產(chǎn)市場，占比較高，所以這項(xiàng)指標(biāo)也能在一定程度上反映房價(jià)與銀行績效的關(guān)系。三是銀行資產(chǎn)利潤率。用以衡量銀行的收益。四是銀行的資本充足率，用于反映房價(jià)的波動能否帶動銀行的資本充足率的變化。五是銀行的撥備覆蓋率，用以衡量銀行的信貸預(yù)期。

（一）房產(chǎn)價(jià)格與銀行存款余額的相關(guān)性分析

存款為房地產(chǎn)市場提供了資金來源，保證了金融機(jī)構(gòu)的資金流動性，增強(qiáng)了銀行的穩(wěn)定性。存款的增加表明人民生活水平越來越好，手中有更多的錢進(jìn)行投資。最近幾年來由于房地產(chǎn)具有其他投資品無可比擬的增值保值效應(yīng)，從而造成需求增加，進(jìn)而推高房價(jià)。此外，隨著城鎮(zhèn)化和人們的生活水平不斷提高，越來越多的人由農(nóng)村搬到城市，手中多余的存款就拿來購買房子，解決自己的居住需求。所以，存款余額越多，房價(jià)相應(yīng)越高。另一方面，存款余額越多，銀行信貸資金充裕，流入房地產(chǎn)市場的資金也就越多[3]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到銀行的貸款后進(jìn)一步開拓市場，開發(fā)新樓盤，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場，從而對房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

由于2015年一月份數(shù)據(jù)缺失，所以用二月至十二月蘭州市與甘肅省存款余額比例大致推算出一月份數(shù)據(jù)③蘭州市統(tǒng)計(jì)局：《蘭州市統(tǒng)計(jì)月報(bào)》。。

從圖4中可以看出房價(jià)與存款余額上漲和下跌趨勢大致相同，因此可以推斷房價(jià)在一定條件下隨著存款余額的上升而上升，并且存款余額的增長速度越快，則房價(jià)上升的速度也就越快。除此之外，從散點(diǎn)圖5中我們還可以看出存款余額和房價(jià)確實(shí)存在一定的相關(guān)關(guān)系，即以存款余額7 400億元左右為分界點(diǎn)，在7 400億元左邊，房價(jià)隨著存款余額的上升而下降，在7 400億元右邊，房價(jià)隨著存款余額的增加而上升。但這種關(guān)系不是完全線性的，而是一定的趨勢關(guān)系。

圖4 2015年蘭州市存款余額與房價(jià)趨勢圖

圖5 2015年蘭州市房產(chǎn)價(jià)格與存款余額散點(diǎn)圖

根據(jù)散點(diǎn)圖分析可知，存款余額與房價(jià)是非線性關(guān)系，因此設(shè)出方程：

Y=αX2+βX+C

在上式中，Y為房價(jià)，單位是元/m2；X為存款余額，單位是億元；C為常數(shù)項(xiàng)；α，β為二次項(xiàng)和一次項(xiàng)前的系數(shù)。在Eviews3.1中輸入命令：LS Y C X X2，最后得出結(jié)果如圖6所示：

圖6 Eviews回歸結(jié)果圖

因此得出房產(chǎn)價(jià)格與存款余額的關(guān)系：Y=0.000791X2-11.5828X+49289.74

經(jīng)計(jì)算可得，當(dāng)存款余額為7 418.75億元時(shí)，房價(jià)最低，為6 359.65元/m2。

（二）房產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款余額的相關(guān)性分析

在我國的房地產(chǎn)市場上，土地由政府壟斷，房地產(chǎn)商品由開發(fā)商壟斷，這種雙重壟斷機(jī)制決定了我國的房價(jià)上漲迅速，上升周期長，抗跌性較強(qiáng)等特點(diǎn)。但歸根到底還是銀行金融支持的結(jié)果。

銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)中扮演非常重要的角色[4]。一方面，從購房者來講，普通購房者很難依靠自己的儲蓄購房，這就需要銀行貸款進(jìn)行支持。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時(shí)間與大量的資金支撐，銀行信貸貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程。

由于房地產(chǎn)相關(guān)貸款都是中長期貸款，因此在選取數(shù)據(jù)時(shí)把短期貸款余額剔除，只考慮住戶和非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)單位團(tuán)體貸款[5]。從房產(chǎn)價(jià)格和貸款余額折線圖中我們不難看出房產(chǎn)價(jià)格與貸款余額變動趨勢大致相同。

觀察房價(jià)與貸款余額的折線圖7和散點(diǎn)圖8①蘭州市統(tǒng)計(jì)局：《蘭州市統(tǒng)計(jì)月報(bào)》。，不難推斷出房產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款余額具有一定的線性關(guān)系，即房價(jià)隨著貸款余額的增加而上漲，隨著貸款余額的減少而下降。

圖7 2015年蘭州市房價(jià)與貸款余額折線圖

圖8 2015年蘭州市房價(jià) 與貸款余額散點(diǎn)圖

因此設(shè)出房價(jià)與貸款余額滿足如下方程關(guān)系：

Y=αX+C

其中，Y為房價(jià)，X為貸款余額，C為常數(shù)項(xiàng)，α為系數(shù)。通過Eiews3.1進(jìn)行最小二乘估計(jì)，得出如下關(guān)系（見圖9）。

因此我們得出房價(jià)Y與貸款余額的關(guān)系：

這個(gè)結(jié)果表明貸款余額每增加一億元，房價(jià)就上升0.32元/平方米。

（三）房產(chǎn)價(jià)格與銀行資產(chǎn)利潤率的相關(guān)性分析

房產(chǎn)價(jià)格波動會直接影響銀行對消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的發(fā)放[6]。銀行貸款作為銀行資產(chǎn)的一部分為銀行帶來了高額的利潤。從理論上進(jìn)行分析，房價(jià)上漲，表明房地產(chǎn)市場越好，銀行對消費(fèi)者和開發(fā)商發(fā)放的貸款就越多，銀行相應(yīng)可能獲得越多的利潤[7]。反之，房價(jià)下跌，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場冷清，因此銀行對消費(fèi)者和開發(fā)商發(fā)放貸款就很慎重，所以銀行的利潤率也會下降。

圖9 Eviews回歸結(jié)果圖

由于甘肅省銀監(jiān)會每季度發(fā)布一次銀行資產(chǎn)利潤率，因此將房價(jià)每季度平均之后的取值與每季度的銀行資產(chǎn)利潤率相對應(yīng)。從二者的趨勢圖中我們可以看出，銀行的資產(chǎn)利潤率與房價(jià)變動的趨勢大致相同，即房價(jià)上升，銀行資產(chǎn)利潤率也上升，房價(jià)下降，銀行的資產(chǎn)利潤率也下降。

圖10 2015年蘭州市房價(jià)與利潤率趨勢圖

圖11 2015年蘭州市房價(jià) 與利潤率散點(diǎn)圖

在散點(diǎn)圖11①中國人民銀行中心支行：《金融機(jī)構(gòu)本外幣收支表》。中，由于數(shù)據(jù)量較少，所以房價(jià)與銀行資產(chǎn)利潤率的相關(guān)關(guān)系并不是很明顯。所以首先假設(shè)房價(jià)與銀行資產(chǎn)利潤率具有一元線性關(guān)系。即設(shè)Y=αX+C。其中，Y為房價(jià)，X為資產(chǎn)利潤率，C為常數(shù)項(xiàng)，α為系數(shù)。通過 Eviews3.1擬合回歸后得出方程為 Y=-1097.05X+ 8478.337。可決系數(shù)R2=0.66，調(diào)整的可決系數(shù)R2=0.491，F(xiàn)值為3.889。很顯然擬合程度并不是很理想。因此調(diào)整模型的設(shè)定，將模型設(shè)為Y=αX2+βX+C。與上式相同，Y為房價(jià)，X為資產(chǎn)利潤率，C為常數(shù)項(xiàng)，α、β為未知數(shù)前的系數(shù)。繼續(xù)通過Eviews3.1回歸擬合。如圖12所示得出方程為：

圖12 Eviews回歸結(jié)果圖

這說明房產(chǎn)價(jià)格與銀行資產(chǎn)利潤率呈一元非線性關(guān)系。

（四）房產(chǎn)價(jià)格與銀行資本充足率的相關(guān)性分析

銀行的資本充足率（CAR，capital adequacy ration），也被稱為資本風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)率，是指資本總額與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額的比例[8]。其計(jì)算公式為：CAR=資本/風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。資本充足率反映反映商業(yè)銀行在存款人的資產(chǎn)遭到損失之前，該銀行能以自有資本承擔(dān)損失的程度。2010年9月，《巴塞爾協(xié)議Ⅲ》規(guī)定，截至2015年1月，全球各商業(yè)銀行的一級資本充足率下限由4%上調(diào)至6%，資本充足率下限為8%。而有中國版《巴塞爾協(xié)議Ⅲ》之稱的《中國銀行業(yè)實(shí)施新監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)意見》要求核心一級資本充足率、一級資本充足率和資本充足率分別不低于5%、6%和8%。這給我國的商業(yè)銀行提出了更高的要求。

從理論上來說，房價(jià)越漲，銀行相應(yīng)發(fā)放的房地產(chǎn)貸款也就越多，則銀行獲得的利潤也就越多，因此就有充足的資金去補(bǔ)充資本充足率。房價(jià)下跌，房地產(chǎn)市場萎靡，銀行向房地產(chǎn)市場投放貸款就越謹(jǐn)慎，所以由貸款而產(chǎn)生的利潤就會下降，進(jìn)而危機(jī)銀行的資本充足率。

圖13 2015年蘭州市房價(jià)與資本充足率折線圖

圖14 2015年蘭州市房價(jià)與 資本充足率散點(diǎn)圖

由于數(shù)據(jù)量較少，我們很難從圖13和圖14②銀監(jiān)會蘭州分局：《2015年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)主要指標(biāo)情況表》。上直接觀察到房價(jià)與資本充足率的相關(guān)關(guān)系，在散點(diǎn)圖中添加相關(guān)趨勢線可以大致得出房價(jià)與銀行資本充足率具有如下關(guān)系：Y=αX2+βX+C。Y為房價(jià)，X為資本充足率，C為常數(shù)項(xiàng)，α、β為未知數(shù)前的系數(shù)。因此通過 Eviews3.1數(shù)據(jù)擬合，得出如圖15所示，由此我們可以得出方程：

這說明銀行資本充足率與房產(chǎn)價(jià)格呈非線性相關(guān)關(guān)系。

圖15 Eviews回歸結(jié)果圖

（五）房產(chǎn)價(jià)格與銀行撥備覆蓋率的相關(guān)性分析

銀行的撥備覆蓋率也稱撥備充足率，是指貸款損失準(zhǔn)備對不良貸款的比率，主要反映商業(yè)銀行對貸款損失的彌補(bǔ)能力和對貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。其計(jì)算公式為：

撥備覆蓋率是銀行出于審慎經(jīng)營的考慮，防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)方面，也是反映銀行業(yè)績真實(shí)性的一個(gè)量化指標(biāo)。此項(xiàng)比率應(yīng)不低于100%，否則為計(jì)提不足，存在準(zhǔn)備金缺口[9]。比率越高，說明抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。撥備率的高低應(yīng)該適合相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)程度，不能過高導(dǎo)致?lián)軅浣鸲嘤啵麧櫶摻担灰膊荒苓^低導(dǎo)致?lián)軅浣鸩蛔悖麧櫶撛觥?/p>

圖16 2015年蘭州房價(jià)與撥備率折線圖

圖17 2015年蘭州市房價(jià) 與撥備率散點(diǎn)圖

由于數(shù)據(jù)較少，因此不能從銀行撥備覆蓋率和房價(jià)折線圖16中直觀的看出撥備覆蓋率是否和房價(jià)具有某種趨勢。但是從散點(diǎn)圖17中我們可以清楚的看出銀行撥備覆蓋率和房價(jià)之間的反比關(guān)系，即銀行房價(jià)上漲，則撥備覆蓋率越低，房價(jià)下跌，銀行的撥備覆蓋率就越高。這從理論上也很容易解釋。當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)市場的壞賬、呆賬較少，因此銀行降低撥備覆蓋率，將資金繼續(xù)投放到市場中以獲得更多的利潤。當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，房地產(chǎn)市場萎靡不振，企業(yè)和消費(fèi)者很容易就發(fā)生資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行貸款無法收回，呆賬、壞賬數(shù)量增加。因此銀行紛紛調(diào)高撥備覆蓋率，降低銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

在Eviews3.1中設(shè)出撥備覆蓋率X和房價(jià)Y的方程：

Y=αX+C

通過擬合回歸，結(jié)果如圖18所示：因此得出撥備覆蓋率和房價(jià)的相關(guān)方程：

這表明，房價(jià)每上升11.943元/平方米，銀行撥備覆蓋率相應(yīng)降低一個(gè)百分點(diǎn)。

五、研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開銀行的密切支持，尤其是在我國直接融資市場不完善的情況下，銀行的信貸支持在整個(gè)房地產(chǎn)市場上占據(jù)著舉足輕重的地位。本文以蘭州市的房價(jià)和銀行業(yè)為例，選取了存款余額、貸款余額、資產(chǎn)利潤率、資本充足率、撥備覆蓋率五個(gè)指標(biāo)來衡量銀行績效。探討了房產(chǎn)價(jià)格與銀行績效之間的相關(guān)關(guān)系。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，在控制影響銀行績效其他宏觀或者微觀因素的前提下，房產(chǎn)價(jià)格與銀行存款余額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，具體的方程為：Y=0.000791X2-11.5828X+49289.74；房產(chǎn)價(jià)格與貸款余額呈現(xiàn)正向的一元線性相關(guān)關(guān)系，具體方程為Y=0.32X+ 4910.437，表明貸款每增加一億元，房產(chǎn)價(jià)格上升0.32元/平方米；房價(jià)與資產(chǎn)利潤率呈現(xiàn)一元非線性相關(guān)，具體的關(guān)系方程為：Y=-4.15E-0.6X2+0.058X-201.95；房產(chǎn)價(jià)格與商業(yè)銀行資本充足率也是非線性相關(guān)關(guān)系，具體的函數(shù)方程為：Y=2.07E-0.5X2-0.29X+1032.585；房價(jià)與銀行的撥備覆蓋率指間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，房價(jià)每上升11.943元/平方米，銀行撥備覆蓋率就降低一個(gè)百分點(diǎn)的。具體的方程為：Y=-11.943X+9250.42。

圖18 Eviews回歸結(jié)果圖

（二）對策建議

最近幾個(gè)月來，我國各大中城市房價(jià)開始了新一輪上漲，上漲幅度已經(jīng)超過居民購買能力，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫傾向。不僅如此，近十年房地產(chǎn)業(yè)的過快增長導(dǎo)致現(xiàn)在庫存壓力過大，尤其是三四線城市。這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)泡沫甚至崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)過度依賴銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營成為主要的經(jīng)營方式，這就使房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)會拖累銀行績效、嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)煞康禺a(chǎn)危機(jī)引發(fā)銀行危機(jī)[10]。因此，根據(jù)前面的分析，應(yīng)該從房地產(chǎn)市場和銀行業(yè)兩方面入手采取如下措施，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，防止房價(jià)波動對銀行的經(jīng)營績效產(chǎn)生負(fù)面影響。

1.對房地產(chǎn)市場的建議

（1）擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減輕銀行資金供給壓力。銀行信貸對房價(jià)顯著影響的原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過度依賴，因此必須拓寬企業(yè)的融資渠道。首先通過直接融資方式在股票市場、債券市場直接募集資金，降低對銀行業(yè)的依賴程度和融資成本，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而提高企業(yè)的競爭力；其次可以鼓勵社會基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)企業(yè)得到更廣泛的資金支持；最后可以鼓勵強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，上中下游企業(yè)組成聯(lián)合體，將投資設(shè)計(jì)施工銷售合為一體，可以提高企業(yè)實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化組合，有助于惡性競爭、降成本、去庫存。除此之外，還可以引進(jìn)房地產(chǎn)信托、夾層融資和海外資金進(jìn)入市場，緩解房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的過分依賴，減輕房價(jià)波動對銀行業(yè)經(jīng)營績效的影響。

（2）政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)。政府是房地產(chǎn)市場中不可或缺的重要一環(huán)。由于政府掌握著土地供應(yīng)和市場準(zhǔn)入資格的審批權(quán)限，同時(shí)還負(fù)責(zé)制定相關(guān)法律制度規(guī)范，是市場的參與者和監(jiān)管者。因此政府應(yīng)該采取措施確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行，防止房地產(chǎn)泡沫破裂影響銀行的經(jīng)營績效和發(fā)展。首先，進(jìn)一步推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度，將不動產(chǎn)登記平臺覆蓋到全國范圍內(nèi)。政府通過對房地產(chǎn)市場信息的充分采集、分析、監(jiān)控，隨時(shí)根據(jù)市場庫存率、價(jià)格變動及其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)靈活制定房地產(chǎn)調(diào)控政策。其次，適當(dāng)提高房產(chǎn)持有成本。通過征收房產(chǎn)稅、增加二套房首付比例及嚴(yán)格控制投機(jī)性購房需求等措施防止房價(jià)快速上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。再次，進(jìn)一步推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目和廉租房、公租房的建設(shè)，改善低收入人群的住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。最后，積極推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，取消農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化的各種行政限制，鼓勵農(nóng)村人口市民化；完善城市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造智慧型、生態(tài)型城市；因地制宜發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)及調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，通過供給側(cè)改革促進(jìn)城市就業(yè)、拉動需求。由此逐步消化房地產(chǎn)庫存，尤其是庫存率較高的三四線城市。

（3）積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率。當(dāng)前我國企業(yè)債務(wù)杠桿率很高，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。房企過高的債務(wù)杠桿率已經(jīng)影響了商業(yè)銀行的安全性，造成了房地產(chǎn)捆綁銀行的局面。為防止房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)債務(wù)危機(jī)沖擊銀行，我們應(yīng)該采取政府引導(dǎo)、房企主導(dǎo)、銀行指導(dǎo)的多方聯(lián)動配合機(jī)制，以債轉(zhuǎn)股、產(chǎn)（股）權(quán)置換、資產(chǎn)證券化等方式逐步降低房企杠桿率[11]。

2.對銀行業(yè)的建議

（1）完善銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)本行本地區(qū)的實(shí)際狀況建立和完善房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系[12]。第一，建立完整的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系包括區(qū)域市場分類的指標(biāo)體系來監(jiān)測房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，具體統(tǒng)計(jì)關(guān)鍵指標(biāo)例如：房價(jià)、銷售面積、庫存率、戶型結(jié)構(gòu)、投資額和工程進(jìn)度等；建立針對不同風(fēng)險(xiǎn)類型的階段性監(jiān)測方案和風(fēng)險(xiǎn)動態(tài)管理。第二，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查力度。在發(fā)放貸款前應(yīng)該仔細(xì)調(diào)查貸款企業(yè)的資質(zhì)、開發(fā)能力以及該項(xiàng)目的利潤率、市場開發(fā)前景等方面，確保貸款的合法性、合規(guī)性和可行性；商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款使用監(jiān)控機(jī)制和承貸企業(yè)銷售收入封閉管理模式，發(fā)放貸款后應(yīng)該及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，按進(jìn)度分期發(fā)放貸款，確保企業(yè)將貸款用到項(xiàng)目中。第三，加強(qiáng)征信體系的建設(shè)。對于還款逾期乃至呆賬壞賬的客戶應(yīng)該建立貸款黑名單制度和貸款黑名單信息共享制度，進(jìn)一步保障銀行貸款安全。

（2）盤活房地產(chǎn)信貸存量，合理增量。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)目前主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房投機(jī)性貸款領(lǐng)域。因此商業(yè)銀行對這兩個(gè)領(lǐng)域貸款要嚴(yán)格管理與控制，要逐筆登記貸款詳細(xì)信息，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)動態(tài)管理，并確保與其他銀行和社會征信機(jī)構(gòu)信息共享；建立完備的貸款使用監(jiān)控機(jī)制，防止貸款挪用并及時(shí)停貸與回收；擔(dān)保品價(jià)值動態(tài)管理，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)要求補(bǔ)充擔(dān)保品或及時(shí)處置擔(dān)保品。對于符合國家房地產(chǎn)發(fā)展政策和個(gè)人合理住房需求的貸款，只要在嚴(yán)格的貸款調(diào)查和審批機(jī)制下，風(fēng)險(xiǎn)可控，可以保持適當(dāng)增量，以獲得良好的績效。

（3）擴(kuò)大銀行的投融資渠道。由于近年來我國房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展，銀行通過貸款將資金大量注入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)集中度很高。隨著房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步積累，銀行業(yè)過度依賴房地產(chǎn)貸款就越來越危險(xiǎn)。因此銀行應(yīng)該著力調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，分散化投資，不把雞蛋放到同一個(gè)籃子里，大力發(fā)展沒有風(fēng)險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)和低風(fēng)險(xiǎn)的表外業(yè)務(wù)，開展多元化經(jīng)營，降低房地產(chǎn)信貸在銀行信貸的比例。通過業(yè)務(wù)多元化和風(fēng)險(xiǎn)分散化，降低房價(jià)波動對銀行經(jīng)營績效的影響，促進(jìn)銀行更好的發(fā)展。

（4）對信貸人員加強(qiáng)管理。銀行部分信貸員工內(nèi)心風(fēng)控意識不強(qiáng)，加之在績效考核壓力下，沒有長遠(yuǎn)的看待問題,比較注重短期的績效考核所帶來的工資獎金，對長遠(yuǎn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)往往忽略不見。因此銀行應(yīng)該首先對信貸人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，提高信貸人員的業(yè)務(wù)能力和風(fēng)險(xiǎn)管理水平。通過對房地產(chǎn)貸款合法性、合規(guī)性管理機(jī)制以及相關(guān)法規(guī)的強(qiáng)化培訓(xùn)，打造一只高水平的信貸隊(duì)伍。其次應(yīng)該建立長期的信貸考核機(jī)制。從長遠(yuǎn)出發(fā)，有利于信貸人員準(zhǔn)確的認(rèn)識到潛在風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸人員的責(zé)任心和積極性。此外，還應(yīng)加大合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)性在信貸人員中的考核，對于違背相關(guān)準(zhǔn)則和貸款程序的信貸人員給予相應(yīng)的處罰，防止房地產(chǎn)行業(yè)的呆賬壞賬對銀行的經(jīng)營績效造成的惡劣影響。

當(dāng)房地產(chǎn)市場面粉貴于面包，當(dāng)整個(gè)市場只剩下房地產(chǎn)還在不斷拉升與擴(kuò)張，一業(yè)興而百業(yè)衰的時(shí)候，就是危機(jī)來臨的時(shí)候。房地產(chǎn)市場的泡沫必須引起銀行業(yè)以及整個(gè)社會的高度重視。

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（責(zé)任編輯：D 校對R）

F299.233；F832.33

A

1004-2768（2016）12-0040-06

2016-10-19

甘肅省社科規(guī)劃項(xiàng)目（YB050）

徐立新（1971-），男，四川自貢人，蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院副教授，研究方向：金融理論與實(shí)務(wù)。