淺析房地產企業全面預算管理存在的問題及對策

何學軍

摘 要 全面預算作為企業管理的一個重要工具，要結合企業戰略規劃和自身實際狀況，結合各項目目標成本、動態成本，提高預算的實際操作系統的可控性，注重預算執行的分析、考核和獎懲，有利于全面預算發揮其應有的管理作用。針對目前房地產全面預算的現狀及存在的問題，本文提出解決相應問題的建議。

關鍵詞 房地產 全面預算 全員參與 考核獎勵

一、全面預算的應用現狀及重要性

全面預算管理是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。

全面預算管理作為對現代企業成熟與發展起過重大推動作用的管理系統，是企業內部管理控制的一種主要方法。這一方法自從20世紀20年代在美國的通用電氣、杜邦、通用汽車公司產生之后，很快就成了大型工商企業的標準作業程序。從最初的計劃、協調、發展到兼具控制、激勵、評價等諸多功能的一種綜合貫徹企業經營戰略的管理工具，全面預算管理在企業內部控制中日益發揮核心作用。正如著名管理學家戴維·奧利所說的，全面預算管理是為數不多的幾個能把企業的所有關鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。我國企業在20世紀90年代初開始探索預算管理制度，從2000年開始，預算管理在我國企業得到全面發展。目前在我國有60%左右的房地產企業在實行預算管理制度。

全面預算管理能把企業短期經營目標和企業中長期規劃有機結合，能夠有效整合企業資源，提高企業資源利用率，能夠強化企業經營管理，降低企業經營風險。其重要性有以下幾點：第一，規劃，規劃企業中長期和短期企業經營目標；第二，控制和利用，根據預算，控制和有效利用企業資源；第三，溝通和協調，通過預算的編制和執行，加強企業各部門之間的協調和溝通；第四，激勵和約束，通過考核，提高執行的準確性。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

房地產企業具有資金高度密集，精細化管理程度高、項目開發流程時間長、跨度大等特點，而且易受經濟周期和宏觀政策的影響，使其成本收入的波動性增加。此外，房地產企業涉及多項目運作，營銷費用的彈性較大，成本費用分攤復雜，缺乏完整的預算指標體系，項目開工進度難以控制。具體來說，房地產企業全面預算管理存在以下幾個問題：

（一）企業全員認識度和參與程度不夠

一些企業沒有將全面預算管理上升到戰略全局的高度，僅僅重視短期的財務收支平衡，企業領導對企業中長期規劃不重視，企業多數部門認為預算只是財務部門的事情，預算的編制和控制是財務部門的責任，從而導致全面預算在企業經營中的作用大大降低。

（二）全面預算成為一種流于形式的數字游戲

企業沒有制定預算的科學依據和方法，制定的預算不符合企業實際情況，預算得不到有效的執行。一些企業在年初制定出預算后，沒有執行控制和執行反饋，沒有作預算調整和分析，僅僅為了完成編制預算任務，流于形式。

（三）預算數據不夠全面

一些房地產企業的預算只有財務方面的數據，缺乏與之配套的數據，如土地摘牌預算、項目開工預算和工程節點等預算，銷售方面只有銷售費用和簽約等方面的預算，沒有商品供貨計劃和銷售推廣等方面的計劃安排，這樣造成預算數據的測算不夠科學，實際操作性差。

（四）各業務部門、財務部門脫節

一些房地產企業在預算的制定過程中，相關部門沒有緊密聯系配合，財務部門沒有很深入地了解業務，沒有詳細了解項目開發流程、開發進度，只是停留在各項數據及指標上，如采購部門的招標快慢和前期部門的報批報建和證、照的獲得快慢會影響施工進度，銷售鋪盤和融資是否符合條件；工程施工進度也會影響銷售能否按期進行和銷售按揭回款等，房地產企業開發流程中一旦有一個環節滯后或脫節，將影響整個開發流程的進度，造成不可估量的損失。

（五）預算反饋、監控、考核和獎勵機制不到位

預算制定后，由于沒有執行控制，沒有分析考核，沒有獎懲，各預算執行單位沒有壓力和動力，造成全面預算不能成為企業的硬約束，使預算失去其應有的權威性和嚴肅性，使預算流于形式，沒有起到實質性作用，不能形成以全面預算管理為核心的公司治理體系。

三、加強房地產企業全面預算管理的應對措施

（一）強化宣傳全面預算的重要性，全員參與

房地產行業作為高利潤行業的時代已經過去，企業要想在此行業立足并發展，就要拼管理拼服務，企業的管控包括戰略規劃、企業文化、規章制度、內部控制、管理標準等，預算作為企業管理工具的一部分，在有效整合企業資源、挖掘企業資源、提高企業資源利用效率方面有著重要作用，因此要在企業大力宣傳，宣傳實行全面預算的意義和作用，增加企業全員參與預算的意識，上至企業高層領導，下至部門員工，樹立全面預算管理的理念，要成立以公司第一責任人、分管領導和各部門責任人為成員的預算領導小組，成立以財務部或運營部為主導的日常執行機構來領導和執行公司全面預算管理工作。

（二）制定全面、完善的預算編制體系

全面的、完善的預算管理體系，至少要包含以下幾個方面：第一，編制原則：自上而下、上下結合、分級編制、逐級匯總；第二，編制流程：編制時間安排、預算編制的管理機構及審批流程等；第三，預算表格：財務預算和非財務預算，要從項目投資、工程節點、商品房屋供應、產品銷售、資金安排等各方面來編制預算表格；第四，考核辦法：怎么樣制定考核預算編制、預算執行等，制定詳細可執行的獎懲細則。

（三）預算的編制要有科學的數據依據

全面預算是對企業中長期戰略目標和計劃的細化、分解和量化的過程，因此在預算的編制過程中，要制定科學的編制依據，要根據企業的中長期規劃，以資金流為核心，會同企業其他部門，編制短期（1～2年）預算，要根據國家相關宏觀政策和企業自身情況，包括開工條件、銷售條件、人力資源條件、財務狀況制定投資預算，合理安排工期，編制工程節點預算，編制供應預算和銷售預算，根據施工進度和目標成本，編制資金預算等相關財務預算。企業在編制全面預算時，要和企業的各項目目標成本、動態成本要緊密結合，這樣才能使全面預算具有可操作性。對于房地產企業來說，項目目標成本作為現金流支出的重要依據，基本包括了項目資金支出的大部分，通過對目標成本和動態成本的分析，可以對項目的收益成本在分析的基礎上進行預算的統籌和安排，有利于全面預算的完整性、可操作性。

（四）全面跟蹤預算執行情況，落實考核及獎懲制度

要使預算能真正起到應有的作用，跟蹤預算執行情況，落實預算執行考核和獎懲制度是很重要的部分。一項制度沒有執行，那就是空制度，而要讓制度得以有效執行，考核和獎懲必不可少，獎懲制度是預算得以有效執行的保障，是各預算單位執行預算的動力，也是有效保障預算制度約束性和嚴肅性的重要措施。由于預算是面向未來，預算并不要求絕對準確，而是要控制在一定的范圍內。因此，預算的考核，并不是其執行率越低（高）越好，而是要分別按各指標來考核其執行率，對于收入類指標，執行率越高越好，對于成本費用類，設定一定的執行率偏差范圍，實際執行率在此范圍內，可以說明預算制定準確率高，預算執行率好。

四、結語

全面預算管理是企業管理的重要工具，是企業發展和科學管理的有效手段，企業要推行全面預算管理并使之產生應有的作用，則應從企業領導層到基層員工全員重視，全員參與。在全面預算的制定上，要有科學的制定依據和實際可操作性，在預算執行控制和考核內給予足夠重視。總之，房地產企業全面預算管理是系統工程，企業應根據自身特點，制定適合自己的行之有效的預算管理體系，整合企業資源，實現企業發展目標。

（作者單位為湖北長投實業集團有限公司）

參考文獻

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