關于房地產投資風險類型的研究

龔靜靜

【摘要】房地產投資是一項風險和收益共同存在的經濟活動。房地產投資過程中會存在許多的不確定因素，會帶來一定風險。房地產投資中，投資者在進行投資項目和投資機會的選擇時，需要提高風險意識，了解房地產在投資過程中遇到的風險，盡量規避風險，提高收益。

【關鍵詞】房地產 投資風險 經營風險

投資風險就是指在投資過程中蒙受的經濟損失。房地產投資風險指的是各種不確定因素導致房地產投資取得的實際收益與預期收益之間存在較大差距，情況嚴重時，可能會導致房地產投資蒙受損失，甚至導致企業倒閉。

一、房地產投資的常見風險類型

（一）經營風險

房地產開發與銷售的銜接存在問題，將會導致房地產企業的資金和商品產生積壓。房地產經營風險主要指產品的租金、售價、空置率等各個方面不確定因素，導致不可規避的風險出現。房地產開發商品的出租、出售都會給投資者帶來一定的經濟回報，然而建筑物的部分或整體出現空置，長期的處于出售和等待出租的情況，將會導致投資者蒙受一定的經濟損失。對經營風險進行防范的前提，需要對未來一段時間房子的租金、房價進行準確預測，如果在未來一段時間內，租金、房價并不會發生較為明顯的變化，那么投資者的收益竟會與房屋的空置率呈正方向發展關系。也就是說，房屋的空置率越高，房地產開發商在經營過程中所要支持的成本也就越高，同時還會產生一定租金風險，為了降低風險，房地產開發商不得不通過降低租金，降低房價的方式促進需求。

（二）市場風險

市場風險指的就是市場中的各項不確定因素所產生的不同類型的風險，由于房地產行業是特殊區域上的市場，房地產所受到的區域影響較大，當市場環境發生較大變化時。例如，市場價格、房地產供給情況、風俗習慣、消費者的收入情況等都是市場風險產生的主要原因，會對投資者的收入造成影響。

此外，由于我國不同地區房地產信息系統效率有所差異，因此各地區房地產投資需求被動幅度和費用支出也會有所不同，因此，不同地區所面臨的市場風險也各不相同。就目前我國的房地產市場而言，在同一城市中同一類型的房地產，因為建筑物性質的不同，投資費用也會有所不同，這也增加了市場風險的復雜程度。

（三）利率風險

利率風險是指利率的提升是投資者可能蒙受的經濟損失。與一般行業不同，房地產行業在運行過程中需要投入大量的資金，因此在開發過程中需要借助大量的銀行信貸。一般情況下，房地產行業的貸款總投資都在50%以上。信貸利率的高低以及信貸的力度都會對房地產商品產生制約，并會對房地產價格產生直接影響。一般來說，市場利率與房地產價值兩者的動向相反，即利率越低，房地產價值也就越高，而房地產投資價值越高，投資者所獲取的收益也就越大，反之投資者的收益也就越低。如果在一段時間內，房地產投資者無法抵消貸款所產生的利息，房地產投資者在投資過程中將無法獲取收益。

二、綜合應對房地產投資風險的幾項措施

（一）階段性風險管理

房地產投資過程中出現的風險通常是分階段出現的。一般來說分為，決策、前期、建設、租售四階段。房地產的開發周期相對來說都比較長，同時在開發過程中周圍的環境會發生較大變化。在四個階段中都存在許多變化不定的因素。在決策階段，決策的正確與否會對一項目的開發成敗造成直接影響，一個新項目開發都是在做一件新事情，因此工作量需要與項目的規模和公司的規模相適應。房地產開發的前期涉及面廣泛、存在較多的不確定因素。在該階段存在的主要風險有區域經濟變化風險、置地風險、融資風險。建設階段開發項目從工程開工到竣工階段。房地產的租賃與銷售會直接影響房地產開發商對資金的回籠。在租賃與銷售階段，房地產投資過程中所面臨的風險種類較多，主要有供求風險、管理風險等。因此，房地產開發商需要加強對市場的合理分析，對市場進行準確判斷，并且需要加強內部管理，確保房屋銷售和租賃的順利開展。

（二）應當對風險分散的合理對策

1.轉嫁投資風險。轉嫁投資風險對策就是將損失轉嫁給與之經濟利益有聯系的另一方進行承擔，采取的主要方式為“建筑工程施工合同”，對風險進行適當的轉移，風險轉嫁的方式分為商業投保、契約性轉移等。（1）商業投保，企業在經營過程中通過購買商業保險的方式將風險轉移給保險公司。購買保險在一定程度上可以彌補投資者在投資過程中產生的損失，從而實現資金的良性循環，促進我國房地產的健康發展。（2）契約型轉移主要分為三個方面：第一，房地產企業與建筑商進行合作時，可以將項目分包給建筑商，從而將風險適當的轉移給建筑商，從而使企業的資金壓力能夠得到緩解。第二，進行聯合開發，多方投資者共同對房地產開發項目進行投資，這樣雖然會使利益縮減，但是同時也可以使多個企業對風險進行分擔，并且在開發過程中，可以充分調動投資商在工作上的積極性，對自身的優勢進行利用，實現對風險的規避。第三，在房地產項目建設期間面對房屋進行預售和預租，完成資金回籠，緩解資金壓力。

2.組合投資分散風險。房地產開發商通過開發結構組合投資是實現分散風險目的的主要措施，通常來說包括以下幾種方式：（1）劃分與選擇投資區域，房地產開發商可以將資金進行分散，將資金應用到不同的項目上進行投資，避免某一特定區域的經濟不景氣，對整個企業投資造成不良影響，實現降低企業風險目的。（2）分散投資時間，房地產開發上在投資過程中需要設定一個合理的時間間隔，從而使企業的資金分配能夠變得更加合理，降低企業在運行過程中的財務風險和管理風險，有效的避免因為市場變化給企業造成的經濟損失。（3）多類型項目投資，投資企業可以依據項目的獲利和風險，依照原則對不同類型的房地產進行適當投資。

（三）提升企業內部抗風險能力

1.建立風險管理機構。近幾年，我國政府加強了對房地產行業的規模和調控，針對房地產行業頒布了越來越多的法律，房地產企業在運營過程中會面臨更多的挑戰，并且伴隨著市場機制的逐漸規范和完善，對房地產投資風險進行防范將成為房地產企業未來工作的重點。由此可見，建立風險管理是十分必要的。針對房地產企業來說，投資風險不能局限一個項目，應從企業的整體發展入手，對投資進行全程監控。

2.構建風險預警系統。房地產企業應當在企業內部構建預警系統，對企業所面臨的風險或潛在危險構建出一個預警系統，通過對該系統的應用，對風險的來源進行確定，準確判斷風險的分類，通過合理的措施對風險進行化解，盡量降低風險，從而使企業的投資回報率能夠最大化。通常來說，房地產企業在風險預警系統的構建需要財務預警系統的支持，實現對財務風險的全面控制，這主要因為所有的風險最終都會轉化為財務風險，在財務系統的設計原則和目的選取必須要準確、客觀，準確反映企業的指標和狀況，實現對企業的動態監控，依據預警級別的不同，采取針對性的控制措施。

三、結束語

房地產企業在投資過程中需要面臨許多不確定的因素，這些因素會給房地產企業的投資帶來較大的風險。投資者在投資過程中，需要對風險出現的可能性進行判斷，依據風險大小判斷投資收益率，并且應當依據實際情況，轉移、規避、控制風險，從而使實際收益能夠達到預期收益或超過預期收益。

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