房地產價格波動對居民消費行為的影響

顧佳晨　陳楠楠　曹蘭之

摘 要：本文立足于當今房地產實際情況，簡單分析出近年來房價上漲原因，圍繞房地產價格波動所引起的財富效應、擠出效應并進行詳細闡述，探究居民消費變化的原因，討論其中的特殊情況。最后結合問題提出一系列改進房地產市場的建議，對未來研究做出展望。

關鍵詞：房地產價格；財富效應；擠出效應；消費心理

1981年之前，我國的商品房產業未被開發。居民住房是通過事業單位、企業和政府建造房屋進行分配得以實現，并沒有當今如火如荼的房地產市場。然而在這之后，廣東、深圳率先在珠三角地區進行商品房試點，并取得了比較好的結果。這一舉動拉開了我國商品房市場交易的序幕。有關資料顯示，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。隨著經濟的發展和城鎮化進程推進，房地產產業逐漸成為了我國國民經濟的支柱性產業。

因此，隨著這股熱潮，中國的房價一直居高不下。而房價對居民升高的原因據我看來可以從三方面研究：一是房地產市場在繁榮時期可以同通過財富效應、資產負債表效應和擠出效應調節消費需求和投資需求，虛擬經濟的過渡膨脹導致了價格水平對于理論價格的非穩定性上漲。當房地產價格在上漲到市場難以承受的程度時，這必然會發生跌落，資產負債表效應又可以引發生通縮效應，導致金融系統的崩潰和實體經濟的衰退。二是房地產價格的上漲的同時使得房產所有者財富增加，因此他們會變賣房產，房產開發商也會增加投資，為了提高自身收益使房地產市場產生一種對未來樂觀的預期使房產價格上漲。最后一點，住房對于每個人一生來說都是一筆必不可少的財富，它為人提供生活空間、家庭場所，滿足了最基本的消費需求，因此房價的上升所帶來的消費者未來預期財富的增加，從而獲得了內心的滿足。

房地產既是一種消費品，也是一種投資品。作為投資品，投資者可以通過房地產投資來實現保值增值獲得投資收益；作為消費品，消費者通過購房行為來滿足住房消費需求。它影響著一個家庭的消費結構、生活水平等方面。從房地產財富效應這一點來分析房產價格對居民消費的影響，所謂房地產財富效應就是，當房地產價格上升（下降）時，房地產資產持有者的財富水平也會隨之增加（減少），其資產組合價值增加（減少），進而產生增加（減少）消費，影響短期邊際消費傾向，促進（抑制）經濟增長的效應。在這基礎上要從幾個影響因素來分析。首先是一國的貨幣政策，在緊縮的貨幣政策下，利率提高導致房地產開發成本上漲，住房供給緊張，房價也自然隨著成本提高上漲進而加重了居民的購房壓力，可以看出緊縮的貨幣政策對房產市場產生了消極的影響制約了財富效應的發揮。中國近期實行的是穩健的貨幣政策，改善和優化融資結構和信貸結構，針對實體經濟的薄弱環節，試施定向寬松，貨幣環境基本面較好，實體經濟支持力度加強，因此房地產業受貨幣政策影響出現大幅下行的概率較小，房產銷售呈現上漲趨勢。然而在購房過程中，還會產生其他除房產價值以外的費用例如契稅、印花稅、房屋維修基金，如果采取的是按揭還房款還會有評估費、保險費等的產生，因此交易成本的增加制約著由于房地產價格上漲居民財富的增加，導致財富效應發揮作用變小。房產作為一種不動資產，在房產市場持續繁榮趨勢下將會給消費者樂觀的預期，因此居民會通過囤積房產來積累大量的可預期財富，那么房地產價格上漲又促進居民消費的財富效應。房產作為城鎮居民普遍持有的一種資產，人們一直沒有停止對住房條件改善的追求，無論是居住面積還是居住環境，一旦房價上升，住房價值就會被未來住房消費價格的上升所抵消，這也就導致直接房產價值的作用空間縮小。中國自古就有“居者有其屋”的觀念，父母會將房產作為一筆最為重要的財富贈予給子女，因此對絕大多數普通家庭而言都不會將房產輕易變現，這就減少了房產在消費市場上的流通，因此房產價格波動帶來的直接財富效應不僅受到了客觀條件的影響，也取決于人們的主觀意愿。

同樣，房產價格的波動同樣也會引起擠出效應。這體現在當房價上漲時，對于計劃購房家庭而言這加重了他們的經濟負擔，因此不得不縮減未來預期消費支出來增加他們的購房儲蓄，通國減少其他生活、交通等方面的支出來得以支持高昂的首付。況且，我國房地產上升價格速度遠遠高于國民收入水平，貧富差距的增大也加重了普通傳統家庭的購房壓力。對于租房者而言，這更會導致預算約束效應，預算約束體現在不僅是房租的上漲還涉及各種配套性設施比如水電費裝修費的增加從而減少各種個人消費，對于這些未來購房者而言這也加大了他們的購房成本。相反，對于出租者來說這增加了他的收入。這樣長久而言對租房者來只會產生惡性循環，大量出租房由于過高的租金將會閑置，因此當租房市場飽和到一定程度時出租者不得不通過降低租金來滿足租房需求。再立足于中國國情，當今很多家庭購房都是通過信用貸款方式來支付房款，所以房屋貸款是居民的主要負債，信貸渠道影響著居民消費。房價升高會通過首付約束制約居民消費，如果信貸市場效率低，面對過高的房價將會需要更多的儲蓄，當期消費與未來收入無法平衡，那么居民抑制其他方面的消費來增加儲蓄滿足首付或者月供款，這就加重了高房價對居民消費的擠出效應。

自2015年10月二胎政策的出臺，房地產市場也產生了很大的變革。二胎政策帶來最大變化就是人口數量，因此這將在很大程度上擴大房地產市場的份額，增加居民對住房的需求。隨著需求的增加，必然又將帶來房價的小幅上漲，人們的消費傾向將會向住房面積大分區明顯的學區房靠近。

通過本文的研究分析，在房地產價格波動下要想充分釋放居民消費能力，最關鍵的因素就是應該穩定整個房地產市場，避免房價的大起大落。唯有穩定的房價才能使居民擁有合理的購買計劃，擁有穩定的財富預期才能確保財富效應的最大化，減少擠出效應的影響。其次，還應大力發展信貸市場完善金融市場提高房產的流動性，使得房產從固化的資產解放出來，真正轉變為可供居民消費的流動性。之后還應關注著整個政策大環境的變化，應對不斷改變的政府政策作出完善的應對措施不會打亂整個市場節奏。最后，應該積極引導居民樹立順應時代潮流的消費觀念，當居民在認可借貸消費，以房養老的模式之后，整個房產市場又會迎來一場變革。（作者單位：重慶工商大學）

參考文獻：

[1] 申月.房地產市場價格波動對居民消費的影響及其調控政策研究[J].價格月刊，2015（11）.

[2] 肖宏.房地產價格波動對居民消費的影響[J].社會科學家，2007（S2）.