中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)關(guān)注的問題

蔡驥

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展過后，現(xiàn)在已經(jīng)開始在宏觀調(diào)控和稅務(wù)的共同作用下進(jìn)行調(diào)整。許多房地產(chǎn)公司在資金上出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，樓盤銷售停滯，一些項(xiàng)目出現(xiàn)了“爛尾樓”現(xiàn)象。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，許多中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)苛的生存問題。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算是企業(yè)管理中的一項(xiàng)核心內(nèi)容。本文首先分析中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀，然后分析中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題，最后對(duì)這些問題的解決方法進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)房地產(chǎn)；稅費(fèi)；會(huì)計(jì)核算；問題

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作通常是對(duì)企業(yè)收入、成本支出等方面進(jìn)行整理、分類。但在房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，普通的會(huì)計(jì)工作已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)要求。尤其是對(duì)于中小型的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)所處的環(huán)境和形勢(shì)有清晰的認(rèn)識(shí)，知道會(huì)計(jì)工作應(yīng)該需要重點(diǎn)關(guān)注哪些方面的問題，在開始投入建設(shè)項(xiàng)目之前就對(duì)整體進(jìn)行規(guī)劃。

一、中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀

目前，中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要面臨來自政策和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面的壓力，生存環(huán)境十分嚴(yán)峻。國家不斷出臺(tái)政策，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，而且收歸國有的土地價(jià)格水漲船高。這些房地產(chǎn)企業(yè)雖然以商業(yè)性的項(xiàng)目為主，但房地產(chǎn)終究不是純粹的商品市場(chǎng)，在不斷的壓力下，資金鏈很難得以維持。

房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的稅費(fèi)和收費(fèi)極為繁多。以稅費(fèi)為例，企業(yè)取得土地后，要交納國土出讓金、地價(jià)款、契稅、土地使用稅等，在建成房地產(chǎn)項(xiàng)目后，還要交納房產(chǎn)稅、車船稅和印花稅，在項(xiàng)目允許進(jìn)行銷售之后，還要交納城建稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及各類附加的地方稅。加上企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)還需要交納企業(yè)所得稅和企業(yè)員工的個(gè)人所得稅。企業(yè)所要交納的企業(yè)所得稅和土地增值稅是稅費(fèi)當(dāng)中企業(yè)的負(fù)擔(dān)最重的兩項(xiàng)。而且在許多稅收項(xiàng)目中，國家政策都是要求預(yù)交，這對(duì)于很多資金不夠雄厚的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說負(fù)擔(dān)更為沉重。

二、中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)注意的問題

會(huì)計(jì)核算的思路應(yīng)當(dāng)是對(duì)資金的總體把握，在項(xiàng)目開始建設(shè)前就做好資金上的預(yù)算，妥善進(jìn)行規(guī)劃。對(duì)資金的考慮主要以開發(fā)投入資金、稅費(fèi)、營(yíng)業(yè)收入為主。其中投入資金和稅費(fèi)是在會(huì)計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1.投入資金

會(huì)計(jì)核算首先應(yīng)當(dāng)對(duì)行業(yè)特點(diǎn)和資金預(yù)算有清醒的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的投入有著很高的風(fēng)險(xiǎn)，其土地成本和建設(shè)成本在市場(chǎng)上也屬于不可控的范疇。這使得對(duì)商品房的投入要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)信息，一旦出現(xiàn)了市場(chǎng)上的波動(dòng)，企業(yè)很容易出現(xiàn)虧損。而對(duì)于企業(yè)來說，還有一些可控的費(fèi)用支出，例如人員管理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用等，這些費(fèi)用支出主要取決于投入的資金、人事規(guī)劃等。到了項(xiàng)目建設(shè)階段時(shí)，房地產(chǎn)商往往需要預(yù)先投入資金對(duì)房子進(jìn)行裝修，但經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房子已經(jīng)修好，銷售卻處于停滯狀態(tài)的尷尬情況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)來說有著極大的壓力。為了使銷售順暢，房地產(chǎn)企業(yè)還要在宣傳上加大成本，以使銷售額達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。

2.稅費(fèi)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅費(fèi)是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。房地產(chǎn)商在獲得土地使用權(quán)后，支付的土地出讓金、契稅等與土地的成交價(jià)有關(guān)，而土地的價(jià)格在近幾年處于一直攀升的趨勢(shì)，并且由于土地資源日益減少，國家對(duì)土地的管理控制越來越嚴(yán)格，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，土地價(jià)格也是只增不減。而在項(xiàng)目建成后，如果房子的銷售成績(jī)不理想，或者由于市場(chǎng)波動(dòng)房?jī)r(jià)被迫下調(diào)，繁重的稅費(fèi)很容易使企業(yè)造成虧損。中小房地產(chǎn)企業(yè)往往由于資金儲(chǔ)備不足，如果在項(xiàng)目建設(shè)前沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合適的戰(zhàn)略規(guī)劃，在眾多的稅費(fèi)壓力下，資金鏈極易斷裂。

三、針對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中所關(guān)注問題的對(duì)策

中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中能否順利生存，除了在項(xiàng)目開發(fā)之前對(duì)市場(chǎng)有清醒的認(rèn)識(shí)和規(guī)劃，還應(yīng)在管理與核算資金上做足工作。企業(yè)會(huì)計(jì)在對(duì)資金的核算上應(yīng)當(dāng)做到準(zhǔn)確，幫助企業(yè)做好對(duì)資金的掌控，盡量使企業(yè)的費(fèi)用支出能夠降低或者延后。

1.對(duì)企業(yè)收入適時(shí)延后

房地產(chǎn)企業(yè)要交納的稅費(fèi)很大一部分與企業(yè)的收入有關(guān)。通常從收入方面控制稅費(fèi)的方式是延遲收入上的確認(rèn)，或者在合法情況下減少一部分收入的統(tǒng)計(jì)。企業(yè)會(huì)計(jì)在進(jìn)行核算時(shí)應(yīng)當(dāng)與銷售部門緊密聯(lián)系，通過對(duì)企業(yè)收入的時(shí)間和金額上盡力爭(zhēng)取調(diào)整與稅費(fèi)的差值，使企業(yè)利潤(rùn)達(dá)到最大化。會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)在充分了解國家政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行。例如在一部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程中，國家政策規(guī)定將其視為與房地產(chǎn)銷售相同，企業(yè)獲得的收入與當(dāng)?shù)禺?dāng)年的同一類的房地產(chǎn)收入視為等同。這意味著企業(yè)可以較為自由地按照銷售價(jià)格確認(rèn)收入，以便于在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)可以適當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)交納的數(shù)額。會(huì)計(jì)可以配合房產(chǎn)銷售部門，將視同銷售房產(chǎn)的項(xiàng)目所造成的收入延遲到最后的項(xiàng)目清算時(shí)再進(jìn)行確認(rèn)，這可以使企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、政府預(yù)征收的企業(yè)所得稅可以延遲交納，以使得企業(yè)在資金的運(yùn)用上可以得到更多的緩沖時(shí)間，維持資金鏈的穩(wěn)定。而且視同銷售的項(xiàng)目在計(jì)算收入時(shí)可以有較為寬松的空間，最終按照收入計(jì)算稅費(fèi)時(shí)可以減少計(jì)算的收入額，從而降低部分稅費(fèi)支出。

2.適當(dāng)分類核算收入

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中通常會(huì)根據(jù)用戶實(shí)際需要增加許多不同的物業(yè)形態(tài)，比如停車場(chǎng)、商住兩用房等。會(huì)計(jì)在對(duì)收入進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不同的物業(yè)形態(tài)區(qū)分收入，分類進(jìn)行核算。這樣在對(duì)不同稅費(fèi)的核算時(shí)，可以比較清楚地進(jìn)行計(jì)算。而且在分類之后，可以對(duì)相關(guān)的增值項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)核算。對(duì)增值項(xiàng)目的分類尤為重要，比如將裝修的收入與房款的收入分開核算，可以防止增值額的過度上升，使項(xiàng)目的增值率加大，避免最后計(jì)算土地增值稅時(shí)多交稅。而且還有利于項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，裝修質(zhì)量問題與房屋質(zhì)量問題不會(huì)相互影響，房子可以及時(shí)交付使用。在進(jìn)行分類核算時(shí)，分類并不是絕對(duì)的，要依照國家在稅務(wù)方面的規(guī)定，嚴(yán)謹(jǐn)分析成本與銷售收入的比較。有時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售推廣時(shí)，在銷售過程中加大對(duì)買主的回饋，相當(dāng)于是將裝修與房?jī)r(jià)統(tǒng)一計(jì)算。在土地增值稅中，如果房產(chǎn)商還沒有取得利息證明，房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目的投入成本和土地成本進(jìn)行計(jì)算，投入成本越高，開發(fā)的費(fèi)用就越高，這時(shí)裝修的成本可以計(jì)算到項(xiàng)目建設(shè)成本當(dāng)中。在這樣的計(jì)算下，房地產(chǎn)商也不用交納過多土地增值稅。

3.以權(quán)責(zé)發(fā)生制核算項(xiàng)目開發(fā)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅與企業(yè)所得稅上的負(fù)擔(dān)最為沉重，而政府稅務(wù)機(jī)關(guān)在這兩項(xiàng)稅費(fèi)的征收中對(duì)企業(yè)有著極大的影響。這兩項(xiàng)稅費(fèi)主要與企業(yè)收入和項(xiàng)目開發(fā)成本掛鉤。對(duì)于企業(yè)來說，項(xiàng)目的收入一般是較為確定的，因此項(xiàng)目的開發(fā)成本大小對(duì)稅費(fèi)的影響至關(guān)重要。會(huì)計(jì)在核算項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究稅法，仔細(xì)分析市場(chǎng)，使成本規(guī)劃在一個(gè)較為可行的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目開發(fā)直到房屋交付的過程中，一般會(huì)涉及到多家單位。而負(fù)責(zé)稅收的稅務(wù)機(jī)關(guān)不可能核實(shí)每一家的收入情況，因此通常對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征收。會(huì)計(jì)在核算開發(fā)成本的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的分類，以權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算。

權(quán)責(zé)發(fā)生制指的是在支出和收入的確認(rèn)上以實(shí)際的權(quán)利或者義務(wù)已經(jīng)發(fā)生作為標(biāo)準(zhǔn)，通過權(quán)利與義務(wù)的發(fā)生決定企業(yè)在收入和費(fèi)用上的歸屬。在土地增值稅的征收規(guī)定中，房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用與是否取得金融機(jī)構(gòu)的證明有關(guān)。對(duì)于中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，獲得銀行貸款的可能性很小，因此對(duì)開發(fā)費(fèi)用的扣除由獲得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和項(xiàng)目開發(fā)的成本預(yù)算而決定。前者在項(xiàng)目開發(fā)前就需要支付到位，而后者可以在隨后的建設(shè)過程中逐步支付。因此核算時(shí)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，減少要交納的土地增值稅。比如用于獨(dú)立商鋪的房子，對(duì)其成本按照建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)至銷售的成本。用于出租經(jīng)營(yíng)的房子，則結(jié)轉(zhuǎn)至出租類產(chǎn)品的核算中。

四、結(jié)束語

中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中是較為“弱勢(shì)”的一個(gè)群體，需要在考慮自身?xiàng)l件的基礎(chǔ)上應(yīng)對(duì)行業(yè)中存在的各種壓力。面對(duì)瞬息變幻的市場(chǎng)以及繁重的稅務(wù)壓力，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員水平，充分了解國家稅收的政策法規(guī)，然后通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅?huì)計(jì)核算“精打細(xì)算”，將成本、收入和稅費(fèi)控制在合理范圍，保持資金的充足。如此才能在龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中求得生存空間，不至于因?yàn)榈归]而被市場(chǎng)所淘汰。

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