關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)路徑分析

楊立穎

【摘 要】農(nóng)村土地是可供農(nóng)民支配的重要財(cái)產(chǎn)，而通過農(nóng)村土地承包權(quán)抵押的方法可充分發(fā)揮土地潛能，大大增加農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收益。因此，在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的當(dāng)前，我們對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)路徑展開探討，是非常有必要和有意義的。基于此，本文結(jié)合筆者相關(guān)實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，主要對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押現(xiàn)狀及其實(shí)現(xiàn)路徑展開探討，希望能夠?yàn)檗r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一定的參考作用。

【關(guān)鍵詞】土地承包；經(jīng)營(yíng)權(quán)；抵押；實(shí)現(xiàn)路徑

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為國(guó)家農(nóng)村土地制度的一項(xiàng)重要組成被賦予抵押權(quán)，可以有效解決農(nóng)民融資困難的問題。然而國(guó)家相關(guān)法律明確指出，農(nóng)村土地不得作為擔(dān)保物進(jìn)行抵押。因此，有必要圍繞土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押建立相關(guān)制度促進(jìn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押活動(dòng)，以此有效來促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變及發(fā)展。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押現(xiàn)狀

1.雖被法律禁止，但符合法理

從1986年間出臺(tái)的《民法通則》，到1995年的《擔(dān)保法》，再到2007年的《物權(quán)法》都指出：農(nóng)村土地不得作為擔(dān)保物進(jìn)行抵押，卻沒有明確規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不得進(jìn)行抵押。具體綜合國(guó)家相關(guān)立法、司法可發(fā)現(xiàn)，若以家庭承包方式獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能進(jìn)行抵押而以其它方式獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)則允許抵押；還可發(fā)現(xiàn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓是被允許的，若禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押則與上述一條相矛盾。

2.政策解禁并已逐步試點(diǎn)

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，對(duì)農(nóng)村土地抵押絕對(duì)禁止的政策已開始解禁。且已于2008年就有9省的部分城市開始實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的試點(diǎn)工作。在各地區(qū)的實(shí)踐也再次證明，在確保農(nóng)耕地承包經(jīng)營(yíng)主體不變的情況下，可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的必要性審視

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押可幫助農(nóng)民增加收益

在我國(guó)，土地抵押被法律嚴(yán)格禁止，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了限制。而要想實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)本身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、發(fā)揮農(nóng)村土地潛在價(jià)值，就必須將其置于市場(chǎng)交易或交換抵押的位置。也正是由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押受到限制，才導(dǎo)致農(nóng)民融資困難、缺少資本、經(jīng)營(yíng)成本增加、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)的問題。而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，則可增加農(nóng)民獲取信貸支持的途徑，有助于農(nóng)民融資可持續(xù)性發(fā)展。

2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押可幫助政府發(fā)展農(nóng)業(yè)制度

無擔(dān)保的貸款影響借貸難度、借貸規(guī)模和借貸時(shí)間。為加快農(nóng)村建設(shè)、提高農(nóng)民生活質(zhì)量水平，必須實(shí)現(xiàn)無擔(dān)保借貸向有擔(dān)保借貸方向轉(zhuǎn)變。因此，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押可促使金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)民放款、幫助農(nóng)民改善生活。此外，雖然在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)優(yōu)惠政策的支持下已有許多社會(huì)資本注入了農(nóng)村地區(qū)，但由于土地流轉(zhuǎn)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押受限，社會(huì)資本注入農(nóng)村的份額深度不夠、范圍太小，不能滿足我國(guó)廣大農(nóng)村地區(qū)的要求。

三、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的路徑思考

1.建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記制度

我國(guó)現(xiàn)在有的法律、法規(guī)明確指出允許通過招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，但未對(duì)以家庭承包方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押做出明確規(guī)定。因此，需要在實(shí)際操作過程中建立抵押登記制度來增加抵押公信力。具體的，應(yīng)包括設(shè)立登記、變更登記以及注銷登記。登記時(shí)，抵押人必須提交相應(yīng)的抵押申請(qǐng)書、抵押雙方簽訂的抵押合同等資料，登記部門需根據(jù)提交上來的相關(guān)資料進(jìn)行形式審查和土地核實(shí)。

2.建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估制度

雖然建立相關(guān)價(jià)值評(píng)價(jià)制度來對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是非常復(fù)雜的事，但是價(jià)值評(píng)估關(guān)系到抵押雙方的實(shí)際利益。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)實(shí)行的農(nóng)耕地估價(jià)方法主要包括：成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正、市場(chǎng)比較法、剩余法以及收益還原法。由于土地承包會(huì)有一定的期限、投入生產(chǎn)成本可以計(jì)量、土地本身也具有使用永久性，因此收益還原法最適合充當(dāng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估方法。綜上，對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的價(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，應(yīng)由政府出面指導(dǎo)和鼓勵(lì)成立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，推動(dòng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押活動(dòng)。

3.建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)的變更機(jī)制

建立并推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的變更機(jī)制可以有效避免由于抵押人無法償還貸款而不得不把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押出去的情況發(fā)生。當(dāng)?shù)盅嘿J款時(shí)間到期而抵押人無力償還抵押貸款時(shí)，抵押權(quán)人可要求土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)主持將抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行掛牌交易，得到的欠款首先償還抵押權(quán)人，有剩余的再返還抵押人。此變更機(jī)制不但符合土地管制、滿足不改變土地所有權(quán)的要求，還可以借用出租的形式來及時(shí)償還抵押人所無力償還的貸款。

四、結(jié)語

總之，我國(guó)現(xiàn)有法律文件并未明確規(guī)定以家庭承包方式獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不得進(jìn)行抵押，因此，我們應(yīng)該及時(shí)圍繞土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押建立相關(guān)制度，并推動(dòng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押活動(dòng)進(jìn)行和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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