淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究流程

【摘 要】 房地產(chǎn)開發(fā)之前最重要的工作就是進(jìn)行可行性研究，前期的決策決定了90%的投資，房地產(chǎn)項目可行性研究是保證項目順利進(jìn)行的科學(xué)方法。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 可行性 流程 開發(fā)

房地產(chǎn)具有高投資、高回報、風(fēng)險大的特征。在開發(fā)之前認(rèn)真調(diào)查市場，做好可行性研究十分有必要。若盲目開發(fā)、樂觀預(yù)期很容易造成大量資金和房屋的積壓閑置甚至浪費(fèi)。

本文以太原市某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例簡要介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程。

1.項目簡要介紹

暫定項目名稱，單位名稱，可行性報告編制依據(jù)。還有項目概況主要包括地理位置如四至，地形地貌、周邊配套設(shè)施、建設(shè)總工期、土地面積、容積率、建筑密度等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.市場分析

國家政策，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，利率公積金條件，太原市的住房政策經(jīng)濟(jì)政策，住宅環(huán)境周邊的學(xué)校、醫(yī)院、公園、公交地鐵站，項目市場定位，周邊競爭項目的介紹等

3.項目建設(shè)規(guī)模和設(shè)計方案

3.1建筑規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，根據(jù)太原市規(guī)劃部門對本區(qū)域的整體規(guī)劃要求，及結(jié)合本項目所處的地域優(yōu)勢和對市場的調(diào)研分析，針對不同的消費(fèi)群體，面積檔次應(yīng)有不同定位。根據(jù)家庭行為生活特征，合理組織設(shè)計各功能空間的平面關(guān)系，合理安排設(shè)備、設(shè)施和家具，保證具有穩(wěn)定的生活空間。各功能房間應(yīng)有良好的采光和空間尺度，以及良好的視覺效果和自然通風(fēng)效果。

3.2建筑裝修設(shè)計，包括內(nèi)裝修、外裝修、車庫、門窗選用和建筑風(fēng)格的設(shè)計。

3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計，有地基處理（一般采用復(fù)合地基式鋼筋混凝土灌注樁），基礎(chǔ)形式（ 均采用鋼筋混凝土筏片基礎(chǔ)），墻體均采用加氣砼塊，輕質(zhì)隔墻板砌筑，分隔。

3.4供排水工程，包括水源、排水的管網(wǎng)鋪設(shè)。采暖空調(diào)通風(fēng)工程，電氣工程，煤氣工程，通信及閉路電視、消防工程、綠化工程等。

4.開發(fā)進(jìn)度安排

對建設(shè)工程進(jìn)行合理安排，對前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等每個階段的時間都精確謹(jǐn)慎的部署。

5.項目銷售計劃和策略

在建設(shè)期就要策劃銷售方案，能推動資金的快速回籠。結(jié)合自身項目特點，推廣促銷，以良好的產(chǎn)品形象包裝，實現(xiàn)項目順暢銷售為項目的總體營銷策略。制定具體的實施計劃、制定合理價格，及時調(diào)整、監(jiān)控，從而實現(xiàn)項目的開發(fā)目標(biāo)、建立企業(yè)和項目品牌，促進(jìn)項目的銷售，確保開發(fā)利益最大化、樹立其品牌高度。

6.項目投資分析和財務(wù)評價

這部分內(nèi)容是可行性研究的核心，項目的投資分析主要是主要是對項目開發(fā)成本、相關(guān)費(fèi)用等進(jìn)行分析估計。項目的財務(wù)評價是從項目角度出發(fā)，對其盈利能力、償債能力等進(jìn)行綜合的分析，同時利用財務(wù)評價指標(biāo)進(jìn)行分析評價，主要包括財務(wù)靜態(tài)評價指標(biāo)和財務(wù)動態(tài)評價指標(biāo)。主要包括投資與總成本費(fèi)用估算、銷售收入預(yù)測、土地增值稅估算表、投資計劃與資金籌措表、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析、利潤表與靜態(tài)盈利指標(biāo)、資金來源與運(yùn)用表。

7.房地產(chǎn)投資項目不確定分析

就房地產(chǎn)項目而言，產(chǎn)生風(fēng)險或不確定性的因素是多方面的，但主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）因原材料、人工費(fèi)用上漲以及各種不確定的原因造成的總投資的增加。（2）因市場或政策性因素造成的房地產(chǎn)價格下跌或銷量減少。（3）項目經(jīng)營期可變成本的增加。主要從上述三個對項目影響較大的敏感性因素對項目風(fēng)險性進(jìn)行分析。可作出單變量敏感性分析表或多變量敏感分析表。同時要做盈虧平衡分析，來判斷項目抗風(fēng)險能力。

8.主要風(fēng)險因素分析

包括（1）資源風(fēng)險，如勞動力、鋼材、水泥等。（2）工程風(fēng)險如設(shè)計變更、地質(zhì)缺陷、材料質(zhì)量風(fēng)險、施工風(fēng)險、項目管理風(fēng)險、自然條件。（3）其他風(fēng)險，有合同風(fēng)險、訴訟風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、資金風(fēng)險、手續(xù)風(fēng)險。（4）市場風(fēng)險，項目銷售直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。另外宏觀經(jīng)濟(jì)因素是不可控因素，但是在項目開發(fā)之前可以做出預(yù)測

9.結(jié)論

分析以上經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)上的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)或描述，得出項目可行或不可行，并對項目可能存在的問題提出建議。

可行性研究報告的重要現(xiàn)實意義，主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）向主管部門備案、行政審批的依據(jù)（2）向銀行融資，可行性研究室籌資的重要依據(jù)。（3）對外招商或與其他企業(yè)合作。（4）申請進(jìn)口設(shè)備免稅（5）境外投資項目核準(zhǔn)（6）用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地。（7）可行性研究也是項目考核和評價的依據(jù)。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)投資前，一定要認(rèn)真做好可行性研究評價，切不可盲目樂觀，或只寫可行的有利方面避開不利的條件，要做到客觀評價，才是合格的可行性研究報告。才能保證企業(yè)胸有成竹、有的放矢的開展后續(xù)活動，科學(xué)指導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 鄭健剛.房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法研究.2012（06）.225-226

[2] 陳妮.淺議房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)實意義.[J].價值工程.2011（3）.62

作者簡介：李笑曉，女，（1990-）山西財經(jīng)大學(xué)，公共管理學(xué)院，土地資源管理專業(yè)。