淺談“營改增”對房地產租賃業務的影響

李克平

摘要：隨著“營改增”稅收體制改革范圍的不斷擴大，房地產租賃業務也被納入到了稅收體制改革范疇，從而對房產租賃企業的經營產生了一定的影響。而面對這種發展趨勢，房產租賃企業只有了解“營改增”對房地產租賃業務的影響，才能夠采取合理的措施減輕企業的稅負。因此，基于這種認識，本文對“營改增”對房地產租賃業務的影響展開了分析，并且提出了相關的減稅建議，2016年5月份全面實施全面“營改增”后需要繼續探討。

關鍵詞：“營改增”；房地產；租賃業務；影響

在現實生活中，大多數企業都沒有自有經營用房。所以，這些企業不得不進行房產的租賃，以便開展企業的經營生產活動。而對于房產租賃企業來講，開展房地產租賃業務活動除了能夠進行大量租金的收取，同時也需要進行稅費的繳納。所以，“營改增”稅收體制改革的實施，將對房產租賃企業產生較大的影響。因此，有必要對“營改增”對房地產租賃業務的影響展開分析，從而更好的促進我國房產租賃企業的發展。

一、房地產租賃業務介紹

房地產租賃業務是房產租賃公司的主營業務，包含租賃業務、倉儲業務和物業管理業務，稅收包含所得稅、城市維護建設稅、教育附加稅等等。而在計算方式上，營業稅、房產稅和增值稅具有較大的差別。就目前來看，房地產租賃業務已經被納入到“營改增”的稅制改革范圍內。所以，房產租賃企業還需要及時進行稅務籌劃質量的提升，從而針對營增改做出及時的業務調整，并且完成稅務籌劃方法的創新，繼而獲得降低稅負的效果。

二、“營增改”對房地產租賃業務的影響

（一）“營改增”對租賃業務的影響

按照我國稅法規定，企業自己使用的房產，需要按房產值減30%費用后的余額的1.2%繳納房產稅。如果繳納房產稅的企業進行房產的出租，在轉移使用權后，就需要按照租金的12%進行房產稅的繳納。而房屋的出租，還要進行租賃費的收取，即繳納5%的營業稅和12%的房產稅。“營增改”政策實施后，原有房地產租賃業務需要根據稅目劃分成不動產經營性租賃和有形動產經營性租賃。其中，不動產經營性租賃是一種需要在約定時間內將房屋等與土地附著的資產轉讓讓人使用，并且租賃物的所有權不變的業務活動。所以，房屋的出租還屬于營業稅中的征稅范疇，應該進行5%的營業稅的收取。但是，設備、物品等有形動產經營性租賃屬于增值稅征稅范疇，需要從5%的營業稅提高到17%的增值稅[1]。對于符合相應條件的進項，則可以從銷項稅額中進行增值稅的抵扣。而值得注意的是，房地產租賃業務多屬于“老資產”和“老合同”租賃業務，租期一般較長。在“營改增”實施之前，企業可能存在較多的未執行完畢的租賃合同。而在“營改增”實施后，支付給納稅人的一些費用已經無法取得增值稅專用發票，所以將無法進行進項稅的抵扣。此外，在進行增值稅發票獲取時，如果供貨人將增值稅發票開給出租人而并非是承租人，就會導致承租人無法利用增值稅發票進行進項稅抵扣。

（二）“營改增”對倉儲業務的影響

對于房地產租賃公司來講，倉儲業務受到“營改增”的影響較大。在“營改增”實施后，該業務將被納入到現代服務業，屬于物流輔助業務，納稅方式相對復雜。具體來講，就是針對年銷售額500萬元以下的小規模納稅人，可以繳納應稅服務銷售額3%的增值稅。如果企業的年銷售額達500萬以上，需要按照一般計稅方法進行增值稅的收取，即繳納應稅服務銷售額6%的增值稅。但是無論哪種納稅人，在進行房產稅征收時都按照房產值減30%費用后的余額的1.2%繳納房產稅。所以，在“營改增”實施后，企業的納稅方式將變得更加復雜[2]。但與此同時，倉儲業務的稅務籌劃也將獲得更多的機會，所以企業將能在遵守國家法規的基礎上，通過合理稅務籌劃減輕業務稅負。

（三）“營改增”對物業管理業務的影響

不同于其他兩種業務，物業管理業務目前暫時未納入“營改增”改革范圍內。但隨著該項稅制改革的逐步推進，其也將在未來被納入到改革范圍內。所以，房產租賃企業還要做好相關工作，從而更好的減輕該項業務的稅負。就目前來看，物業管理業務需要繳納5%的營業稅，不需要進行房產稅的繳納。

三、“營增改”背景下房地產租賃業務的減稅措施

（一）租賃業務的減稅措施

從房地產租賃業務的開展情況來看，房產租賃企業大多需要進行房屋租賃。與此同時，很多企業會進行房屋和其中設備的一同租賃，比如賓館、車間和廠房等等租賃業務，往往會與有形動產租賃業務一起開展。按照國家稅法規定，房地產租賃企業就需要按照租金收入的12%進行房產稅的繳納，所以將房屋租金和設備租金一同寫入合同將直接導致企業納稅額增加。具體來講，就是企業在有形動產租賃的過程中也繳納了房產稅。但實際，按照國家規定，并沒有要求進行房屋內部附屬設備的房產稅的增收[3]。所以，企業在開展房地產租賃業務時，應該將房屋和設備分開租賃，并且進行兩份合同的填寫，從而使企業的納稅稅額得到減少。此外，根據房屋租賃企業的實際情況，企業也可以將出租業務變成倉儲業務。因為，不同于房屋租賃業務，倉儲業務已經納入到稅制改革范圍。通過合理計算，將能為企業提供一定的稅務籌劃空間。實際上，一些企業租賃房屋就是將其當成是倉庫。所以，房屋租賃企業可以進行倉儲服務合同的簽訂，從而尋求途徑減輕企業的稅收負擔。

（二）倉儲業務的減稅措施

在房產租賃企業的房地產租賃業務中，倉儲業務是比較常見的一種業務活動。而作為現代服務業務的一種，該業務也包含在稅制改革范疇內。在稅制改革初期，企業在該業務的納稅額計算方面將會出現較多的問題，所以在一定程度上會導致企業的稅負加重。但與此同時，在稅制改革的初期，國家也會進行一系列優惠政策的頒布，以便對企業進行財政補貼。對于經營該項業務的企業來講，則需要及時爭取這些財政補貼資金，以便使企業的稅負得到減輕。但是，這些政策也只是過渡性的政策，房產租賃企業還需要進行新的倉儲業務稅務籌劃方法的探索，以便利用增值稅的特性使企業的稅務得到減少[4]。為達成這一目的，企業還要加強增值稅專用發票的管理，從而利用發票進行一些稅收項目的抵扣。而在房產租賃企業中，全部業務中只有倉儲業務會涉及增值稅發票。因此，企業還需要將其與普通發票區別管理，并且進行獨立的發票管理系統的建立，從而避免這些發票遭到遺失。

（三）針對承租人的減稅措施

除了采取之前兩種針對不同租賃業務的減稅措施，還可以采取針對承租人的減稅措施，從而使房產租賃企業的稅負得到減輕。具體來講，就是在房產租賃企業為小規模納稅人時，其如果無法進行增值稅專用發票的開具，就可以通過采購價格折讓從一般納稅人供應商處進行凈利水平的獲取。在小規模納稅人不肯降價的情況下，房產租賃公司可以選一般納稅人為供應商，并且進行承租人手續費的適當提高，從而實現與承租人共同進行稅負承擔的目的[5]。但是，如果承租人為一般納稅人，“營改增”實施后其稅負應該會因為進項稅抵扣而減輕。所以，房產租賃公司還應該根據自身盈利水平進行定價的提高，從而通過收取手續費或提高租息率進行減稅。如果承租人不是一般納稅人，增值稅改革將不會對承租人產生過多影響。因此，房產租賃公司還需適當進行成本的轉移[6]。

四、結論

總而言之，在“營改增”得到全面實施的情況下，房地產租賃業務必將受到較大的影響。在這種情況下，房產租賃企業應該認識到“營改增”改革的重要性，并且根據企業實際情況進行房地產租賃業務的調整。在此基礎上，企業還要加強業務的稅收籌劃，從而通過合法減輕企業稅負增強企業的市場競爭力。因此，相信本文對“營改增”對房地產租賃業務的影響展開的研究，可以為相關工作的開展提供指導。

參考文獻：

[1]嚴榮，顏莉，江莉.“營改增”對上海房地產業的影響研究[J].上海經濟研究，2015，12：87-96.

[2]楊琪.“營改增”對增值稅一般規模納稅企業所涉及資產經營性租賃業務的影響[J].交通財會，2014，03：75-79.

[3]鄭巖，冼彬璋.房地產業“營改增”改革方案初探[J].稅務與經濟，2014， 04：94-100.

[4]嚴榮，顏莉，江莉.房地產業實施“營改增”的難點與對策建議[J].上海房地，2015，11：39-41.

[5]王琦.不動產租賃業營改增：問題分析與政策建議[J].財會研究，2015， 09：17-19.

[6]王輝.試論“營改增”對房產租賃企業納稅籌劃的影響[J].中國集體經濟， 2016，03：85-86.

（作者單位：廣州市交通站場建設管理中心）