高校物業(yè)管理特點(diǎn)及其模式研究

李華

摘要：隨著我國(guó)高校后勤體系改革的不斷深入，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國(guó)高校后勤保障的一種新形式。高校物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，在具體的服務(wù)內(nèi)容上又有著一些鮮明的特點(diǎn)。本文首先介紹了高校物業(yè)管理的特點(diǎn)，之后總結(jié)了目前國(guó)內(nèi)高校比較常見(jiàn)的幾種物業(yè)管理模式。

關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；模式

中圖分類號(hào)：G647 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）021-000-01

一、高校物業(yè)管理特點(diǎn)

（一）業(yè)主的單一性

高校是單一法人，因此物業(yè)管理公司簽訂合同的對(duì)象是單一法人的高校。高校物業(yè)管理公司服務(wù)的對(duì)象卻是高校中工作和學(xué)習(xí)的師生，師生大都只能在物業(yè)管理公司的選擇上提出一些意見(jiàn)和看法，無(wú)最終的決定權(quán)，在日常生活中，雙方出現(xiàn)的一些矛盾和沖突，往往也需要學(xué)校從中調(diào)解，所以在一定程度上高校物業(yè)管理是高校、物業(yè)管理公司、師生三者之間的協(xié)調(diào)，這也是高校物業(yè)管理同一般物業(yè)管理較為明顯的不同點(diǎn)。

（二）服務(wù)對(duì)象的多樣性和流動(dòng)性

高校物業(yè)管理公司的主要服務(wù)對(duì)象是教師和學(xué)生，這些教師和學(xué)生來(lái)自于祖國(guó)的四面八方，學(xué)習(xí)的專業(yè)不同，家庭背景不同，生活習(xí)慣也有著較大的差異，所以說(shuō)服務(wù)對(duì)象的個(gè)體差異是豐富多樣的，要求他們制定更加個(gè)性化和多樣化的服務(wù)計(jì)劃，以便滿足不同人不同的需求。高校還有著很強(qiáng)的流動(dòng)性，每年都有一部分同學(xué)畢業(yè)離校，同時(shí)也有一部分新生入學(xué)，這樣較大的流動(dòng)性會(huì)使得高校物業(yè)管理公司很難同學(xué)生建立起深厚的感情，這一導(dǎo)致在服務(wù)的過(guò)程中出現(xiàn)一些誤解和矛盾，造成管理的困難。

（三）服務(wù)區(qū)域多公共場(chǎng)所

由于高校自身的特殊性質(zhì)，物業(yè)管理公司的服務(wù)區(qū)域多是公共場(chǎng)所，如自習(xí)室、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室、閱覽室等等，這些區(qū)域人員較為集中，且人員的流動(dòng)性十分大，而廣大的學(xué)生心智還沒(méi)有完全的養(yǎng)成，自覺(jué)保護(hù)環(huán)境的意識(shí)還不強(qiáng)。并且這些場(chǎng)所的利用率較高，幾乎每個(gè)時(shí)段都有師生在使用，這就要求物業(yè)管理公司提高工作效率，充分利用課余時(shí)間，投入更多的人員和物力。學(xué)校也應(yīng)積極的向師生傳遞環(huán)境保護(hù)的理念，建立一個(gè)溝通平臺(tái)，減少師生和物業(yè)管理公司之間的誤解，切實(shí)保障高校的教學(xué)和科研工作的正常進(jìn)行。

二、高校物業(yè)管理的幾種模式

（一）高校建立物業(yè)管理實(shí)體

高校直接成立物業(yè)管理公司是目前在高校中普遍采用的一種物業(yè)模式，成立物業(yè)管理實(shí)體，將部門內(nèi)人員轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理實(shí)體的員工，原有的后勤保障的管理部門仍然保留，這樣高校的后勤雖然進(jìn)行了社會(huì)化的轉(zhuǎn)變，成立了高校物業(yè)管理實(shí)體，但其仍沒(méi)有徹底的脫離學(xué)校。陜西師大是最先采用這種模式的高校，此后很多高校進(jìn)行了效仿，目前中山大學(xué)、遼寧大學(xué)等高校就采用這種方式。

這種改革方式不是十分激烈，利于學(xué)校在新舊模式的順利轉(zhuǎn)換，即實(shí)現(xiàn)了高校物業(yè)的社會(huì)化轉(zhuǎn)變，減輕了部分學(xué)校的負(fù)擔(dān)，同時(shí)新成立的高校物業(yè)管理實(shí)體采用了新的管理理念，加入績(jī)效考核，調(diào)動(dòng)了員工工作的積極性，提高了服務(wù)的質(zhì)量。但不能忽視的是這種模式同樣存在著較大的弊病，由于物業(yè)管理實(shí)體沒(méi)有同學(xué)校完全脫離，因此還存在著一定的行政管理，并且學(xué)校還要承擔(dān)其相應(yīng)的問(wèn)題和責(zé)任。

（二）高校直接成立物業(yè)管理公司

高校直接成立物業(yè)管理公司，將后勤所用的學(xué)校部分資產(chǎn)作為其資本進(jìn)行注冊(cè)，成立一個(gè)獨(dú)立的高校物業(yè)管理公司，并且學(xué)校成立相應(yīng)的職能部門對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督、管理、評(píng)估。目前采用這種模式的學(xué)校有西安理工大學(xué)、長(zhǎng)安大學(xué)等。

高校直接成立物業(yè)管理公司較上一種模式有著較大的進(jìn)步，它使得物業(yè)管理公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了政企分開(kāi)，同時(shí)業(yè)管理公司可以采用市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)方式，在人員使用、物品的采購(gòu)等方面都有著更大的自由，可以進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量。這種模式的不足之處是成立的物業(yè)管理公司其部分員工來(lái)自于原后勤部門，這部分人年齡差較大，專業(yè)水平有限，制約了高校物業(yè)管理公司的服務(wù)水平的提升。

（三）公開(kāi)社會(huì)招標(biāo)

一些高校實(shí)行的是公開(kāi)向社會(huì)招標(biāo)，吸引社會(huì)上專業(yè)化的物業(yè)管理部門加入到高校的后勤工作中來(lái)，這也是高校改革的深入實(shí)踐，通過(guò)這種市場(chǎng)化的行為，選取了最合適的物業(yè)管理公司。目前一些民辦高校、獨(dú)立學(xué)院主要采用這種模式。

這種模式同樣也存在著一些不足之處，首先雖然高校脫離了后勤服務(wù)的實(shí)踐工作，但仍需要對(duì)引進(jìn)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，在這一過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一些摩擦，如若解決不當(dāng)，可能會(huì)引起更為嚴(yán)重的問(wèn)題，此外由于物業(yè)公司作為一家企業(yè)，其目標(biāo)是獲得利潤(rùn)最大化，而高校的管理者在理念上可能同其有著較大的不同，可能會(huì)導(dǎo)致合作的失敗。

（四）校際聯(lián)合的模式

校際聯(lián)合也是目前高校物業(yè)管理常見(jiàn)的一種形式，它是指在一個(gè)特定范圍內(nèi)的高校聯(lián)合起來(lái)，整合大家的優(yōu)勢(shì)資源，組建一個(gè)高校物業(yè)管理集團(tuán)，這樣做既可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，又能使新成立的公司以自身強(qiáng)大的實(shí)力能夠迅速的占領(lǐng)市場(chǎng)。特別是近些年來(lái)，各地修建了大量的大學(xué)城，這使得各高校的空間距離縮小，這種模式的優(yōu)越性也越發(fā)體現(xiàn)出來(lái)，成本更低、效率更高、專業(yè)化程度更好，為構(gòu)建和諧校園提供了有力保障。

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作者簡(jiǎn)介：李 華（1977-），女，漢族，遼寧沈陽(yáng)人，遼寧公安司法管理干部學(xué)院法律實(shí)務(wù)系副教授，研究方向：商法、經(jīng)濟(jì)法。