高校物業管理特點及其模式研究

李華

摘要：隨著我國高校后勤體系改革的不斷深入，物業管理已經成為我國高校后勤保障的一種新形式。高校物業在傳統物業管理的基礎上，在具體的服務內容上又有著一些鮮明的特點。本文首先介紹了高校物業管理的特點，之后總結了目前國內高校比較常見的幾種物業管理模式。

關鍵詞：高校；物業管理；模式

中圖分類號：G647 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）021-000-01

一、高校物業管理特點

（一）業主的單一性

高校是單一法人，因此物業管理公司簽訂合同的對象是單一法人的高校。高校物業管理公司服務的對象卻是高校中工作和學習的師生，師生大都只能在物業管理公司的選擇上提出一些意見和看法，無最終的決定權，在日常生活中，雙方出現的一些矛盾和沖突，往往也需要學校從中調解，所以在一定程度上高校物業管理是高校、物業管理公司、師生三者之間的協調，這也是高校物業管理同一般物業管理較為明顯的不同點。

（二）服務對象的多樣性和流動性

高校物業管理公司的主要服務對象是教師和學生，這些教師和學生來自于祖國的四面八方，學習的專業不同，家庭背景不同，生活習慣也有著較大的差異，所以說服務對象的個體差異是豐富多樣的，要求他們制定更加個性化和多樣化的服務計劃，以便滿足不同人不同的需求。高校還有著很強的流動性，每年都有一部分同學畢業離校，同時也有一部分新生入學，這樣較大的流動性會使得高校物業管理公司很難同學生建立起深厚的感情，這一導致在服務的過程中出現一些誤解和矛盾，造成管理的困難。

（三）服務區域多公共場所

由于高校自身的特殊性質，物業管理公司的服務區域多是公共場所，如自習室、教學樓、實驗室、閱覽室等等，這些區域人員較為集中，且人員的流動性十分大，而廣大的學生心智還沒有完全的養成，自覺保護環境的意識還不強。并且這些場所的利用率較高，幾乎每個時段都有師生在使用，這就要求物業管理公司提高工作效率，充分利用課余時間，投入更多的人員和物力。學校也應積極的向師生傳遞環境保護的理念，建立一個溝通平臺，減少師生和物業管理公司之間的誤解，切實保障高校的教學和科研工作的正常進行。

二、高校物業管理的幾種模式

（一）高校建立物業管理實體

高校直接成立物業管理公司是目前在高校中普遍采用的一種物業模式，成立物業管理實體，將部門內人員轉化為物業管理實體的員工，原有的后勤保障的管理部門仍然保留，這樣高校的后勤雖然進行了社會化的轉變，成立了高校物業管理實體，但其仍沒有徹底的脫離學校。陜西師大是最先采用這種模式的高校，此后很多高校進行了效仿，目前中山大學、遼寧大學等高校就采用這種方式。

這種改革方式不是十分激烈，利于學校在新舊模式的順利轉換，即實現了高校物業的社會化轉變，減輕了部分學校的負擔，同時新成立的高校物業管理實體采用了新的管理理念，加入績效考核，調動了員工工作的積極性，提高了服務的質量。但不能忽視的是這種模式同樣存在著較大的弊病，由于物業管理實體沒有同學校完全脫離，因此還存在著一定的行政管理，并且學校還要承擔其相應的問題和責任。

（二）高校直接成立物業管理公司

高校直接成立物業管理公司，將后勤所用的學校部分資產作為其資本進行注冊，成立一個獨立的高校物業管理公司，并且學校成立相應的職能部門對物業管理公司進行監督、管理、評估。目前采用這種模式的學校有西安理工大學、長安大學等。

高校直接成立物業管理公司較上一種模式有著較大的進步，它使得物業管理公司獨立運營，實現了政企分開，同時業管理公司可以采用市場化的經營方式，在人員使用、物品的采購等方面都有著更大的自由，可以進一步提升服務質量。這種模式的不足之處是成立的物業管理公司其部分員工來自于原后勤部門，這部分人年齡差較大，專業水平有限，制約了高校物業管理公司的服務水平的提升。

（三）公開社會招標

一些高校實行的是公開向社會招標，吸引社會上專業化的物業管理部門加入到高校的后勤工作中來，這也是高校改革的深入實踐，通過這種市場化的行為，選取了最合適的物業管理公司。目前一些民辦高校、獨立學院主要采用這種模式。

這種模式同樣也存在著一些不足之處，首先雖然高校脫離了后勤服務的實踐工作，但仍需要對引進的物業管理公司進行管理，在這一過程中可能會出現一些摩擦，如若解決不當，可能會引起更為嚴重的問題，此外由于物業公司作為一家企業，其目標是獲得利潤最大化，而高校的管理者在理念上可能同其有著較大的不同，可能會導致合作的失敗。

（四）校際聯合的模式

校際聯合也是目前高校物業管理常見的一種形式，它是指在一個特定范圍內的高校聯合起來，整合大家的優勢資源，組建一個高校物業管理集團，這樣做既可以實現資源的優化配置，又能使新成立的公司以自身強大的實力能夠迅速的占領市場。特別是近些年來，各地修建了大量的大學城，這使得各高校的空間距離縮小，這種模式的優越性也越發體現出來，成本更低、效率更高、專業化程度更好，為構建和諧校園提供了有力保障。

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作者簡介：李 華（1977-），女，漢族，遼寧沈陽人，遼寧公安司法管理干部學院法律實務系副教授，研究方向：商法、經濟法。