論房地產市場可持續發展的戰略思考

李林英

摘要：作為一種全新的發展理念，可持續發展要求人類的各類生產經營活動一方面能夠滿足現代人的要求，另一方面又不能對后代人的生存空間和環境造成危害。建筑行業是我國國民經濟發展的基礎，同時也是我國能源消耗量最大的行業之一，因此房地企業在經營過程中更需要注意可持續發展的理念。在滿足工程質量的基礎上，房地產企業在項目建設過程中應合理有效地開發利用資源，實現長期持續的產業增長及其結構優化，既保證現代人對于房屋建筑的需求，同時又能夠維護其資源的供需平衡和良性循環。

關鍵詞：房地產市場；可持續發展；建筑能耗

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-02

一、房地產業可持續發展理論的內涵

房地產具有自然資源的基本屬性，同時又是人們生活所需的基本保障。房地產企業的可持續發展涉及到社會、自然、資源以及經濟等多方面因素，具體包括以下幾點：

1.房地產業與社會協調發展

作為人類生活和發展的空間，住宅建筑對于人類的生存有著重要意義。住宅建筑與全世界所有人類的生活都息息相關，涉及到衣食住行的各個方面，是社會經濟發展的重要指標。住宅建筑在城市和鄉村發展中有著不同的類型，因而房地產行業的可持續發展將會直接影響到社會的穩定、健康發展。

2.房地產業與經濟協調發展

可持續發展是我國社會主義經濟發展的核心理念。房地產行業在我國現階段的經濟結構中起到了支柱型的作用。因此，只有房地產行業中的各企業都遵循可持續發展的理念，將可持續發展納入到企業發展的長遠戰略中去，才能確保我國社會主義經濟的可持續發展。

3.房地產業與生態環境

我國傳統的建筑工程項目建設中，對于環境的危害非常大，許多項目在建設完成之后周圍的生態環境出現了寸草不生的情況。而房地產項目的建設地點多在城鎮中心地段，施工中的噪音、粉塵、排水以及廢氣等污染將直接影響到城市的生態環境和人們的健康。因此，在房地產項目建設過程中需要充分考慮到生態環境問題，將房地產行業與生態環境協調統一發展，是房地產行業可持續發展中的重要組成部分。

4.房地產業與資源高效利用

土地是房地產行業發展的基礎資源保障，而鋼筋、水泥等常用的建筑材料也是房地產行業發展中必不可少的物質資源。這其中，土地作為一種寶貴的不可再生資源，必須得到高度的重視，并且盡可能地提高土地資源的利用效率，這樣才能充分確保房地產行業的可持續發展。

二、房地產行業可持續發展的對策

1.樹立可持續發展理念，合理利用資源

我國房地產企業起步較晚，發展速度迅猛，這其中有許多中小型企業在發展過程中，單純地以獲得經濟效益最大化為戰略目標，無視企業發展中的生態環境、資源利用效率以及建筑能耗問題，為我國經濟的可持續發展埋下了眾多的隱患。為此，現代化的房地產企業應當首先樹立起可持續發展的理念，將企業的長期穩定發展與社會的可持續發展聯系起來，從規劃設計、可行性報告、項目建設以及后期的住宅營銷等全過程進行嚴格的控制，綜合運用環保和節能新技術，充分利用太陽能、風能等自然能源，降低項目建設中對不可再生資源的消耗，提高能源利用率，增加住宅產品的技術含量，增加居民生活的舒適度，提高居住環境質量，使房地產開發進入可持續的良性循環發展。

2.構建多元化的融資渠道

（1）發行企業債券。企業債券指的是企業遵循我國相關的法定程序，發行并約定在一定期限內還本付息的一類有價證券。現階段，我國中小型房地產企業數量眾多，而這些企業絕大多數都缺乏上市融資的實力。為此，這部分企業可以結合自身情況，考慮發行融資期限較長、利率略高于銀行貸款利率的企業債券，以此來緩解企業運營過程中的資金壓力。通常來講，企業可以自身直接發行債券，在資本市場上直接融資，也可以通過房地產投資信托機構代為發行，將資金集中后再轉給企業。

（2）實現融資抵押產品證券化

與發達國家的房地產金融市場相比，我國房地產金融市場面前仍是以一級市場為主，不存在真正意義上的二級市場。為此，在未來的行業發展中應以現有的多種風險較高、價值較大融資抵押產品為依托，逐步建立并完善二級市場。企業可以考慮將住房抵押貸款、信貸資產以及項目權益等融資抵押產品重新予以評估和打包，推出新的金融衍生投資品，在二級市場管理中實現公眾對房地產企業的直接投資，以便于公眾能夠享受到房地產企業發展所帶來的經濟效益。通過融資抵押產品證券化，不僅可以將流動性差、收益穩定的資產轉變為流動性強、收益較高的證券產品，同時還能夠有效提高銀行的流動性，起到分散風險的作用。

3.完善稅收和信貸措施

合理的稅收機制是國家調控房地產行業的重要途徑。首先，對于房地產市場中的投機行為，可以通過循序漸進的稅收杠桿來抑制短期的炒作。例如，對增值稅、資本所得稅征收20%—50%，對炒房所得課以重稅，從而抑止房地產投機行為。同時，政府部門還可以通過對不動產的稅收調整來實現對收入分配差距、財產差距調控和合理分配的目標。其次，提高房地產開發的貸款項目門檻。銀行在辦理貸款業務之前嚴格審核企業的資質，降低銀行貸出資金在開發資金中所占的比例，從而有效防范銀行資金。最后，在消費者按揭購房貸款項目上，針對按揭購買經濟適用房的消費者可以適當降低首付比例，而對于高檔商品房則適當提高首付比例，則可以結合不同地區的實際情況，以及所購房屋的總價進行綜合考慮提供出多種貸款方案供消費者選擇。另外，還應當嚴格審查消費者的購買目的，對于購置多套房產的適當提高利率，反之則適當降低利率。

4.建全保障性住房服務體系

健全保障性住房服務體系，應繼續深化住房供給制度、消費制度、分配制度、住房產權制度以及住房管理體制的改革。在推進居民住房供應市場化進程的同時，還應當針對社會群體中的中低收入家庭建立住房保障制度，理順經濟適用房、商品房、廉租房、二手房和農居多層公寓建設和管理體制，逐步形成針對中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅，針對低收入家庭提供中低檔普通商品房、經濟適用房和廉租房的兩級住房體系。針對不同的層次需求提供不同的居住選擇。例如，政府提供廉租房給城市中的最低收入家庭；而針對普通的低收入家庭，則供應經濟解困房。針對城市中的中低收入家庭，在符合準購條件下購買經濟居住房。

與此同時，政府部門還需要根據中低收入家庭對經濟適用房的需求程度，適當增加經濟適用房的供給力度，同時控制經濟適用房的供應對象，住宅標準、供應范圍和分配方式，提高經濟適用房交易門檻，使政府提供的經濟適用房真正能解決當前中低收入家庭和困難群眾的住房問題。另外，在經濟適用房中，政府部門可以每年安排一批政策性房源，專門用于解決特困戶家庭的住房問題。并且在建立住房租賃市場過程中，調整住房租賃與銷售之間的協調比例關系，逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應體系，以適應不同支付能力家庭需求，真正意義上實現“居者有其屋”的住房保障目標。

三、結論

房地產行業是我國國民經濟中的支柱型產業，對于GDP增長具有較強的帶動作用。而房地產行業的發展又依賴于經濟發展所創造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。所以，在復雜的市場經濟環境中，只有通過合理的規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀手段，才能有效引導和保持房地產市場繁榮穩定發展。

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