小議物業服務合同的風險與防范

陳青峰

摘要：物業服務合同是物業服務企業提供物業管理服務時，與有關委托方簽署的合同。物業服務合同是物業管理活動的根本依據，對明確業主與物業服務企業雙方的權利與義務以及規范物業管理活動起到了無可替代的作用。據有部門關統計，由物業服務合同引起的物業管理糾紛有大幅上升的趨勢。本文分析了物業服務合同存在的風險類型，并且就如何防范風險提出應對的建議。

關鍵詞：物業服務合同；風險；防范

中圖分類號：D923.6；D923 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）002-0000-01

一、物業服務合同的類型及主要內容

（一）物業服務合同的類型

物業服務合同包括前期物業服務合同和物業服務合同兩種，前期物業服務合同在先，物業服務合同在后。

1.前期物業服務合同。根據《物業管理條例》第二十一條規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。從物業建設期或者開始交付給業主到成立業主大會之間，建設單位與物業服務企業簽訂的提供物業服務的合同稱為前期物業服務合同。

2.物業服務合同。依法召開業主大會，業主委員會成立后，經業主大會通過同意選聘物業服務企業，與其簽訂的提供物業服務的合同為物業服務合同。

（二）物業服務合同的主要內容

1.當事人和物業的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業管理活動的標的物的基本情況做出確認和記載。雙方當事人的姓名或名稱、住所。所管理物業的類型、位置、面積及四至界限等情況。

2.雙方的權利和義務，主要是物業所有人或使用人支付物業管理費，物業管理公司提供相應服務的條款。

3.物業管理服務事項和服務質量。

4.物業管理服務費的收費項目、收費標準和收取方式，物業服務費的收取方式，有包干制和酬金制兩種。

5.維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定。

6.物業管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。

7.合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業資料的移轉。明確規定計算期限的方法。

8.違約責任、解決糾紛的途徑。

9.專項維修基金的管理和使用。

10.物業經營管理。對于經營性物業，以及居住物業中的經營性房屋或設施，如商業鋪面、停車場等，合同雙方要明確委托服務的績效考核標準、收費標準。

二、物業服務合同風險的類型及防范措施

（一）物業服務合同風險的類型

1.物業承接查驗引起的風險。建設單位與物業服務企業沒有在前期物業服務合同中約定對物業共用部位、共用設施設備的查驗內容或者約定不明確，造成承接物業后的維修責任不清。移交的資料不完整不全面，造成日后物業企業處理設施設備突發故障維修時難度加大。

2.在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險。開發商為了促進銷售，通常給予購房者承諾贈送閣樓、占用公共部位等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。

3.物業服務合同期限方面所引起的風險。合同期限短于1年，則物業服務企業的利潤不能得到保障，物業服務企業不愿投入太多的資金和人力去維護物業。合同期限超過3年，對于物業服務企業，不利于隨市場和成本代價去調節費用；對于業主，不利于更換服務質量達不到要求的物業服務企業。

4.在專項維修資金方面約定不清引起的風險。如專項維修資金遲到位，影響公共共用設施設備的中修、大修、翻新、改造、更新的時候無資金可使用，會造成業主的不滿。專項維修資金使用的具體操作辦法不明確，容易引起業主的爭議和反對，從而造成對物業服務企業的不信任危機。

5.物業管理用房在合同中約定不清引起的風險。物業管理用房能否作為經營用途，能否進行裝飾裝修等，如合同約定不清，將引起法律上的違規經營、產權侵權的風險。

6.物業管理質量、費用引起的風險。在物業管理活動中，業主往往會提出物業管理服務質量與物業服務費用不相符的質疑。如果在物業管理服務質量的服務等級標準和收費標準上約定不夠詳盡，會帶來質價不符的爭議，造成業主拖欠或拒交管理服務費用的后果。

7.違約責任約定不當引起的風險。物業服務合同中對于違約責任的放大或縮小都是不合適的。放大違約責任，容易造成隱瞞事實，而對于縮小責任，則容易造成重復違約。

（二）物業服務合同風險的防范措施

針對上述的物業服務合同的風險，本文提出相應的防范措施：

1.對于物業承接查驗引起的風險，物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同須對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

2.對于在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

3.對于物業服務合同期限方面所引起的風險，物業服務企業需與業主多進行溝通，了解對方的服務等級需求和愿意支付的服務費用的浮動幅度，雙方約定一個在市場環境下彼此都能接受的服務期限。

4.對于專項維修資金方面約定不清引起的風險。物業服務企業應當在合同中明確使用物業維修資金的具體操作辦法，并及時跟蹤資金的到位情況。

5.對于物業管理用房在合同中約定不清引起的風險，在簽訂合同時，應該約定明確管理用房的用途、產權歸屬、配置及管理，并跟蹤落實。

6.對于物業管理質量、費用引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照相關定價的法律法規及市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格。

7.對于違約責任約定不當引起的風險，應在訂立合同時應當詳細清楚地約定好合同糾紛解決的條款。

三、結論

了解物業服務合同的風險類型，并針對這些類型的風險做好事前的防范，在物業合同中做好詳細明晰的約定和責任界定，有利于物業管理服務行業的規范健康發展。隨著社會生產力的發展，會不斷出現一些客觀環境的變化，由此帶來新的風險。作為專業的物業服務企業，應當在遵從物業法律法規的前提下，規避來自各方面的風險，同時在履行合同的過程中加強與業主的溝通。