不動產登記依申請的除外情形及其辦理要點

陳亞菁

根據《物權法》規定，國家所有的自然資源可以不登記，除此以外一般情況下，只有經當事人申請才能啟動不動產登記程序，經登記并記載于登記簿后才產生物權效力，換言之，非經申請登記不發生物權效力。因此，申請登記是當事人的權利，是否申請應由當事人自由作出意思表示，登記機構不得依職權要求當事人登記。但有一般便有特殊，在紛繁復雜的現實中必然存在著需要由登記機構依職權直接啟動的登記情形，而且這類非依申請登記會發生在設立、轉移、變更、更正、注銷、預告等各種登記類型中。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）對非依申請登記作了原則性規定，分散在不同條款中，而實踐中表現出更多的種類。作為登記機構工作人員，既要熟悉此類依申請的除外情形，也要知曉其操作特點，本文就具體情形及其辦理要點作簡要分析。

一、依不同法律文書作出的登記

《實施細則》第十九條列出了登記機構可以直接依幾類執法機關的法律文書辦理的登記，此條規定登記機構直接登記的依據是生效法律文書和協助執行通知書，但是事實上未必非要提供協助執行通知書。因為根據《物權法》第二十八條規定，只要法律文書生效則物權設定或變更，登記機構當然可以只憑生效法律文書辦理登記。此外，法律文書除了有生效的要求外，尚需要對不同文書作進一步細化分析。

1.民商事類司法文書

在此類法律文書中能夠直接用于登記而不需要當事人申請的有兩類：一類是物權認定、變更等；另一類是物權產生的基礎被認定為無效或依法解除的。第一類法律文書會對物權的歸屬作出認定或改變，這就是《物權法》第二十八條所規定的，如夫妻離婚時就財產糾紛法院作出認定不動產歸男方所有，則男方憑此生效法律文書可單方申請登記，登記機構也可直接憑此生效法律文書登記為男方所有。再如因房屋買賣發生民事糾紛，法院判決認定轉讓方應繼續履行合同義務、配合受讓方辦理過戶登記，則這判決不屬于對物權認定的形成判決，不能依此判決由登記機構直接將買賣房屋登記在買受方名下。第二類是對于已經物權登記的不動產，由于其民事法律關系被撤銷或解除導致原登記的基礎喪失，則登記機構也應根據生效法律文書直接予以撤銷或更正。如甲購買乙的房屋共同申請過戶登記，當登記在甲名下后，甲提起訴訟要求認定合同無效，法院審理認定合同無效并作出相應的判決書，一旦此判決書生效，則基于此合同關系登記的不動產物權也就應予以撤銷，登記機構可憑此生效判決書直接辦理撤銷登記。雖然《實施細則》中未提及仲裁類民商事法律文書，但仲裁裁決書應與法院裁判書具有同等法律效力，也應參照上述規則執行。

2.行政類司法文書

這里是指當事人對不動產登記機構提起訴訟或復議后，如果裁判書或復議決定就登記行為作出了認定，則登記機構可直接依生效的行政判決書予以登記。如甲委托乙購買房屋并申請登記，某登記機構要求其提供經公證的委托書，否則不予受理。當事人認為登記機構的做法沒有法律依據便提起訴訟，要求登記機構在沒有提供公證委托書的情況下給予辦理登記，如果法院認定登記機構應當給予辦理登記并作出相應的行政判決書，在行政判決生效后，則登記機構可直接予以登記。對于復議決定，由于不是終局性法律文書，因此《物權法》并未將其納入第二十八條物權變動的依據。

3.行政機關作出的生效文書

部分行政機關有執法需要，需執行當事人房地產，如稅務機關對于拒不繳稅人可以依法查封甚至處分房地產，人民政府的征收決定是最為常見的對不動產物權變動發生效力的法律文書。征收或收回土地使用權、征收房屋都有國家明文規定的程序和要式文件，征收決定作出并生效時，原不動產權利人的物權便歸于消滅。在權利人未申請注銷登記的情況下，根據《物權法》第二十八條，登記機構可以憑生效的征收決定注銷原不動產權利人的房屋所有權或土地使用權。

二、其他非依申請登記的類型和注意事項

1.登記機構發現登記錯誤的

登記簿的錯誤既可能是權利人自己提出更正，也可能是利害關系人提出更正，還可能是登記機構自身發現登記簿錯誤，三種情形都可以啟動更正登記。當登記機構依職權更正時，首先要能確證當初記載是錯誤的，其次要在不影響善意第三人的情況下才能啟動更正。假如甲的房產轉讓給乙，乙又將房產轉讓給丙并辦理了轉移登記，而登記機構發現甲與乙發生的轉移登記存在收件不齊登記有誤，但因為丙已在形式上善意取得（登記機構只能從形式上判斷丙是否善意取得），登記機構就不能再依職權更正或撤銷乙的物權登記。最后如果依職權更正或撤銷登記，則要事先履行告知程序，通知權利人更正不動產權證或證明，當然如果權利人不配合，則可在通知的時限屆滿后直接更正。因此，依職權更正或撤銷等登記關鍵要把握兩點：事實確鑿、程序正確。

2.應依法登記為全體業主共有的

全體業主共有的不動產常見于建筑區分所有權的住宅小區內，由于權利人既是個集合體，也是個不確定人員和人數的團體，而且在共有不動產設立登記時尚未成立業主委員會等組織，沒有合適的權利申請主體。因此，《實施細則》第三十六條規定了由開發建設者一并申請屬于全體業主所有的不動產，這其實是強加給開發者的義務，當開發者不予申請時，登記機構可依職權直接就業主共有不動產進行登記。

3.依法直接轉為正式登記的情形

在建工程抵押、預告登記以及預查封是實踐中常見的預先登記行為，也往往是正式登記的前奏。首先，在建工程抵押經登記后產生抵押權，與房屋所有權抵押權具有同等效力。只是因為房屋處于在建狀態無法辦理房屋所有權登記，故在標的物沒有取得所有權的情形下以在建工程做抵押登記，抵押權自在建工程抵押登記時生效，一旦在建工程完工并辦理了房屋所有權登記，則在建工程抵押自然轉為房屋抵押。正因為抵押權沒有重新發生，只是因房屋建造狀態而順延，因此無需當事人申請而直接由登記機構在所有權登記完成后將在建工程抵押轉為房屋所有權抵押。其次，預告登記后產生準物權，即因購買或抵押行為產生的債權請求權經預告登記后產生準物權效力，房屋權利人未經預告權利人同意不得處分房屋。預告登記也是因為登記的標的物尚不具備物權登記條件或者正式登記條件未成就時為順利取得將來的物權而進行的登記，預告登記的目的是為了今后取得物權，在因標的物具備物權登記條件的情況下，而且債權合同中雙方有約定“當標的物具備物權登記條件時預告登記轉為物權登記”，則登記機構可以依此約定直接將預告登記轉為本登記。最后，根據最高院、國土部、建設部《關于依法規范執行和協助執行通知》（法發〔2004〕第5號）規定，預查封的情形有兩大類：被執行人的可售而未售房屋、被執行人的已購房屋但尚不能辦轉移登記的房屋。這是因為被執行人房地產未能辦理物權登記而采取的預先查封措施，預查封與查封具有同等效力，因此只要房地產能夠登記在被執行人名下，則預查封可自動轉為查封。

4.依法組織開展的涉土權利登記

通常情況下，如果沒有政府大規模的統一組織登記，集體土地權利人不會積極主動申請登記，雖然集體土地上各類權利的登記率不高，但集體土地及房屋登記對于新農村建設卻是極其重要的基礎資料。《土地管理法》第十一條第一款規定，農民集體所有的土地由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權；第二款對集體建設用地使用權登記也作了類似規定，而《物權法》第一百二十七條第二款規定了縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。有此上位法依據，所以《實施細則》第二十五條規定，市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產組織開展集體土地所有權、使用權、土地承包經營權的首次登記。對于這三種權利，集體土地所有權和集體建設用地使用權、宅基地使用權經登記才發生物權，而土地承包經營權只要合同生效則成立。由政府組織這三類權利的登記時，要獲取相應的權利來源證明還需要權利人相應的配合，如提供生效的土地承包經營權合同等。但是由于涉及集體土地權利的政策性極強，而且登記有利于保護現有的權利人，經過登記也能更好地為以后的權利變化提供基礎，順利辦理各種權利變更、轉讓。因此，在權利人不配合的情況下，組織登記的政府可以憑充分的權利來源材料直接登記為權利人所有。

陳品祿/責任編輯