關于縣級城市商品房庫存的調研報告

任繼慶

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）08-0103-02

近年來，隨著縣域經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，住宅、教育、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是房產消費成為民眾首選。縣級城市的商品房發展從1998年左右開始，2010年以后，進入快速發展期，商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了一批規模化住宅小區，房地產業已成為縣域經濟快速發展的支柱產業之一，但是，2014年下半年以來，我國經濟處于調整期，經濟下行壓力較大，縣城商品房銷售受到很大影響，部分開發企業庫存壓力較大，為促進我縣房地產市場持續健康快速發展，對縣級城市商品房庫存現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。

一、我縣商品房庫存現狀及特點

1.我縣商品房開發與發展情況

截止目前，先后共有26家開發企業涉足我縣商品房開發，其中本土企業有9家，外來企業17家，開發包括山水名苑、明德花園、天基·云蒙莊園等近40個住宅（或商住）小區，開發中房·城市廣場、沂蒙商城、九州商城等商業項目，開發了伯爵公館等酒店式公寓等新型業態，促進了我縣經濟迅速發展。

2.商品房銷售及價格情況

2008年以前，我縣住宅全部是多層項目，2007年，多層住宅均價1600元/平方米左右，價格穩中有升，銷售不慍不火，2008年，書香家園多層住宅均價突破2000元/平方米，但是由于受全球經濟危機影響，銷售緩慢，但能基本維持平衡，2009年，房價一路下跌，書香家園多層住宅價格跌至1600元/平方米，大量商品房出現滯銷。2010年后， 隨著經濟的回暖，我縣商品房價格呈直線上漲，甚至很多位置好，樓層好的商品房僅僅4-5年時間，價格即可翻番。到2014年上半年，天基·云蒙莊園多層價格維持在3500元/平方米以上，在此期間，商鋪價格也呈直線上漲，從均價4500元/平方米漲至7000元/平方米，2014年，中房·城市廣場開盤時，位置最佳沿街商鋪售價達到28000元/平方米，創我縣商鋪銷售價格之最，在此期間，商品住宅銷售，尤其多層住宅銷售呈現紅紅火火的局面，很多樓盤還沒有開盤便被預訂一空，像汶河公館、怡然華府等樓盤還出現了連夜排隊購買的現象。2014年下半年至今，我縣商品房價格穩重略有上升，多層住宅均價3500元/平方米左右，高層均價3000元/平方米左右。

3.我縣商品房庫存現狀

經走訪房地產開發企業，截止2015年10月25日，我縣在建樓盤中，最近1-2年可以形成庫存的商品住宅為2845套，建筑面積為324279平方米，商業用途為1264套，建筑面積185524.04平方米，從全省情況看， 截至9月底，商品房去庫存周期從去年年底的27 . 3個月降為22 . 7個月，我縣商品住宅每年銷售量在2000套左右，我縣加上無法辦理手續的房產，仍然要低于全省平均水平。

4.我縣商品房庫存特點

雖然我縣去庫存周期從理論上要低于全省平均水平，但我縣商品房庫存有自己的特點，第一，我縣商品住宅庫存基本為小高層、高層住宅，像翰林苑小區、潤蒙花園、上上城等純高層小區，普遍庫存較多，銷售形勢不容樂觀。第二，商業用途房產價格居高不下，或者位置不佳，或設計不合理，目前出現部分滯銷的現象。第三，以多層住宅為主，靠近河岸或者學校、醫院等位置好的樓盤銷售普遍較好。明德花園、汶水城、天基·云蒙莊園、安泰花園等多層較多小區，基本沒有形成的大的庫存。

二、我縣商品房庫存形成的主要原因

1.房地產市場不景氣

受經濟下行壓力和房地產周期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，很少有投資性資本的進入，目前，商品住房的需求基本以剛需性為主，群眾對商業地產的投資信心不足。

2.對高層建筑認識不足

對高層建筑的電梯維修更換、供水供電、公攤面積大、物業費較高等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

3.總體規劃滯后

在開發建設過程中，存在著盲目開發現象。占地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建筑規模小，檔次低、環境差。用地的規劃布局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

4.建筑風格單一

大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落后。

5.樓盤戶型、樓盤類型不盡合理

目前，我縣房產市場上的住房主要以120平方米的戶型為主，一般一套住宅加上車庫一般要55萬左右，不能滿足中低收入家庭的購房需求。多層樓盤、高層樓盤同時存在，造成高層滯銷較為嚴重。

6.物業管理滯后

我縣現有多家物業管理企業，大多數小區實行物業管理，普遍存在著管理不到位、發展滯后的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營啟動不徹底，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

7.非市場化動作依然存在

利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的沖擊。

三、加快我縣商品房去庫存工作建議

1.制定房地產業發展詳規

把房地產業發展納入全縣經濟社會發展總體規劃，作為保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設布局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。

2.控制土地開發規模，合理規劃商品房

建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，并接受社會監督；出讓土地量，按每年開發12萬平方米左右（1000套）建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，借鑒兄弟縣市的做法，盡量不審批或少審批多層住宅，主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升和調控房地產市場。

3.加大對相關樓盤尤其是高層建筑正面宣傳力度

政府部門或相關媒體應當加強對高層建筑的正面宣傳，高層建筑結構為框剪結構或框架結構，建筑質量遠遠高于混合結構的多層建筑，從我縣情況看，雖然高層建筑分攤系數大于多層建筑，但僅從購買價格，還要低于多層建筑，以套內建筑100平方米計算，多層一般建筑面積為112平左右，以3500元/平方米，總房價在392000元，高層建筑一般建筑面積為120平左右，以3000元/平方米，總房價在360000元。至于繳納維修基金55元/平方米高于多層35元/平方米的情況，根據相關政策，住宅專項維修資金為業主自己的所有，繳存在政府專戶中，繳納多一點少一點關系不大，針對物業費稍高于多層，僅從生活便利程度和房價優惠來講，能夠遠遠抵消這一部分費用。

4.控制違法建房

對于利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發的，政府部門按照職責分工，一定要嚴格控制，維持商品房市場健康發展。

5.注重開發梯次結構

一是完善房產開發布局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、公租房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。

6.優化產業發展外部環境

在房地產項目開發建設時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，并預留接口。政府要不斷加大投入， 著力改善道路、交通等城市基礎設施， 加強教育、衛生、文化等民生工程建設， 創造良好的人文居住環境， 以吸引實力更強的房地產企業來我縣投資。

7.規范房地產市場

一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規范房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規范相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規范房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行為，為培育和規范房地產市場創造良好的外部環境；二是建立市場預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，為政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公眾的直接溝通和互動。

8.有關部門和開發企業應當加強市場分析，有針對性做一些市場營銷

要認真對需求進行針對性分析，一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮化的不斷推進及農村富余勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。有關部門，尤其是房地產開發企業，要細分市場，進行合理市場定位，進行有針對性的市場營銷。