淺談我國農民工住房問題及解決措施

戴衛婷+田欣

摘要：我國是一個人口大國，保障居民基本住房的任務十分艱巨。受過去城鄉二元結構的影響，對農民工住房的保障成為我國社會保障制度發展中的重要一環。當前農民工的居住現狀令人擔憂他們大多居無定所，在居住方面經常受到不公平的待遇。本文通過對我國農民工住房現狀進行分析，指出其中存在的問題并提出相關的解決措施。旨在提高我國農民工的居住環境和居住條件，促進社會的可持續發展。

關鍵詞：農民工；住房問題；城鄉統籌

中圖分類號：F293.31文獻標識碼：A文章編號：1671-864X（2016）08-0058-01

一、我國農民工住房制度的現狀

目前農民工的居住條件，幾乎可以用“惡劣”來形容。除了極少數進城經商的農民工在城鎮購買了住房之外，絕大部分農民工在城鎮都沒有自己的住房。農民工的居住方式基本是兩種，一種是租住民房，包括城中村房、車庫、樓梯間、地下室等；另一種是住集體宿舍，包括工廠宿舍、簡易工棚、打烊后的門店內等。兩種居住方式的比例因所在城鎮的產業狀況、房屋分布狀況而差異很大，如城區以租住民房為主，而工業園區、建筑工地則以集體宿舍為主。

在農民工市民化的過程中，最重要且難度最大的是農民工在城鎮的住房問題。當前房價遠遠超出農民工的購買能力，且通常人們認為城鎮住房還受到耕地總量的硬性約束。我們通過對國外經驗和對國內城鄉居住用地的分析，發現解決農民工住房問題與保障耕地之間不僅不矛盾，而且相輔相成。只要堅持農民工市民化的方針，實現生活空間置換，我國耕地總量會不降反增。以此為理論前提，我們建議通過擴大城鎮居住用地供給、抑制投機、實行以宅基地抵償部分房價、完善公租房等政策手段，解決現有農民工及未來更多人口的住房問題。

二、我國農民工住房制度發展過程中出現的問題

（一）農民租賃住房供應問題與現行法律規定的矛盾。

近年來，城市近郊農民從事住房經營已非常普遍，這一方面是受郊區城市化發展的影響，另一方面是因產生了大量農民工住房需求。這些面向農民工的租賃房屋平均面積在8平方米左右，外觀沒有任何裝飾，水泥墻面，內部無任何裝潢，設施也比較簡陋，除水池和抽水馬桶之外，房東只提供幾張木桌子木凳子和一張木板床。由于大部分是簡易搭建的住房，因此住房質量十分低劣。

（二）“群租”現象與政策性住房供應不足。

商品住房租金負擔與農民工住房消費能力之間存在的差距是導致農民工選擇“群租”的關鍵因素之一。從現有的住房供應方式看，絕大多數的農民工不是居住在單位提供的集體宿舍、工棚，就是租賃農民住房和普通商品房。除了長期受雇于企業的農民工之外，從事其他行業的農民工的工作和工資收入并不穩定，普通商品房的高額租金負擔迫使他們選擇“群租”方式來減輕個人住房支出壓力。因此，保障性住房供應政策缺位是導致“群租”問題發生的主要因素之一。

（三）相關法律法規缺失。

已出臺的有關農民工住房保障的法律法規都散見于各類文件中，法律效力低。目前為止，各級政府只是在政策中強調要解決農民工住房保障問題，沒有出臺保障農民工住房保障權益的法律法規。沒有法律法規的約束，雇主為了最大的利潤只會盡可能的降低農民工的住房水平和居住條件。而在推動雇主們主動改善農民工居住水平方面，更是沒有法律來進行約束。

三、解決我國農民工住房制度的基本措施

（一）擴大土地供給，有效降低房價。

通過擴大土地供給有效降低房價，是解決農民工住房問題的核心手段。在市場經濟中，沒有任何商品是絕對昂貴的，其價格取決于需求和供給的交點。我國城鎮住房實行一級土地市場完全壟斷的制度，在容積率既定的情況下，土地供給量直接決定了住房供給量。在政策施行中，此前一直將農民工排除在城鎮住房體系之外，在城鎮不考慮他們的居住用地；另一方面，各城市出于“土地財政”的目的，為了在土地出讓中獲取最大利益，在住房用地上一直采取“不飽和供地”的策略。很多沿海城鎮外來人口已經超過本地人口，卻從未考慮過這些外來人口的住房問題和為此增加住房供地，土地、住房嚴重供不應求，房價自然維持在高位。因此，可以通過擴大土地供給的辦法來有效降低房價。

（二）抑制投機，保持房價平穩。

住房就其本質來說是一種生活必需品，在我國城鎮化遠未完成的情況下更應如此。然而，由于我國商品房價在過去十幾年間持續大幅上漲，住房的資本屬性不斷被強化，土地和房產領域投機盛行。投機最重要的誘因是房價的上漲預期，通過擴大土地供給的辦法，可以有效扭轉這一預期，使投機失去最重要的土壤。基本做法是：嚴厲打擊土地投機，引導開發商成為真正的住房制造商，而不是囤積居奇的倒賣者，手段包括提高利率以增大土地投機者的成本、征收土地增值稅減少其獲利、對閑置或低效利用的土地課以重稅、對逾期不開發的土地予以收回或強制拍賣；明確提出“一戶居民一套住房”的目標，鼓勵和支持居民首套住房的購買，對第二套以上住房實行累進稅率的房產稅，稅率應達到令炒房者肉疼的程度。

（三）施行以宅基地抵償部分房價的政策。

一方面是進城農民在城市里買不起住房，另一方面是他們在農村的宅基地長期高度空置，這種矛盾啟示我們，可以推行以宅基地抵償部分地價的政策。這是支持進城農民購買城鎮住房的重要手段，對實現農民工生活空間置換、確保土地總量增長也將起到促進作用。基本做法是：農民工將在家鄉的宅基地交給國家，以此作為交換，他們在務工城鎮購買住房時將享受到免繳土地出讓金的優惠。這是個一舉兩得的辦法，對農民工來說，房價降低到經濟適用房的水平；對國家來說，由于農民退出的宅基地面積遠比城鎮住房占地面積大，得以實現土地總量的增長。

綜上所述，解決農民工住房問題具有短期和長期、經濟和社會、城鎮和農村的多重意義。農民工市民化是我國城鎮化的核心和關鍵，而解決農民工住房問題則是農民工市民化的核心和關鍵。通過擴大城鎮住房用地供給在內的整套政策手段，不僅可以解決農民工的城鎮住房問題，而且可以啟動農民工住房需求這個最大的消費需求，消除房地產泡沫和化解經濟增長的結構矛盾，促進經濟社會的平衡、協調、持續發展。