我國房地產企業籌資風險與防范措施

蔣燕（成都信息工程大學銀杏酒店管理學院，四川 成都 611743）

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我國房地產企業籌資風險與防范措施

蔣燕
（成都信息工程大學銀杏酒店管理學院，四川 成都 611743）

摘要：近年來，我國房地產企業隨著社會大眾對商品房的需求以及 國民經濟的不斷增長發展的越來越快，其在國民經濟中占據著越來越重要的地位。房地產作為一個典型的資金密集型企業，較其他行業有著其自身獨特的特征，這些特征決定了房地產行業是一個高風險，高回報的行業，加之目前國家對于房地產的宏觀調控政策不斷推出，房地產行業在發展過程中面臨的壓力越來越大，使得房地產行業面臨財務分風險。因此，如何在房地產開發、發展過程中有效的防范這些風險，增強企業的優勢，提高企業的競爭力顯得尤為重要，對實現我國房地產企業可持續發展具有重要的理論意義。本文以房地產企業的融資風險展開討論，更深一步剖析房地產企業發展現狀，以此來更有效防范企業的財務風險。

關鍵詞：房地產；財務風險；防范措施

一、引言

房地產行業是由從事房地產服務、管理和開發經營等經濟活動組成的企業的行業，房地產是人類有關的社會活動，生活和日常生產最基本的物質基礎，房地產與文化發展、經濟增長、社會活動關系密切，在整個國民經濟體系中屬于基礎性與普遍性的產業，是處于社會生活主導地位的，對國民生活起到十分重要的作用。 改革開放以來，隨著我國經濟不斷增長，房地產作為一種稀缺資源，在城鄉建設方面，人居發展方面，國民經濟發展方面等有著舉足輕重的地位。近年來，房地產不斷為未來發展創造出越來越大的發展空間以及發展優勢，已成為我國支柱性產業之一，國家對房地產業的支持力度不斷加大，導致其發展更是迅猛。

基于房地產行業在國民經濟中的重要地位，房地產企業應提高自身的的管理水平，增強對企業財務風險的識別與防范，防微杜漸，才能使企業在今后的發展中立于不敗之地。本文從籌資風險的一般理論研究和案例研究出發，討論了投資風險與償債能力進而識別其存在的財務風險，分析其成因，提出建議與防范措施

二、房地產行業發展狀況

國內房地產行業發展狀況

隨著政府對房地產行業調控力度不斷加大，2007年到2009年，房地產行業的投資者進入了持續觀望狀態。房地產市場從一開始的有價無市狀態發展到后來的價降量低的深度調整狀態。我國房地產市場進入深度調整狀態有著很大的負面影響，如果銷售量大幅度下跌且持續時間較長，會破壞整個市場的穩定性，房地產商投入的資金無法正常收回，必然會對銀行部門造成危害。由于房地產行業間接拉動著一些其他行業，如果房地產行業繼續低迷下去，勢必影響宏觀經濟形勢，阻礙GDP增長。

國家統計局最近公布的數據顯示，我國房地產行業從2010年起，一直處于增加狀態，只不過增長幅度逐漸放緩，是由于國家對不同城市的房價政策有不同調整，新建房與二手房政策也有所不同。雖然增長幅度變緩，不過房地產市場一直處于上升狀態。

三、我國房地產企業籌資風險分析

（一）我國房地產企業籌資風險的成因。

1.籌資渠道單一。

籌資渠道單一是房地產企業存在的問題之一，房地產企業開發項目之時的資金基本來自銀行信用貸款，因此導致企業對銀行資金的依賴程度過大。房地產首次開發土地、房地產二次開發土地，房地產建設銷售土地這三個階段中，每一個階段都離不開銀行對其資金的支持，這說明房地產行業對銀行過度依賴，缺乏其他更為保險的籌資渠道。對于開發商來說，國家發行的政策對他們本身影響過大，如果政府為了應對復雜的經濟環境的變化，政府就會頻繁的調整存貸款利率，房地產企業的銀行貸款成本就會發生與之相對應的變化，如果出現變化就人員對企業的影響變大。

2.籌資方式有局限性。

所謂籌資方式，即指資金的供給方向資金需求方轉化的途徑和渠道。根據我國房地產業的專家分析，其實將籌資在房地產行業分為兩個因素，其一是內部籌資方式，即指的是房地產企業開發項目利用的是企業自身的現有資金進行的，或通過其他籌資方法，如員工內部可以認購公司的股票來擴大企業現有資金的規模，內部籌資不需要對公司以外的人支付利息或股息，融資成本安全，所以是企業融資的首選方法。其二是外部籌資方式，外部籌資是企業進行順利開發的主要方式，外部籌資主要有發行股票、發行債券、信托投資、股權投資、銀行借款以及外商投資等。

3.缺乏多層次房地產金融體系。

目前在我國來看，房地產金融體系還不都完善，層次較低，房地產市場的籌資方式仍是單一品種為主的市場，債券籌資與股權籌資相比所占份額還是相對較小，整體融資格局缺乏多樣性。與我國現有的金融體系相比，國外有較為發達且成熟的金融體系，不僅存在傳統的債券融資的股權融資，而且這兩種融資方式除了有較為發達的一級市場，二級市場也特別活躍。此外，國內專業房地產缺乏多樣化，不論是貸款機構還是投資機構，擔保機構都不健全，房地產金融產品規模還是相對較弱。

（二）我國房地產企業籌資風險的防范措施。

1.拓寬融資渠道。

隨著我國政策的放寬，經濟發展變快，籌資方式由原來的單一性變為多樣性，多種籌資方式的興起在我國經濟的發展過程中已變為一種趨勢。近年來，國家調控政策的出臺，房地產企業與以前相比成交量大不如前，因此，房地產企業對資金的需求更大。為了獲得資金，房地產企業必須通過擴寬籌資渠道來解決資金鏈斷缺并且最大程度降低企業的籌資成本。為此，房地產企業應該盡力挖掘其自身的潛力并且結合自身的特點和發展需求，善于利用留存資金，將自有資金充分利用，從完全的銀行貸款方式中走出來。

2.規范企業內部管理制度。

企業的管理重點在于財務的管理，而財務的管理重點在于制度方面，對于房地產企業這種資金運用較大的企業來說更是如此。企業的財務管理制度不完善，最主要的原因就是企業內部管理混亂，為此，企業首先要做的就是在內部管理制度上做文章，建立嚴格有效的內部財務制度，從制度上管理企業的財務行為。為了使企業能夠快速的管理好企業內部的財務制度，制定一套內部財務制度并使用監督管理是非常有效的。

四、我國房地產企業投資風險分析

（一）我國房地產企業投資風險的成因。

1.房地產投資規模不斷增長。

由于近幾年房地產市場持續升溫，房地產投資結構的不合理以及出現了大量的空置住房的原因是由于樓市一場火爆，房價迅速上升，過高的利潤率讓開發商被利益沖昏了頭腦，開始大量囤積房源，房地產商將會在價格最高時賣出，于是房屋定價也異常高。之后，國家出臺了一些相關政策的制約下，房地產投資增長速度趨于緩慢，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的投資比例在整個建筑開發中也不是最低的，但是如果與我國的收入結構相比較的話，這一比例明顯偏低，我國雖然已步入小康社會，但對于住房情況來看，于大部分居民還是有很大難題，所以經濟適用房在國家中實際所占比例還是比較大，這就造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢，于是出現的問題就是普通的商品住房以及經濟適用房供不應求，高檔住宅房卻應價錢的原因而賣不出去。

2.成本費用控制不力。

房地產在開發、投資的過程中資金需求大，資金相對短缺，自身自由資金不足，因此對銀行貸款需求較大，導致房地產企業長期處于嚴重的財務負擔，在此基礎上，又由于企業在投資活動中對其成本的控制不當，導致企業的利潤與負債不成比例，最終造成的結果就是經營業績不理想。成本費用例如一些建筑、土地、人工等的成本連年增加，在加上企業內部管理費用、銷售費用以及財務費用也有所提高，再加上產品積壓過多等，最終導致企業資不抵債，營業困難。

（二）我國房地產企業投資風險的防范措施。

1.關注政策變動。任何國家的政策都不說是一成不變的，而政策的變化不僅影響著該國的政治而且影響著該國的經濟甚至是投資者，我國起步較晚，不論在經濟哪方面都存在缺點，所以應時刻關注國家方針政策的變化，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革、土地政策的變化等對投資者自身而言是十分重要的。

2.加大成本費用的控制力度。房地產行業應加大成本費用的控制情況，在房地產開發初期，應根據各個流程的費用使用情況進行努力控制。在期間費用的控制上首先是管理費用，根據企業項目制定一套適合該項目的管理費用制度，將前幾年的管理費用同企業預算期的管理費用相結合，為了對管理費用進行最大程度的節約，把預算管理費用分配、落實到每個部門，使得整體發展計劃相協調。對于財務費用來說，將長期貸款與短期貸款結合運用，采用這種方式可以將資金靈活有效的運用，將生產經營活動中產生的資金沉淀充分運用。對于銷售費用，要將銷售費用前幾年的支出情況同預算期業務量相結合，采取有關的措施，使得成本控制在一個較低的水平。

3.加強項目建設監控。工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在工程建設期間消耗資金的可能性很大而節約資金的可能性很小，所以對項目約束起來是比較難完成的。出現這種情況的原因是因為房地產項目投資主體和建設主體不是一個主體，正是由于項目投資主體的不一致，使投資建設中的房地產項目建設即既定工程、質量、合同成本完成項目的建設能按投資者的期望進行，并且這些項目存在著較大的不確定性。房地產企業可通過自身制定相關企業的公司制度，強化安全意識，做好防范風險的準備，事前控制與始終控制動態結合，采取系統的管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡可能快的完成投資開發項目，努力約束投資成本，使得房地產投資回歸合理。

五、結論

房地產是居民財富的主要載體。改革開放三十多年，房地產業作為我國國民經濟的支柱產業取得了突飛猛進的發展，各大城市的房屋建設在一夜之間快速發展了起來，房地產業在此時對政府的財政收入也做出了巨大貢獻。但是近幾年來，一些現象牽動著購房者、政府、學者的敏感神經。例如，杭州金星房地產開發有限公司被迫申請破產；“拐點說”和“崩盤論”層出不窮；2013 年三月初，杭州部分樓盤大幅降價，興業銀行內部發文要求對表內表外的所有房地產相關業務從嚴審查或暫停辦理，再度引發市場恐慌情緒。房地產行業具有投資資金量大、資金來源結構單一、投資回收期較長、投資風險高、變現能力差、政策導向性強等特點。這些特點是企業時時刻刻都有可能面臨著瞬息萬變的財務風險。 本文從籌資風險的一般理論研究研究出發，討論了投資風險進而識別其存在的財務風險，分析其成因，提出建議與防范措施。

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中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）05-0277-02

作者簡介：蔣燕（1994.2-），女，漢，貴州，學生，學歷：本科單位：成都信息工程大學銀杏酒店管理學院，研究方向：財物管理。