北京歷史街區微更新實踐探討

馮斐菲

北京歷史街區微更新實踐探討

馮斐菲

通過對3個案例的概要介紹，展示了北京歷史街區微更新實踐的歷程。3個案例因街區特點的不同，各自的目標導向與工作模式均有不同。其中，大柵欄街區側重整體業態品質的提升，東四南街區側重街巷與院落公共空間環境的改善，白塔寺街區則汲取了經驗，兩者并重。隨著時間推移，3個街區的成效獲得認可，微更新的理念亦從個體實踐到被廣泛接受。而基層政府、技術部門、實施主體三方的緊密合作，以及屬地居民的理解與支持是成功的關鍵。

微更新 | 業態品質 | 公共環境 | 公眾參與 | 大柵欄 | 東四南 | 白塔寺

1 街區微更新共識形成

2004年《北京城市總體規劃》提出“堅持舊城整體保護”，并確定了10條保護內容：（1）保護和發展城市中軸線；（2）保護明、清北京城“凸”字形平面輪廓；（3）整體保護明清皇城；（4）保護歷史河湖水系；（5）保護舊城棋盤式道路網和街巷胡同格局；（6）保護胡同—四合院傳統建筑形態；（7）保護傳統城市空間形態；（8）保護城市景觀線與街道對景；（9）繼承與發揚舊城建筑形態與色彩的繼承與發揚；（10）保護傳統地名與古樹。

雖然總規提出了要求，但在落實的時候則一直顯得不那么實在，總是通過各種變通的方式不遵守。其中又數第5、6、7條最難堅守，直到2013年還處于三心二意的狀態。這一年，借著建設部出臺的棚改政策，北京在歷史文化街區中設立了約246 hm2的棚改項目，風貌協調區里77 hm2，一般平房區里65 hm2，一些原來危改撤項的或停滯項目，搖身一變成了棚改項目。

棚戶區改造是什么概念呢？基本就是原來所說的危改。北京市住房和城鄉建設委員會文件《北京市舊城區改建房屋征收實施意見》（京建發［2013］450號）的大致意思是：“被劃定為棚改的區域，即由區政府房屋征收部門負責組織開展調查登記、擬定征收補償方案、組織簽訂征收補償協議、受理房屋征收信訪投訴及法規政策解釋宣傳工作。可以委托不以盈利為目的的房屋征收實施單位承擔具體工作，并對其進行監督。”而不以盈利為目的的實施單位及其目的并不明確。該文件里還有關鍵一條：“房屋征收部門與被征收人在房屋征收決定公告的簽約期限內達不成征收補償協議、被征收房屋所有權人不明確或者下落不明的，由房屋征收部門報請區政府做出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告……在補償決定規定的期限內不搬遷的，由做出房屋征收決定的區縣人民政府依法申請人民法院強制執行。”

文物部門也迅速出臺了《北京市文物局關于在本市棚戶區改造和環境整治中進一步簡化文物審批工作的通知》（京文物［2013］1197號），明確了要簡化程序，包括權力下放，市級以下的都由區文委負責；時限縮短，申報時間均減半。

形勢的突變是在習近平總書記2014年初視察北京之后。習總書記在視察時說：“歷史文化是城市的靈魂，要像愛惜自己的生命一樣保護好城市歷史文化遺產。北京是世界著名古都，豐富的歷史文化遺產是一張金名片，傳承保護好這份寶貴的歷史文化遺產是首都的職責，要本著對歷史負責、對人民負責的精神，傳承歷史文脈，處理好城市改造開發和歷史文化遺產保護利用的關系，切實做到在保護中發展、在發展中保護。”之后，北京整體保護的共識一下子就達成了，各級政府和委辦局以至開發商們都積極主動，表現出的真切態度比預期的更快。緊接著，北京進行的總規修改里又明確提出要減量發展。在這樣兩個力量推動下，歷史街區的命運有了徹底的轉變。第一，中央指示明確，必須照辦；其次，沒有了增量的可能，也就缺乏了開發的動力，必須尋找新的方向。由此，歷史街區終于全面走上了微循環、微更新的道路，與危改形似的棚戶區改造政策在歷史街區內不再有人提及。

本文運用歷史街區的概念，是因為這種轉變不僅是在歷史文化街區，原來一直受到各方壓力無法列入歷史文化街區的風貌協調區、一般傳統平房區都得到了保護。

2 街區微更新實踐概述

雖然形勢的全面好轉是在2014年，但相關試點的探索發生更早。本文用3個案例來展現北京歷史街區微更新的實踐歷程。

2.1 大柵欄歷史文化街區

北京最先全面開展街區微更新的歷史街區應該是位于舊城核心區域的大柵欄歷史文化街區。它位于天安門廣場西南側，是北京著名的傳統商住混合區，一直充滿活力，但由于基礎設施條件差，業態向低谷滑落，外來人口大量聚集，居民生活條件與環境以及商業旅游環境都變得較差。2003年，區政府將街區交由區屬公司大柵欄投資有限責任公司操盤（以下簡稱大投公司），希望他們能通過運作促進街區整體提升。雖然那時微循環、微更新理念早已提出，但并未在實踐中得以應用。彼時北京核心區還是4個區：東城、西城、崇文、宣武，大柵欄屬于宣武區。2005年，東側的崇文區開始對傳統商業街前門大街和鮮魚口歷史文化街區進行強有力的人口疏解和房屋拆改，前者人口全部外遷并進行了整街的拆舊建新，后者遷離了人口約70%，對人口整院遷出的房屋進行了修繕，未整院遷出的則將遷離居民的住房進行了挑頂，廢墟與留住的居民毗鄰而立。相對而言，大柵欄的更新較為謹慎，主要是因為街區內商戶比例高，疏解難度大。為此，大投公司采取的方法是慢慢與居民談，居民覺得條件合適就走，覺得不合適就留，或者回去慢慢想，想好再來談。就這樣，幾年下來疏解了一些人口，騰出了一些院子、房子。大投公司的本意是將騰出的房屋充分利用，其中大部分是公產房，產權歸屬房地中心（原來的房管局），無法轉到公司名下，故一時還不能合法利用。為此，又花了相當長的時間向政府討要政策以解決這個問題。

在騰房屋、跑政策的同時，東側街區已呈現出原住民、原商戶被遷離卻后繼無人無業的荒涼景象，這讓大投公司從焦慮中逐漸轉變了思路并堅定了信念，即一定不能急于求成，要讓街區慢慢生長變化，逐步提升，但同時也生出一絲隱憂，即必須盡快找到有效的方法促進轉變。最終確定3個主要任務：首先，大部分居民商戶不會離開街區，必須為他們改善生產生活條件和環境；其次，既然街區要逐步更新，就得加強對房屋的修繕、胡同環境的改善，讓傳統風貌得以延續；第三，怎樣利用這些騰退的房屋，補充街區欠缺的公服設施，并引進能提升業態水平的商家。關于前兩個任務，以前也經常做，但都是自上而下單方面完成，此次改進了工作方法，將改造修繕方案與居民見面，聽取他們的意見，以獲得居民的理解和支持，進而又組織居民整理門前環境。在施工過程中，大投公司與街道一起組織了服務小分隊，替不方便出行的居民購買生活必需品。為了保障胡同空間、減少對風貌的影響，公司將一些花了大代價騰出的房屋安置了大型的電力設施。這些都獲得了居民和商家的認可。

第三個任務是比較難的，因為騰出的院落和房屋是星星點點散布于街區的，每個院子都不大，因為產權混雜，甚至有些院子里面還住著很多居民，大投公司只掌握其中的幾間房。這樣的空間如何利用，是一大考驗。在尋求方法的過程中，他們接觸了北京國際設計周這個平臺，發現了一些機遇。這個平臺上有一些跨界的人，他們思維活躍，有創新和冒險精神，創辦的項目有內涵、有品位，關鍵是還有自己的擁躉，這就意味著他們可以不依附于大型的辦公商業場所，傾向并善于利用具有特色的小空間。為此，大投公司用自己的房屋資源參加了2012年的設計周，為一些好項目提供了展示的空間，謂之“領航員計劃”。其中一部分在設計周之后就落地生根了，包括咖啡店、書店、服裝設計店、音樂制作室等（圖1，圖2）。大投公司立足長久利益，對這些有助于街區品質提升的商家進行了各種扶持，包括低房租、協助改造等。2011年到2015年，五屆設計周，不斷有新思路涌現，有新項目入駐，且不僅是簡單的建筑利用、業態調整，還有很多是關注街區整體環境提升、新技術應用的探索實踐。如胡同里的微花園、院落里的內合院等（圖3）。

由“設計跨界”帶動的業態調整和各種公益活動，使得關注這個區域的人越來越多。居民也從外來人的贊賞聲中，對自己生活的區域有了新的認識，產生了一種自豪感，逐漸放下了質疑、觀望的態度，開始積極配合，且主動挖掘、展示自身文化的意愿也增強了，良性循環逐漸形成。得了啟發。基于這樣的目標，協會成立初始主要開展了兩項工作：

圖1 大柵欄—楊梅竹斜街—so lo ist co ffee

圖2 大柵欄—楊梅竹斜街—鈴木食堂和商店之商店

圖3 大柵欄—內合院前后對比

第一項是加強社區人文教育，即通過開展面向居民的文化活動，挖掘社區的歷史文化資源和價值，強化居民共同的記憶，形成共建家園的意識。具體包括：編寫胡同口述史，由幾位積極居民牽頭，大學生志愿者協助開展，收集社區往事和居民們日常生活中的故事（圖4）；以胡同茶館的形式定期舉辦北京文化講座，包括專家講史、傳統民間文藝展示等，如戲曲、相聲、老北京叫賣；組織居民商討、簽訂社區公約，涵蓋了“風貌、環境、鄰里關系”（圖5）。

第二項主要工作是促進居民院落環境的提升。北京的歷史街區內，獨門獨戶的四合院已經不多，多為大雜院，院內堆滿了居民常年

可以說大投公司是吃螃蟹的，在微更新的道路上付出了很多心思和辛苦，但也有了回報，他們獲得了居民、社會、政府的認可，成為了榜樣，讓人看到了新路徑帶來的美好前景：即放慢速度，穩定政策，精于運營，就能獲得街區的共享共贏。

2.2 東四南歷史文化街區

東四南與大柵欄性質不同，以居住為主，街區總體很安靜，原住民較多，雖然也存在生活條件待改善的情況，但比較而言，沒有很強的人口疏解壓力，故并未引入實施主體。街道與社區一直對街區的風貌保護與環境提升非常重視，組織居民參與規范胡同停車、美化胡同環境等活動，取得了良好的效果。同時街道在查爾斯基金會的支持下建立了北京第一家胡同博物館——史家胡同博物館。2013年，北京市規劃院開始編制該街區的保護規劃，在編制過程中與街道、社區、居民進行了充分的溝通，為了讓保護規劃得到更有效的落實，并更好地帶動居民維護家園，市規劃院與街道、社區共同促進成立了公益組織——史家胡同風貌保護協會。目標是搭建一個匯聚居民、志愿者、專業機構力量的平臺，大家合力促進街區風貌保護與環境提升，以及文化價值的挖掘、展示、傳承。這也是從大柵欄街區的工作中獲不用的廢物，天上晾衣繩縱橫交錯，地面也多是坑坑洼洼，還有相當一批是低洼院。東四南街區在街道與社區努力下，胡同的整潔度已然不錯，但他們還沒有精力進入居民院中。協會希望能協助街道和社區，將居民動員起來，參與院落環境提升的活動，促進居民對鄰里、街區的熱愛，形成愛護家園的氛圍。大家為該活動起了個名字叫“咱們的院子”，希望能夠一起找回院子里的愜意生活（圖6）。

圖4 東四南—史家社區胡同口述史調查小組

圖5 東四南—胡同茶館簽訂社區公約

圖6 東四南—前拐棒胡同4號院改造前后對比

圖7 白塔寺—青塔胡同41號—傳統捏面人

圖8 白塔寺—青塔胡同41號—公益體檢

圖9 白塔寺—四分院改造后—公共客廳

圖10 白塔寺—四分院改造后臥室與院落

圖11 四分院改造后

這項活動自始至終是多方共同參與。首先由居民自己協商是否參與這項活動，獲得全院居民一致同意后填寫申報表，協會選擇改造呼聲最強的院落作為先期改造院；之后通過平臺多方籌資，向財政申報或者尋求名城保護的專項資金；向社會發放信息，召集包括高校在內的專業設計機構，以協會志愿者身份與居民探討改善方案，包括空間利用、無障礙出行、夜間照明、地面排水、晾衣等問題；選擇合適的施工單位；在施工前期組織居民清理自家廢物，施工后簽訂小院公約以長期維護。協會在每個環節都不放松，確保居民知情、認同、參與。

2015年，東四南也參加了北京設計周活動，主題是“為人民設計”，即將協會的工作向居民、公眾宣傳、展示，由此吸引了更多有意愿的機構進駐，協助街道、社區和協會開展工作。如有愿意加入口述史記錄的院校學生，有愿意幫助居民種植花草的園林公司，有愿意組織傳統文化體驗活動的文化公司等。

2.3 白塔寺歷史文化街區

白塔寺歷史文化街區占地37 hm2，常住人口1.3萬，是個以居住為主，兼有一定商業量的區域。2013年，西城區政府將白塔寺歷史文化街區交給了北京華融金盈投資發展有限公司（以下簡稱金盈公司），該公司隸屬于金融街控股有限公司。金融街公司是區屬企業，但在北京卻鼎鼎大名，因為當初在北京舊城內拆歷史街區建立起來的金融街，稅收曾占到西城區的50%，全市的25%，習總書記講話之前還信心滿滿地要在周邊擴張。而白塔寺歷史文化街區中有19%老齡人口，50%外來人口；4 000余棟建筑，其中70%的建筑質量較差；807個院子，其中90%沒有院廁；胡同里全是車；還有一條著名的銘牌制作一條街，面貌不佳。這樣的狀況下，要改善民生、恢復風貌、功能升級，困難重重。

在此情況下，金盈公司迅速走訪了大柵欄和東四南，看到了新的運營理念、社區營造，很快就調整了目標和路徑。為了更有效地推進工作，金盈公司與白塔寺街道、北京市規劃院簽署了三方戰略合作協議，目的是搭建一個平臺，發揮各自所長：街道是白塔寺地區城市建設與管理的主體，了解居民需求；公司具備實踐經驗和資金實力，可為舊城更新提供實踐空間與資金保障；市規劃院具備持續穩定的專業技術力量，具備整合專業資源、影響政策制定的能力。

在實際更新過程中，規劃直奔解決實際問題而去，從最難的交通開始，如由于街區邊界是城市道路，便在路下開挖停車庫，解決周邊居民停車難問題成為首選。同時，加緊市政設施的規劃也是重點。

金盈公司在幾年中跟居民協商騰退出約70個院子，但并未急于簡單地出租出售，而是做了長久的規劃。先是引進一家公益組織——北京市西城區公益文化傳播中心，以為當地居民服務為己任。中心通過訪談，了解社區居民需求，開辦青塔健康講堂，為孩子們開設小影院，設立了書畫社、胡同手藝社、白塔口述史、胡同之聲合唱社，免費開展書香文化活動（圖7，圖8）。隨著中心的成熟，以此為基礎成立了北京四合院博物館以及白塔寺社區營造中心。針對老齡人口多的現況，利用手中的房屋資源增設養老院。

同時展開定向邀請，將有意愿的設計師組織起來，對騰退的房屋在功能布局、材料技術等方面進行創新設計，獲取了不少好作品，如有趣的四分院，既可做年輕人的公寓，也可引入Airbnb這樣的酒店品牌（圖9，圖10）。還有設計師專攻能植入院落的廚衛功能模塊，側重設計為居民服務的公共空間，或是讓居民能夠效仿的樣板間。這既為街區帶來了新鮮的氣息，建筑師也得以實現夢想。

針對白塔寺的商業街區，金盈公司也在設想著慢慢提升品質。雖然銘牌一條街并不是街區希望的業態，但調整置換需要慢慢來。為此，公司正與商家協商，對其店面、陳設、標牌等進行個性化設計，既能更好地滿足店家的售賣需求，又能讓店面的品質得以提升，同時讓店家的占道經營得到有效的控制。

3 小結

因篇幅所限，本文僅對案例進行了概述，但可以看出北京微更新的模式是依據街區特點各有側重的，且在理念與操作方法上是有較大進階的。

案例一大柵欄街區從初衷來講是投資公司迫于無奈的自救之舉，開始的指導思想并不那么明確，但是經過慢慢的摸索，走出了一條路，給大家展示了一種可能，一個樣板，自身也從中獲取了意識與經驗的提升，鑒于街區商業氛圍濃厚的特征，側重點是在業態品質提升上面。案例二東四南街區是一個學院派理論如何與基層政府實踐有機結合的探索。基于街區以居住為主的特點，重點是協助并帶動居民提升自身居住條件與環境，保護并傳承傳統文化與風貌。案例三白塔寺街區因為啟動晚，可以快速汲取前兩家的經驗并將其融為一體，沒有走太多彎路。

三者共同之處是都借助了設計周及互聯網新媒體的平臺推廣宣傳自己的理念，這并不是嘩眾取寵，而是最廣泛最迅速地博取共識、獲得外援的方法。共識是能促進良性循環的基礎。當居民、市民覺得好就會夸獎政府，從而引發其重視并轉變態度，進而會逐漸出臺相應的鼓勵政策或破冰政策，調整機制適應需求。當街區有了適宜的土壤，實施主體、商家、居民都會安穩地在此生根并和諧共處。

正如大柵欄投資有限責任公司賈蓉所說，“1.0我們探討有機更新與微循環，2.0我們實踐城市策展與設計跨界更新，3.0的社區建設，尤其是歷史文化街區有機更新下的社區建設，從建筑與環境的有機更新深入到社會結構與人口的有機更新”。

References

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Overview of M icro-Renewal Practices in Historic Districts of Beijing

This article exhibits the process of M icro-Renewal practices in Beijing’s historic districts, via description of three case studies. The objective and working mode of each case is distinct w ith each other because of the varied characteristics of districts. While the Dashilan district focuses on improvement of overall business environment and quality, Dongsinan district addresses higher priority to upgrading the public spaces of streets and courtyards. The remaining Baitasi district then takes a hybrid strategy by learning from both preceding cases and paying equal attention to business and public space development. It is the fact that the achievements of the three districts have been publicly acknow ledged, and M icro-Renewal idea has also evolved from individual experiments to a w idely accepted paradigm. It is also argued in this article that the keys to success of M icro-Renewal include two vital aspects: close cooperation among local government, technical departments and implementation entities; and understandings and supports from local residents.

M icro-renewal | Quality of businesses | Public environment | Public participation | Dashilan | Dongsinan | Baitasi

1673-8985（2016）05-0026-05

TU981

A

馮斐菲

北京市城市規劃設計研究院

城市設計所所長，教授級高級工程師，博士