房地產市場細分與定位的理論研究與實例分析

【摘要】以某房地產開發項目的具體實例，分析房地產項目施工質量管理與控制在項目開發中的具體做法和作用，為房地產項目的開發過程提供相關的理論基礎和質量保障。

【關鍵詞】房地產項目；質量管理；質量控制；實例分析

1、引言

房地產項目的施工過程是一個耗費時間、消耗人力和物力、占用一定空間的多維的系統工程，房地產企業為保證企業的產品能做到質量優良，除在施工過程中嚴格控制施工質量外，房地產開發企業的組織架構，管理制度，人事管理的方法都要嚴格按照現代企業管理的模式進行企業的經營管理，形成一整套科學的管理體系，即質量管理體系。質量管理體系是指為實施質量管理所需的組織結構程序、過程和資源。企業為實現其所規定的質量方針和質量目標，就需要分解其產品質量形成過程，設置必要的組織機構，明確責任制度，配備必要的人員和設備，并采取適當的控制方法，使影響產品質量的各項因素都得到控制，保證產品質量。

2、房地產項目質量管理與控制的理論研究

房地產行業的最終產品商品房，它具有耐用性、固定性、供給有限性等特征，在社會資產總額中占有相當大的比重，是與人們的生活和工作息息相關的特殊產品房地產開發企業的質量管理體系要具備如下的特性：符合性、惟一性、系統性、全面有效性、預防性、動態性，質量管理體系應持續受控，應最佳化。房地產開發企業只要按照以上的方法、程序和要求編制質量管理體系、運行質量管理體系，使企業的生產經營有一個科學的條理，那么其產品的質量一定能得到保證，能被客戶所接受，能保證商品房的銷售達到滿意的效果。

3、LS房地產項目質量管理與控制實例分析

大連LS房地產開發有限公司始創于2001年。憑借著深厚的企業文化、超前的經營理念，公司形成了以房地產開發為主導的多元化產業結構，歷經10余年快速發展，為大連城市建設做出突出貢獻。打造最具品質的建筑，一直是LS人的不懈追求。LS公司所開發的大連**“LS”項目得到了社會各界的高度認可，成為大連地區高檔樓盤的代表。

3.1 LS項目運作過程的管理制度

為保證商品房的施工質量，做好商品房施工質量的管理與控制，制定好相關的管理制度是必不可少的措施。LS房地產開發公司在公司的制度制定方面做得比較全面，并且制度的落實做得也很徹底，這樣就保證公司的每位員工都能明確公司的規定和自己的權利和責任，并按既定的規章制度履行自己的責任、行使自己的權力，公司能做到：制度明確、責任清晰。公司在多年的運營過程中，能做到有章可依、嚴格遵守，違章必糾，這些制度的制定為進行商品房施工質量的管理和控制，提供了制度上的保證。

3.2單位工程、分項工程進行驗收的制度

（1）竣工驗收必須嚴格執行國家、地方有關法規、文件，并按照法定的程序進行驗收。分部分項工程驗收必須在監理單位的主持下進行。

（2）施工單位施工的不同工序檢測驗收。在施工單位自檢后，在監理工程師組織下，在本部門專業負責人協調下，請有關人員參加，按照相關專業施工驗收規范進行驗收；施工單位進行的不同分部分項工程驗收、交接，必須在監理工程師主持下，部門經理和專業負責人協調有關施工單位負責人參加，執行相關專業施工驗收規范。認真做好交接記錄，交接記錄要求對上一道工序施工質量、存在問題、整改要求作詳細記錄，所有參加人簽字；在竣工驗收中一定要現場仔細認真檢查，同時要認真審查有關技術檔案。只有檔案資料完整，才算驗收合格。

（3）在零星工程中，如沒有監理單位參加，所有工程驗收由專業負責人主持，由本部門經理、預算人員參加，進行驗收。如果需要則請公司領導參加，具體驗收方法執行本制度第二、三條。本部門參加驗收人員在驗收前要收集了解有關驗收項目的合同、圖紙、規范、文件等資料，作到有備而驗。并在驗收中嚴格按照圖紙、合同、規范、文件等進行。

這一制度的制定，首先明確了工程驗收所要依據的規章制度，其次規定了進行工程驗收的參加人員和各自的職責，規定了各項驗收的程序，明確了在驗收中所必須具備的資料，使每個參加驗收的人員都明白自己在驗收中應做的工作。這一制度的確立，杜絕了徇私舞弊的現象發生，杜絕了劣質工程的出現，避免了人為的施工質量問題。通過這一制度的執行，使“LS”建筑工程的施工質量有了可靠的保證。

3.3針對專業技術人員的規章制度

專業技術人員是施工的主體，是公司的中堅力量，技術人員的素質高低直接影響施工質量的好壞，“LS”公司為保證技術人員能在施工過程中充分發揮其專業技能，認真履行專業職責，對專業技術人員制定了如下的規章制度。

3.3.1土建工程師崗位職責

（1）土建工程師的職責范圍：工程場地平整、基礎施工、主體施工、裝飾施工中的土建部分。

（2）土建工程師的工作內容：施工前期摸底調查、質量監督、環保等手續辦理的協助。在施工過程中負責進度控制、質量控制、甲供材料的協調，作每周工程報表，組織樣板間施工，在施工管理過程中起主導地位，并組織最后的施工驗收，及備案工作，負責工程施工后保修期內本專業的維修服務。

（3）土建專業工程師在本專業范圍內獨立工作，嚴格執行有關的技術規范和規章制度，認真做好每天的工作日記。在工程項目中服從上級調動，通力協作，不準推諉、拖延在本職規定范圍內的工作。

（4）認真執行公司各項規章制度，認真清理自己辦公室衛生，辦公用品擺放有序，要坦誠待人，團結合作，接人待物禮貌熱情，承辦公務認真及時，交接文件準確無誤。

（5）不準在工作時間進行飲酒、打撲克、打麻將等與工作無關的活動，不準接受可能有損公司利益的禮物饋贈或宴請，不準利用工作之便對施工單位提出不合理要求。

（6）在工作中要積極維護公司利益，保守公司機密，講該講的話，辦該辦的事，做一名合格的公司員工。

3.3.2水暖工程師崗位職責

（1）水暖工程師的職責范圍，暖通、給排水、消防、煤氣（液化氣）、鍋爐改造共五項。

（2）水暖專業工程師的工作內容。包括施工前期摸底調查、手續辦理，施工協調管理，施工中本專業檔案整理，并負責五項工程竣工后期保修服務。

（3）水暖專業工程師在本專業范圍內獨立工作，嚴格執行有關的技術規范和規章制度，認真做好每天的工作日記，在工作上服從上級調動，通力協作，不準推諉，拖延在本職規定范圍內的工作。

（4）在工作中要積極維護公司利益，保守公司機密，講該講的話，辦該辦的事，做一名合格的公司員工。

3.3.3電氣工程師崗位職責

（1）電氣工程師的職責范圍，項目工程中涉及的電力分項、樓宇自動化部分（電視、電話、寬帶網、樓宇對講）。

（2）電氣工程師的工作內容，施工用電、電力設施遷移、電力增容、照明系統、電視配套、樓宇對講、變電亭建設等電氣范圍內的手續辦理，施工協調管理，施工后本專業檔案管理，并負責本職范圍內竣工后的保修服務。

（3）電氣專業工程師在本專業范圍內獨立工作，嚴格執行有關的技術規范和規章制度，認真做好每天的工作日記，在工作上服從上級調動，通力協作，不準推諉，拖延在本職規定范圍內的工作。

（4）在工作中要積極維護公司利益，保守公司機密，講該講的話，辦該辦的事，做一名合格的公司員工。

通過以上制度，使各工程技術人員明確自己工作的責任范圍，明確了自己在工作中的行為規范，避免出現違反公司要求和違背公司利益的行為出現，同時也為保證各專業的施工質量起到了引導和監督的作用。

結語：

房地產項目開發過程是一個在時間和空間上消耗物資資源和人力資源的多維的系統工程，是一個物質轉化過程，在這一過程中又包含了許多環環相扣的分項工程和工序，而每一項分項工程每一道工序都制約和影響著整個工程的質量，因此必須對施工的每一細節做全程控制才能保證開發的最終產品質量合格。

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作者簡介：

覃民武（1968-），男，漢族，廣西北流人，副教授，碩士，主要從事工程管理和建筑技術研究。