房地產企業稅務籌劃思考

陶園

[提要] 房地產業在國民經濟中占有重要地位，涉稅較多，稅負較重，房地產業進行稅收籌劃可以減少納稅成本，從而達到增加企業利潤的目的。本文采用理論與案例相結合的方法，通過對我國房地產開發企業的特點和發展趨勢進行分析，尤其是在“營改增”實行后，房地產企業由繳納營業稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計算方法和納稅申報方式等都出現了較大變化，比營業稅復雜得多，稅務籌劃的空間也相應擴大。企業要及時根據房地產企業“營改增”后的新變化，研究稅務籌劃的新思路、新方法。

關鍵詞：稅務籌劃；房地產；“營改增”；風險

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

原標題：稅務籌劃在房地產行業的應用

收錄日期：2016年10月28日

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點。對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1、開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2、開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3、經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）稅負情況。多數房企減負：營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了在生產鏈條中重復計稅的問題。在“營改增”之前，房地產業營業稅平均比例為5.5%，“營改增”后土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。經測算“營改增”前后的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低于56%時，“營改增”將改善企業毛利率水平，大部分房企毛利率均在均衡點以下，因此“營改增”對大多數房企而言起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高的要求。此外，按照“營改增”前的方案，房企應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅，“營改增”之后，只需按3%的比例預繳增值稅，這一改變也有利于提高房地產企業的現金流通率，對于現金回報率高的企業，利潤的上升空間更大。

二、稅務籌劃基本方法

（一）利用稅收優惠政策。稅務優惠政策是國家為了扶持某些特定產業、行業、地區、企業和產品的發展，或者對某些有實際困難的納稅人給予照顧，在稅法中做出某些特殊規定，比如免除其應繳的全部或部分稅款，或者按照其繳納稅款的一定比例給予返還等，從而減輕其稅收負擔。

（二）納稅期的遞延法。利用延期納稅籌劃是在合法、合理的情況下，使納稅人延期繳納稅收而節稅的稅務籌劃方法。

（三）轉讓定價籌劃法。利用轉讓定價籌劃法，主要是通過關聯企業不符合營業常規的交易形式進行的稅務籌劃。

（四）稅法漏洞籌劃法。其屬于避稅籌劃，利用稅法漏洞爭取自己并不違法的合理權益。

（五）會計處理方法籌劃法。

三、房地產企業計稅方式選擇

房地產企業在“營改增”后將是一般納稅人身份，一般納稅人有兩種計稅方式，一種是按照11%稅率采用一般計稅方式，另一種是對于老項目選擇過渡性措施，即實行簡易計稅方式，征收率是5%，相當于營業稅的4.76%。這樣，對房企來說，選擇過渡性政策保證了老項目稅負與營業稅持平或略有下降。兩種計稅方式稅率或征收率不同，直覺上看，部分房企會認為，一般計稅方式稅交多了，選擇簡易征收率5%更簡單明了。

“但是問題來了，房企選擇簡易計稅方式的老項目銷售開出的發票，對于購房企業客戶來講，作為新增不動產所含增值稅或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意買房，除非房企價格優惠。因此，簡易計稅時間長了，并不利于房企銷售?！狈慨a財稅專家樊劍英指出。

案例 “營改增”后，甲企業的老項目與乙企業的新項目同時開售，甲企業選擇簡易計稅，乙企業是一般計稅。按照樊劍英的說法，甲企業這時會遇到一個問題：大家如果都賣1萬元/平方米，老項目按照5%計稅也許稅負低，新項目按照11%計稅表面稅負高，但是企業客戶都愿意買新項目的房子，因為按照“營改增”政策，只有新增不動產、新項目的房子才可以抵扣11%的進項稅額，而老項目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果簡易計稅也可以開出專用發票的話，對于購房企業，購入一套200萬元的房子，一般計稅發票可以抵扣19.82萬元進項稅金，簡易計稅專用發票可以抵扣9.52萬元進項稅金，簡易計稅普通發票沒得抵扣，甲企業、乙企業賣同樣的價格，時間長了市場上的庫存、老項目的房子如果積壓得越來越多。怎么辦？降價！降到購房企業愿意買的程度?！坝捎谏鲜鲈颍唐趦冗@種稅制改革對房企來說，利好效果可能看不出來，但稍微長期一點的話，如一年半載，房企的一批新項目建好了，政策利好會顯現出來。”樊劍英表示。

四、房地產企業稅務籌劃風險及應對措施

（一）籌劃風險。稅務籌劃風險是指納稅人在進行稅收籌劃時因各種不確定因素的存在，使籌劃收益偏離納稅人預期的可能性。企業稅收籌劃可以提高企業的經濟效益，但同時也存在很高的風險，如果控制不好，反而會大大增加其成本。因此，必須對稅收籌劃的影響因素進行分析，確定可控風險和不可控風險，房地產開發企業稅收籌劃的目的之一就是要控制企業的可控風險。稅務籌劃的風險包括政策性風險和非政策性風險兩種。政策性風險是指因國家對房地產業稅收法律法規等方針政策的及時調整，而給房地產業稅收籌劃帶來的風險。房地產行業受政策因素影響比較大，這主要是由房地產開發企業的國民經濟支柱地位決定的，我國房地產行業發展迅速，部分開發商存在投機行為，導致各地房價的不斷攀升。國家為了控制房價，出臺了一系列稅收法律法規等相關政策，這就可能出現依據此前原有稅收政策設計的籌劃方案，因為新政策的出臺由合法變成不合法，從而產生籌劃風險。

（二）應對措施

1、樹立正確的稅收規劃意識。稅收籌劃是在法律法規許可范圍內進行的具有合法性，所以在制定稅收籌劃方案時要使其順應國家稅收政策的趨勢且符合現行稅法的相關規定，實際操作執行時，要深刻的理解稅法涵義時刻關注稅收政策的變化，要在學法、懂法、守法的前提下靈活運用法律開展稅收籌劃。

2、全面了解稅法的變動。稅法是國家處理與房地產企業之間稅收分配關系的主要法律依據。稅法與瞬息萬變的經濟情況與國家政策緊密相連，經常要做改進修正和完善。所以，各房地產企業在做稅收籌劃時，要密切關注并根據其變化及時調整籌劃方案，確保在國家的法律框架內依法進行。

3、加強與稅務部門的交流。稅務部門由于工作原因可能對企業的內部生產經營狀況不太熟悉，對各企業稅收籌劃方案存在或多或少的疑問和分歧，企業應該主動了解和熟悉稅務機關的工作流程，建立長期有效的溝通與聯系，以達到兩者在稅法的理解與政策實施中高度一致。

4、提高稅務籌劃人員素質。稅收籌劃人員首先要有全面的知識儲備，并對所學知識有深刻的認識和理解；其次要培養自身良好的職業道德和素養，在進行稅收籌劃時保證既要為企業創造合理的稅收利益，又要不違反稅法等相關法律；最后要有良好的溝通及團隊協作能力，只有這樣才能在面對稅務機關提出專業性強的問題時，才能做到有理有據答復自如，從而順利且及時地獲得稅務部門的認可，籌劃方案才可以有效地實施。

主要參考文獻：

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