基于多層次灰色評價法的房地產發展狀況分析

賈蓓

摘 要：近幾年房地產業對于中國的經濟增長無疑貢獻卓著，但伴隨著我國房地產業迅猛發展，房地產市場也出現了許多問題，因而促進房地產業健康快速發展成為主要目標。為此，共選取6項指標，從政府、房地產商、購房者三個角度反映房地產發展狀況，構建有關房地產發展狀況的多層次灰色系統評價模型，客觀評價我國近年來房地產發展狀況。

關鍵詞：層次分析法（AHP）；灰色系統；評價模型；房地產

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.23.005

0 序言

改革開放以來，我國的房地產業迅速發展，推動了我國國民經濟的快速發展和人民生活水平的提高，并逐漸發展成為我國國民經濟的支柱產業，但房地產商一味追求高投資、高收益并不能保證房地產市場高速健康發展。通過政府調控平衡房地產市場供需與獲利狀況，解決房地產市場畸形膨脹、房價虛高、房地產商壟斷暴利問題才能使我國房地產健康發展，因此政府與房地產商收益、購買者購買力均取得最大化是房地產發展狀況良好的一個標志，我們可以從這個方向出發對近年來房地產的發展狀況進行評價分析。

然而房地產狀況評價系統是一個灰色系統。首先，從系統的角度看，房地產市場不僅涉及政府、房地產商、購房者三大有利益矛盾的群體，而且由于房地產業的產業鏈條長，因此影響房地產發展的因素錯綜復雜，我們所能依賴的信息是“部分完全的”；其次，鑒于統計數據的可獲得性，只能選擇部分重要指標進行評價，因此評價中運用的信息不可能是完備的。鑒于以上兩個原因，我們構建多層次灰色評價模型進行多指標綜合分析，對各年各項指標與參考序列指標的相似程度進行對比分析，其中統一采用灰色加權關聯度對相似程度進行刻畫，權數由層次分析法計算得到。

1 基于AHP的多層次灰色評價模型

1.1 構建評價對象的層次結構

首先把要評價的對象（目標層）分解成多個組成部分，我們稱之為元素（方案層），然后按元素的相互關系或相同屬性分成若干組，歸納每組的主要特征并將其提取出來（準則層），構成不同的層次。

1.2 確定評價因素的權重

確定評價因素的權重即以權數表示與上一層次中某因素相關的本層次因素之間不同的重要程度。

1.2.1 構造判斷矩陣

假定上一層的元素Bk作為準則，Cij表示因素i和因素j相對于Bk的重要性，則根據表1構造判斷矩陣。

（5）計算多層次評價系統的最終關聯度。

將本層關聯度按本層因素相對于上一層因素的重要程度加權求和，既得更高一層指標的關聯度。

（6）根據關聯度的大小進行排序，既得多評價對象的優劣情況。

2 實證分析

2.1 數據來源與指標選擇

2.1.1 數據來源

本文數據來源于2002年-2015年《中國統計年鑒》，文章從實際出發，針對各影響因素選取可量化的指標，以2001年到2014年各年房地產狀況作為評價單元。另外，為了便于數據的比較，所有數據均用居民消費價格指數（1978=100）進行調整，消除價格水平變化對數據的影響。

2.1.2 指標的選擇

C1：稅收；C2：土地出讓金；C3：商品房銷售額；

C4：房地產商營業利潤；C5：城鄉居民家庭人均收入；C6：居民消費價格指數。

其中，本文選取房產稅與土地增值稅之和代表政府每年從房地產獲得的稅收收入，用房地產商繳納的土地購置費來代替政府的土地出讓金，用報告期內現房銷售額和期房銷售額之和表示商品房銷售額，用城鎮居民家庭人均可支配收入與農村居民家庭人均純收入之和表示城鄉居民家庭人均收入，另外，為了便于比較，本文選取以1978年為基期的定基居民消費價格指數。

2.2 多層次灰色評價模型的構建

2.2.1 房地產發展狀況評價體系的設計（圖1）

2.2.3 計算關聯系數

根據各指標屬性，分別對指標C1、C2、C3、C4、C5原始數據用公式（1）進行規范化處理，對指標C6原始數據用公式（2）進行規范化處理，并分別選取規范化處理后指標C1、C2、C3、C4、C5中最大數值和指標C6中最小數值構成參考數列，根據公式（3）計算關聯系數，分辨系數ρ取0.5，計算結果見表2所示。

2.2.4 計算多層結構關聯度

利用公式（4）計算可得：

2.3 房地產發展走勢

關聯度表示各年房地產狀況與最佳房地產狀況的相似程度，可反映一年房地產狀況的好壞。通過分析各年關聯度可知，在對2001年-2014年間我國房地產發展狀況評價中，政府收益于2014年最優，關聯度為1；房地產商獲利于2013年最優，關聯度為1；購買者購買力于2014年最優，關聯度為1；房地產發展狀況總體于2014年最優，關聯度為0.96。

對2001年到2014年關聯度做趨勢圖（如圖2所示），可得我國房地產近年的整體發展狀況走勢，由圖2可知，我國房地產業總體上始終處于向上發展狀態，且2008年后發展迅速，但2009年、2012年存在發展速度減緩的狀況。結合上文計算的關聯度可得，2009年rB1=0.43，小于rB2、rB3，即相較于其他兩項評價指標，政府收益欠佳；2012年rB2=0.61，小于rB1、rB3，即相較于其他兩項評價指標，房地產商獲利欠佳。

3 結論

多層次灰色評價法可充分考慮到房地產狀況的灰色系統特征，使評價更加科學，另外考慮到各指標重要性程度的差別，模型運用AHP法計算權重，采用加權關聯度分析房地產狀況，提高評價的合理性、準確性。本文選取6個與房地產緊密相關的指標，以2001年到2014年各年房地產狀況為評價單元，建立基于AHP的多層次灰色評價動態模型，分析近年來我國房地產狀況走勢，得出我國房地產發展狀況總體呈上升趨勢，尤其是2008年以后上升幅度也明顯增大，但2009年與2012年存在發展速度減緩的走勢。同時，本文通過比較各年關聯度，分析得近年房地產發展狀況的三大評價指標最優狀態集中于2013年與2014年；通過比較2009年、2012年指標關聯度，分析得2009年、2012年中的評價弱項指標分別為政府收益、房地產商獲利。

參考文獻

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