海南省兩權抵押貸款試點工作主要做法及政策建議

吳帆++陳芳

經全國人大常委會授權，海南省文昌、屯昌、東方三市縣為農村承包土地的經營權（以下簡稱“農地”）抵押貸款試點地區，文昌、瓊中兩市縣為農民住房財產權（以下簡稱“農房”）抵押貸款試點地區。中國人民銀行海口中心支行根據總行相關工作安排，主動作為，各試點市縣支行積極配合，海南省“兩權”抵押貸款試點工作取得了階段性成果。

一、“兩權”試點工作進展情況

（一）“農地”抵押貸款試點工作

1.確權頒證情況。三個試點市縣農地確權率相對較高，但頒證率情況不理想。東方、屯昌和文昌的確權率分別為97%、96.7%和45%，頒證率為94%、8%和0%。據了解，東方94%的頒證率實際為打證率，并未實際頒發。

2.貸款發放情況。截至9月末，屯昌縣發放農地抵押貸款50萬元，并已對7戶貧困戶進行授信，授信金額為43萬元。

3.流轉平臺建設方面。東方市成立市級“農村土地流轉服務中心”，該中心設在農業局，各鄉鎮也成立鄉鎮級“農村土地流轉服務中心”；各鄉鎮配有專職信息員，各村委會設置專職聯絡員，村聯絡員負責將各村農民土地轉讓的信息向鄉鎮報告，鄉鎮信息員將信息匯總后向市農業局報告。市、鄉鎮兩級“農村土地流轉服務中心”負責接收、介紹外來承包土地的客戶與農民洽談土地流轉事宜。出讓方與承包方洽談一致后，簽訂“海南省農村土地承包經營權轉包（租賃）合同”，報村委會及鄉鎮政府審批。

（二）“農房”抵押貸款試點工作

1.確權頒證情況。兩個試點市縣農房確權工作進展緩慢，瓊中縣確權率僅為0.03%，頒證率僅為0.04%，文昌市僅統計宅基地確權頒證情況，農房確權頒證尚未正式展開。

2.貸款發放情況。截至9月末，瓊中縣發放農房抵押貸款22筆，貸款余額111.3萬元。采用確權后置的創新性方式（即政府有關部門發放《農房抵押貸款登記表》承諾限期辦結房產證，農戶憑該表向金融機構先貸款后辦抵押手續）的694筆，貸款余額2297.9萬元。

3.價值評估方面。為探索農房抵押價值評估標準的制定方式，瓊中縣制定了《瓊中縣新建農房估值參考建議表》，以鄉鎮為單位，以經濟發展程度、地理位置為參考，對新建農房的評估做出指導性建議，同時允許金融機構根據房屋新舊程度和農戶還款能力進行上下浮動。

4.風險補償方面。瓊中縣制定了農房抵押貸款“政銀保”合作機制方案，由縣政府設立500萬左右的農民住房財產權抵押貸款風險保障專項資金。

5.流轉平臺建設方面。目前瓊中縣政府已初步做出交易中心建設規劃，準備在海南灣嶺熱帶農產品綜合物流園區建立瓊中縣農村產權交易中心。文昌市政務中心積極與市編辦溝通，共同研究文昌市農村產權交易服務中心設立工作，目前，市編辦已擬出機構設立初步方案。

二、存在的問題

（一）“兩權”頒證進度緩慢

自試點工作實施以來，各相關部門積極推進試點市縣“兩權”確權頒證工作。目前情況是試點市縣宅基地和農村土地承包經營權確權工作開展較好，但是頒證工作有待加快推進。農地頒證方面，東方市打證比例較高，但尚未發至農戶手中，屯昌和文昌兩縣市農地頒證尚未進行；農房確權頒證方面，瓊中全縣農房僅確權5戶、頒證4戶，文昌市農房均尚未進行確權頒證。頒證工作滯后，嚴重影響試點進度。

（二）“兩權”產權交易平臺和抵押登記制度尚未建立

文昌、屯昌、瓊中三個試點市縣農村產權流轉平臺尚未建立，農村產權流轉專門服務機構還不健全。由哪個部門具體負責對“兩權”抵押進行登記、規范登記流程、完善他項權利證書的發放和登記注銷程序，尚不明確。

（三）缺乏獨立的價值評估主體

目前，我省“兩權”抵押價值評估主體為放貸金融機構自身，一般通過借貸雙方協商方式，尚未通過“兩權”價值評估的中介服務機構或者獨立的第三方進行評估。

（四）缺乏有效的“兩權”抵押物處置機制

抵押物處置是“兩權”抵押貸款試點工作的核心，試點工作完成后是否修改相關法律，抵押物處置是關鍵，鼓勵各地在試點過程中要創新方式方法。農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規定。目前來看，由于試點市縣流轉平臺和風險補償機制未能有效發揮作用，金融機構也難以依托其進行抵押物處置和轉移風險。

（五）缺乏完善的風險緩釋及補償機制

轄區僅瓊中縣正在探索建立風險保障專項資金。目前，“兩權”抵押貸款試點仍處于摸著石頭過河的階段，“兩權”抵押貸款政治敏感性高、抵押變現難，加之農業經營風險大等特點影響金融機構貸款意愿，如不安排專項資金對貸款損失給予補償，將影響試點的順利開展。

三、措施建議

（一）加快推進農村產權交易平臺建設

目前，省相關部門正研究建立省級農村產權交易平臺建設，各試點市縣也正在籌劃交易平臺建設。建議相關管理部門盡快明確思路，加強對轄區農村產權交易平臺建設的指導，并建立抵押登記、價值評估和抵押物處置等相關服務功能。

（二）建立完善風險緩釋和補償機制

推動指導各試點市縣建立“兩權”抵押貸款試點專項風險補償基金，政府、金融機構間按比例分擔“兩權”抵押貸款風險。落實農戶“兩權”抵押貸款政府貼息和獎補政策，推廣農業保證、農房保險，引入“兩權”抵押貸款保證保險，建立完善多層“兩權”抵押貸款風險緩釋機制。

（三）建立激勵約束機制，引導金融機構履行試點主體責任

通過支農再貸款、扶貧再貸款等方式降低法人金融機構金融機構放貸成本，研究建立“兩權”抵押貸款差異化的監管政策，加強對各金融機構“兩權”試點工作開展情況的監測，發現金融機構開展“兩權”抵押貸款業務存在的問題，及時溝通和協調解決。

（四）加大試點工作監督檢查力度

完善“兩權”試點任務月度監測制度，各成員單位、各試點市縣和相關金融機構按月定期將試點進展情況報省指導小組辦公室，省指導小組辦公室匯總報省領導小組組長督辦。組織省級成員單位，加大現場督導力度。