新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展研究

袁帥+馬明+孫媛

摘要：以天津市1999-2014年數(shù)據(jù)為研究樣本，構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)體系，進行綜合發(fā)展水平測度。在此基礎(chǔ)上利用耦合協(xié)調(diào)模型，分析了天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體水平以及耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的時序特征。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平耦合關(guān)系較好，但在發(fā)展的不同階段，二者綜合發(fā)展水平之間存在差異，同時二者之間的協(xié)調(diào)度整體呈現(xiàn)上升趨勢，并據(jù)此提出相應(yīng)對策建議。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2017）01-0010-17 收稿日期：2016-12-18

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展是兩個系統(tǒng)中各部分或要素相互依存、相互協(xié)調(diào)、共同發(fā)展的狀態(tài)，并由低級共生逐漸走向高級協(xié)調(diào)發(fā)展的過程。為了進一步探究二者之間關(guān)系，可以借鑒物理學(xué)上的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系來進行量化分析。通過耦合協(xié)調(diào)度不僅可以對新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系進行實證量化分析，而且能夠反映二者之間相互關(guān)系的階段性特征。鑒于此，本文基于耦合協(xié)調(diào)度模型，選取天津市1999-2014年城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟社會發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指標(biāo)體系，通過耦合協(xié)調(diào)度模型對兩者的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系進行量化分析，根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度劃分城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的不同階段，進一步考察每個階段的不同特征與演變規(guī)律，最后提出天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展優(yōu)化策略，為企業(yè)和政府部門制定相關(guān)政策提供科學(xué)依據(jù)和現(xiàn)實指導(dǎo)。

1 模型的設(shè)定

1.1 耦合度模型

耦合度的概念最初來源于物理學(xué)，主要是指多個系統(tǒng)或因素之間通過各種相互作用而彼此影響，從而達到協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)的現(xiàn)象，目前在研究生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟社會發(fā)展等變量之間相互關(guān)系方面應(yīng)用廣泛。耦合度理論模型表達式如下：

Cn為各系統(tǒng)之間的耦合度，n一般為系統(tǒng)個數(shù)。本文所構(gòu)建耦合協(xié)調(diào)模型，主要是用以分析天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間互動關(guān)系，從而揭示二者之間的協(xié)調(diào)性、平穩(wěn)性以及相互作用關(guān)系，故定義二維耦合度模型為：

C為兩個系統(tǒng)之間的耦合度，f（x）、g（x）分別代表天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的函數(shù)，由數(shù)學(xué)運算規(guī)則和實際意義可知，一般情況下，C越接近0，表示兩系統(tǒng)處于低度耦合狀態(tài)；C趨近于1，則表明兩系統(tǒng)耦合程度較好。為了便于直觀、準(zhǔn)確地評價城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系，對耦合度值進行劃分，如表1所示。

1.2 協(xié)調(diào)度模型

耦合度僅能判斷城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)相互作用的強弱程度，但是不能反映二者的協(xié)調(diào)發(fā)展程度。例如，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢同時公共服務(wù)滯后，雖然耦合度很高，但是發(fā)展度卻很低。為了彌補耦合度評價的片面性，選用協(xié)調(diào)度模型評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與公共服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展水平：

T為新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價指數(shù)，D為新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)度。α，β表示相應(yīng)函數(shù)的調(diào)整系數(shù)，為了便于統(tǒng)計和比較分析，取α=β=0.5，且設(shè)定，如表2所示。

2 指標(biāo)體系與評價方法

2.1 指標(biāo)體系的構(gòu)建與數(shù)據(jù)來源

新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平均為綜合性指標(biāo)，為了盡可能客觀地反映兩系統(tǒng)的整體發(fā)展?fàn)顩r，指標(biāo)的選取必須遵循綜合性、全面性和重要性的原則，才能對二者進行有效評價。同時，基于指標(biāo)數(shù)據(jù)的相關(guān)性、可行性與操作性，本文根據(jù)新型城鎮(zhèn)化內(nèi)涵選取六大類型城鎮(zhèn)化二級指標(biāo)，即人口、產(chǎn)業(yè)、空間、生活、資源環(huán)境和城鄉(xiāng)一體化，各二級指標(biāo)下屬三級指標(biāo)共21個，如表3所示；選取房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二級指標(biāo)為3個，分別是房地產(chǎn)投資與建設(shè)、銷售情況和房地產(chǎn)企業(yè)情況，各二級指標(biāo)下屬三級指標(biāo)共9個，如表4所示。

本文所有原始數(shù)據(jù)均來源于2000-2014年《天津市統(tǒng)計年鑒》《中國統(tǒng)計年鑒》《中國城市統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

2.2 變量的標(biāo)準(zhǔn)化處理與綜合指數(shù)測度

為了消除數(shù)據(jù)數(shù)量級與量綱的影響，在測度綜合指數(shù)前需要對數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，本文在綜合考慮前人研究成果與地區(qū)數(shù)據(jù)特殊性的基礎(chǔ)上，運用非零變換的極差標(biāo)準(zhǔn)化方法進行計算，即對標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)平移處理，并不改變和影響變量的標(biāo)準(zhǔn)化及最終實證結(jié)果，其公式為：

式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij為研究樣本期1999-2014年間第j年的第i個指標(biāo)值；max xj和min xj分別代表某一個指標(biāo)在研究樣本期內(nèi)的最大值和最小值。

通過上式對指標(biāo)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化之后可得到天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)。基于新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析建立了多維指標(biāo)評價體系后，為了更加直接觀察兩個變量的時間變化趨勢，需要將多個指標(biāo)“合成”一個綜合指數(shù)。為避免主觀隨意性，本文借助變異系數(shù)法確定綜合指數(shù)各指標(biāo)的指標(biāo)權(quán)重，并利用標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)計算新型城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展指數(shù)（f（x））和房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)（g（x））。由于各項評價指標(biāo)量綱的不同可能會降低差異性比較的準(zhǔn)確度，因此需首先借助各項評價指標(biāo)的變異系數(shù)來測算其取值的差異程度。各項評價指標(biāo)的變異系數(shù)公式為：

上式中，表示第i項評價指標(biāo)的變異系數(shù)，即標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；代表第i項評價指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差；表示第i項評價指標(biāo)的樣本平均值。然后，可通過如下公式計算各項評價指標(biāo)的權(quán)重：

最后，用指標(biāo)權(quán)重乘以相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)加總分別得到兩系統(tǒng)的綜合指數(shù)。

3 實證結(jié)果與分析

3.1 綜合發(fā)展水平變化情況及分析

通過對相應(yīng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化之后，運用變異系數(shù)法得到指標(biāo)權(quán)重，加總之后得到天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價指數(shù)。如表5所示。

從表5可以看出，天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)都逐年提高，呈動態(tài)上升趨勢。從不同發(fā)展階段來看，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平則呈現(xiàn)出差異性。在1999-2003年，天津市城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平高于房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平，且二者都處于相對較低水平的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在1999年之前，天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于萌芽階段，房價處于平穩(wěn)階段，投資規(guī)模較小，竣工出售面積有限，市場發(fā)育并不完善，整個行業(yè)蓄勢待發(fā)。相比之下，天津市城鎮(zhèn)化進程經(jīng)過改革開放之后20年的積累，城市發(fā)展已初具規(guī)模。由于城市規(guī)劃具有前瞻性，城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等重要公共服務(wù)已基本成型，從1999年到2003年城鎮(zhèn)化發(fā)展綜合水平呈上升態(tài)勢。2006年國務(wù)院批復(fù)《天津市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》，確定將天津市全部行政區(qū)域作為城市規(guī)劃區(qū)范圍，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，加強統(tǒng)一規(guī)劃管理，根據(jù)市域內(nèi)不同地區(qū)的條件，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理安排基礎(chǔ)設(shè)施、改善生態(tài)環(huán)境的要求，形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)；強化集約和節(jié)約用地，防止城市規(guī)模盲目擴大；建立健全基礎(chǔ)設(shè)施體系，堅持公交優(yōu)先的原則，加快軌道交通建設(shè)；切實改善城市人居環(huán)境，滿足人民群眾的生產(chǎn)生活需求，做好教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布局，將普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)納入建設(shè)規(guī)劃。與此同時，城鎮(zhèn)化水平的快速發(fā)展也帶來了一系列經(jīng)濟社會問題。特別是近年來流動人口的大量涌入，使得天津市城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)壓力不斷加大，交通、住房、教育和醫(yī)療等方面難以滿足日益增長的人口需求，例如每千人口床位數(shù)和每千人口衛(wèi)生技術(shù)人員數(shù)近年來呈現(xiàn)下降趨勢，這都將成為天津市新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中亟待解決的問題。

從2004年開始天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)超越城鎮(zhèn)化發(fā)展綜合指數(shù)，并且上升趨勢明顯加快。2004年天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到263.92億元，占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資總額的21.2%，是1999年的2.3倍；房地產(chǎn)企業(yè)施工與竣工面積分別達到2865.55萬平方米和1108.13萬平方米，與1999年相比分別增長了79.47%和143.65%；商品房平均銷售價格較1999年上漲863.61元/平方米，新房銷售面積則從1999年的258.31萬平方米上漲到2004年的847.03萬平方米，這一數(shù)字到2005年增長至1408.37萬平方米，天津市房地產(chǎn)業(yè)由此進入了快速發(fā)展通道。2014年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額達到1699.65億元，比2004年增長了1435.73億元，年均增長5.44%，房地產(chǎn)企業(yè)施工與竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售均價等較之前均有大幅度增長，天津市房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展，房地產(chǎn)市場漸趨成熟。從表5可以看出，2004年以后，天津市房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平一直高于城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平。

3.2 耦合協(xié)調(diào)情況分析

本文在天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)基礎(chǔ)上，利用Excel軟件借助耦合度和協(xié)調(diào)度公式，計算得到1999-2014年天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度，如表5所示。

從表5可以看出，天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平耦合度較好，從1999年到2014年耦合度指數(shù)一直在1附近波動，協(xié)調(diào)度指數(shù)從0.4387逐漸波動上升至0.9643。二者存在穩(wěn)定的、較強的耦合關(guān)系，并且在研究樣本期內(nèi)，二者的耦合關(guān)系處于最優(yōu)狀態(tài)。這也進一步證實了前文中對城鎮(zhèn)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的論述。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化進程的重要物質(zhì)載體，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供生產(chǎn)和生活空間，促進了城市基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善。同時，城鎮(zhèn)化進程的有序推進也為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了巨大的人口、產(chǎn)業(yè)和空間支撐，二者之間存在相互促進、相互依賴的關(guān)系。

從協(xié)調(diào)度來看，在不同的發(fā)展階段，天津市新型城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平存在不同，但協(xié)調(diào)度整體呈現(xiàn)出上升趨勢。1999-2003年期間，天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于低度協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，且房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平滯后于城鎮(zhèn)化進程。在城市發(fā)展早期，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系雖然密切，但是二者發(fā)展階段存在較大差異。早期城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)體系已基本成型，服務(wù)能力相對較強，而房地產(chǎn)業(yè)仍處于剛剛興起、穩(wěn)步發(fā)展階段。相應(yīng)的，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)度指數(shù)也在逐步提高，從0.4387波動上漲到0.5598。2004年以后，房地產(chǎn)市場逐漸步入繁榮發(fā)展時期，房地產(chǎn)投資額、施工竣工面積、銷售面積、商品房銷售均價等都快速增長，房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平已逐步超過城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平，二者之間呈現(xiàn)中度協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2010-2014年間，為適應(yīng)大量流動人口的快速涌入，天津市進一步加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，大規(guī)模修建城際、地鐵等軌道交通，一方面緩解了人口快速增長帶來的交通問題，另一方面也客觀上推動了城市周邊地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長和房地產(chǎn)價值的提升。同時，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市空間結(jié)構(gòu)上的轉(zhuǎn)變，也在教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等方面對生活城鎮(zhèn)化和資源環(huán)境城鎮(zhèn)化提出了新的客觀要求，從而推動了天津市新型城鎮(zhèn)化進程的推進。總之，隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的逐步推進和多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平均獲得較大程度的提升，且二者協(xié)調(diào)發(fā)展已經(jīng)達到了良好協(xié)調(diào)狀態(tài)。

4 結(jié)論與對策建議

本文以天津市1999-2014年數(shù)據(jù)為研究樣本，選擇多維指標(biāo)分別構(gòu)建了天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平指標(biāo)體系，利用變異系數(shù)法計算指標(biāo)權(quán)重，加權(quán)后得到天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)。在此基礎(chǔ)上利用耦合協(xié)調(diào)度模型，分析了天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)互動發(fā)展特征，主要得出以下結(jié)論：（1）在不同階段，天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在顯著差異，并且這種差異隨時間而變化。在1999-2003年天津市城鎮(zhèn)化綜合水平優(yōu)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平，在之后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平反超；（2）天津市城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在最優(yōu)耦合關(guān)系，理論分析得到了實證支撐。天津市城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成，耦合度表現(xiàn)良好，耦合度值基本保持在0.9到1之間；（3）在研究樣本期內(nèi)，在不同發(fā)展階段，天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平存在差異，從1999年到2003年，城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平高于房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平，此后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度略優(yōu)于城鎮(zhèn)化進程，二者協(xié)調(diào)度值從0.4387不斷上升至0.9643。

據(jù)此，本文就天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展問題提出以下對策建議：（1）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人口城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。改革與完善戶籍制度，釋放潛在住房需求。鼓勵放寬落戶條件，全面放開對城鎮(zhèn)建設(shè)人才的落戶限制，加快制定公開、公平、公正的落戶標(biāo)準(zhǔn)和明確可實行的落戶政策，制定實施推動1億非戶籍人口在城市落戶方案。（2）以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以科技為引領(lǐng)，推動房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。以高科技、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游度假等新型產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身情況進行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。把握“互聯(lián)網(wǎng)+”時代機遇，將互聯(lián)網(wǎng)思維融入各個領(lǐng)域，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。同時，借助京津冀協(xié)同發(fā)展、自貿(mào)區(qū)建設(shè)等政策優(yōu)勢，促進港、城、產(chǎn)互動發(fā)展，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)城融合。（3）合理開發(fā)利用土地，促進空間城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。通過土地的集約利用、合理開發(fā)，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟與社會效益目標(biāo)。進一步加強城市交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，可采用與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式，共擔(dān)成本共享收益，激發(fā)城市綜合交通溢出外部收益。（4）積極推進公共服務(wù)均等化，保障生活城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。實現(xiàn)常住人口公共服務(wù)全覆蓋，制定合理的公共服務(wù)轉(zhuǎn)移政策，倡導(dǎo)公共服務(wù)跨地區(qū)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源共享。進一步加大保障房建設(shè)力度，以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的需求。（5）鼓勵房地產(chǎn)業(yè)建筑開發(fā)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，提升城鎮(zhèn)化資源環(huán)境質(zhì)量。大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，積極引導(dǎo)開發(fā)綠色住宅。根據(jù)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計與施工，使用新型節(jié)能環(huán)保建筑材料，采用節(jié)能設(shè)計，倡導(dǎo)開發(fā)和使用低碳排放的照明、供暖等系統(tǒng)。

參考文獻：

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作者簡介：

袁帥，南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，博士后，中級經(jīng)濟師，研究方向為城市經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。

馬明，天津房地產(chǎn)集團有限公司資本運營部副部長，博士，副高級經(jīng)濟師，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。

孫媛，中共天津市委黨校經(jīng)濟學(xué)教研部，講師，博士，研究方向為區(qū)域經(jīng)濟學(xué)，城市經(jīng)濟學(xué)。