土地管理與房地產開發經濟的內在聯系

鄧鐵玲

摘要：本文旨在挖掘土地管理與房地產開發經濟的內在聯系，為房地產開發提供借鑒。

關鍵詞：土地管理；房地產開發；經濟發展

中圖分類號：F20；F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-01

房地產開發是一項龐大的項目，它與社會各個方面的聯系都非常緊密，企業還應保證開展項目合理合法、符合法律規定，同時應與開發地的民風民俗、文化等相結合。目前我國相關制度尚不成熟。筆者在文章中結合房地產開發闡述了土地管理制度的現狀，以期為企業的房地產開發事業提供借鑒。

一、理論基礎

（一）制度環境

所謂制度，就是企業想要在當地發展，就要達到當地對企業的各方面要求，如投資要求、經營要求等。一般來說，制度可分為正式制度和非正式制度。當地的法律和政策就是正式制度，外資企業要想立足于當地，在名義上必須遵守正式制度。正式制度缺點在于實施過程中得不到很好的完善，因此暴露出了很多問題，例如：信息流通形式混雜、合約不能在真正意義上保證簽署雙方的權益等。非正式制度又可稱為潛規則，在一定程度上表現了當地的現狀，包括社會現狀、政治情況等，在這個制度下，官員腐敗、群眾態度等都可以有所體現。

（二）戰略反應方式

我國現有制度環境比較多變，因此給相關企業的發展帶來了很多困難。這時企業應該思考應對措施，選擇順從或是反對，只有明確企業自身觀念，才能進一步作出反應。根據相關文獻可知，劃分企業抵抗壓力的程度一般是在順從、妥協、回避、藐視和操控這五個層面上，這五個程度又可劃分為十五種反應方式，每個層面各三種。

企業對于制度的態度是可以預測的，通常可結合“制度觀點”和“資源依賴觀點”，在根據上述分類，即可明確企業的戰略選擇。企業在發展過程中需要應對諸多問題，面臨多方面的壓力，因此當制度壓力來臨時，企業會適當地進行反抗，這是一種良性互動。國外學者奧利弗將企業對于制度壓力的反應方式劃分為十種，但需注意的是這十種反應方式是指在某些情況下。

二、土地管理的制度環境變遷

（一）法律環境

法律不可違背，在我國法律是正式制度的一個方面，因此企業必須遵守，在名義上不可違背。但這也不是絕對的，事實證明相關法律環境仍然有待改善。早在2000年我國就對房地產企業進行了規定，相關法律也已形成。從那時起房地產企業就有了規范，法律可以對其進行制約，但是實際上在工程施工部分，相關法律的不成熟性就有所顯露。其中，問題最大的一個方面就是取得土地的方式。在那時，只要企業和政府進行協商，只要達成共識企業即可擁有土地，不難看出其中存在的巨大漏洞。企業所在地區的官員權利巨大，有權對土地進行出讓，并沒有具體的要求，因此企業是否規范等都無從了解。這個問題一直持續了較長一段時間，直到2004年地方政府對政策做出了改變，制定并發布了土地出讓的相關政策。經營性土地不再是通過政府官員和企業雙方私自轉讓，而是需要進行招標拍賣掛牌出讓，這一改變對于我國房地產發展具有重大的現實意義。我國對于相關的法律規定的建立、修改，不僅體現了制度的成熟，也體現了國家的進步。制度成熟的目標不可能在一段時間內達成，這需要一個過程，因此可以說制度需要逐漸成熟。所謂的制度成熟，也就是法律更加完善，規章制度更加完整，有利于應用于市場。私有財產概念是從2004年開始逐漸形成的，從那以后房地產開發事業就不像早些時候那么簡單了。

（二）政策環境

從20世紀90年代開始，我國對稅收進行了改革，除去中央的稅收要求，其余經費均被納為地方經費。地方政府可以通過轉賬土地使用權等方式獲得自身財政支持，因此地方政府對于企業的房地產開發事業非常支持，這從另一個方面也促進了地方政府與房地產開發企業的合作。在沿海地區，地方政府實行的土地政策大多相似，“筑巢引鳳”就是其中一個極具代表性的政策。在這些地區，地方政府極力支持房地產開發企業，大量農田成為了開發區。

至2007年，為改善土地市場混亂和投資力度過大問題，地方政府對這一現狀進行了宏觀調控，國家于2007-2010年間提高了銀行的利率。可以看出，2007年之后發布的各項政策對于房地產開發影響較大，加大了對閑置土地的清理力度，對超出合約動工日一年還尚未開發的土地征收“土地閑置費”，對超出合約動工日兩年還尚未開發的土地，“無償收回”土地使用權，并且加強對建設用地供應和土地價格變動情況的監測分析，制止土地囤積的行為。

三、土地管理的制度環境對房地產企業戰略選擇的影響

（一）遵守

近年來，我國的正式制度逐漸完善，相關的法律條文出現，比如采購法的建立，公共工程招標有標單的要求，企業只能開始按規范要求進行投標；其中，制度化對企業取得土地來說，影響最大，房地產企業必須開始面對我國的土地使用規定，遵守越來越嚴格的法律規范。

（二）隱藏

當企業在從事房地產開發，面對我國的法律規范時，企業表面上遵守法律規范，實際上在尋找法律規范的漏洞和不完整的地方，試圖找出可以創造超額利潤的機會，而隱藏的做法是針對我國的正式制度。

（三）入伙

當房地產企業在從事房地產開發，面對到我國的非正式制度時，企業讓官員或是地方人士在整個開發過程中，可以獲得足夠的利潤。很多情況是，企業成立教育基金會向當地學校提供獎學金，邀請當地有影響力的官員、地方人士加入基金會，把做善事的名聲與當地官員、人士一起分享，借此建立關系；或是直接把施工階段中，比較沒有技術性的工程項目發包給當地廠商施作，以正當的方式讓出一部分房地產開發的利益。入伙的方式，是讓施加制度壓力的人進入企業內，但不會參與房地產開發的相關重要決策，只是把部分利益與之分享而已。

（四）控制

我國地方官員多是上級指派，因此，地方政府需要完全聽從中央政府的指示，面對我國的非正式制度，地方官場的潛規則時，企業直接與中央進行接觸，取得支持后，讓中央直接命令地方配合。因此，受中央政府的歡迎，中央政府直接命令地方政府配合企業的要求，幫助企業解決在建造廠房中所造成的所有問題，并提供經營上的幫助。

四、結語

盡管相應的土地管理制度已經得到發展，但仍亟需完善，建立完善的、適應所有和市場形式的法律制度，應當建立相關的法律條款，規范市場運行。當企業從事房地產開發時，面對我國的法律規范應該努力遵守。

參考文獻：

[1]宮照建.房地產開發及投資經濟效應分析[J].財經界（學術版），2016（13）.