淺析承租人優先購買權制度

【摘要】承租人優先購買權，是承租人的一項重要權利，承租人優先購買制度有著悠久的歷史，在世界范圍內廣為運用。承租人的優先購買權，體現了立法者對房屋交易中出租人、承租人和第三方買受人的利益的權衡，具有存在的合理性。承租人優先購買權是請求權，其存在的價值在于維護社會經濟秩序的中穩定、效率和公平等價值。但其在個別問題上還有可斟酌之處，規定得比較粗略，缺乏可操作性。筆者將從其概念、理論基礎出發，分析在操作實踐中存在的具體不足與缺陷，并提出具體可行的完善措施與建議。

【關鍵詞】房屋承租人；優先購買權；缺陷；完善

社會發展到今天，不動產資源已經十分充裕的情況下，法律依然規定出租人為何將房屋租賃給承租人而不是他人呢？這在一定程度上也大大降低了交易的效率，保留這項制度定有其中原因所在，那很可能就是基于一種相互信賴的關系，契約合同關系等。隨著社會不斷的發展，在物權上的所有權與用益物權的沖突越發的明顯，司法實踐中出現了許多矛盾的案例。因此筆者將對承租人優先購買權制度做出具體的分析，探其中的不足與缺陷。

一、房屋承租人優先購買權的性質及特征

房屋承租人的優先購買權是指在房屋出租人出售房屋給第三人時，應該在出賣房屋之前的合理期限內通知承租人，承租人依法享有在同等條件下優先于他人而購買的權利。在立法之初，當時的不動產資源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的優先購買權是順理成章的。下面將根據承租人優先購買權的性質進行分析其特點。

1、房屋承租人優先購買權是一項法定權利。它不是根據當事人的約定而產生的，具有一定的強制性。我國《合同法》以及《民通意見》等法律和司法解釋對房屋承租人優先購買權做出了規定。當然，根據意思自治原則，出租人與承租人可以對優先購買權的具體行使規則進行約定；甚至可以以約定排除承租人優先購買權的適用，只要該約定不違背法律的強制性規定，原則上均應認定為有效。

2、房屋承租人優先購買權是對房屋出租人行使所有權的一種限制。在市場經濟條件下，民事主體間的交易活動原則上應當是自由的，法律不應對民事主體行使所有權進行過多的干預。在房屋租賃關系中，由于承租人對所租賃的房屋在生產生活上形成了一定的依賴，由承租人行使優先購買權可以簡化法律關系并且有利于資源的有效配置，因此，有必要對房屋出租人出賣房屋時的交易對象做出一定的限制。此外，法律規定承租人必須在同等條件下才可以行使優先購買權，因此，承租人行使優先購買權對出租人的實質利益并不會造成損害。

二、我國租賃房屋優先購買權制度存在的不足之處

結合房屋承租人優先購買權制度的法律性質，就有關租賃房屋優先購買權方面的法律而言，僅有《合同法》第230條、最高法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條及國務院1983年12月發布的《城市私有房屋管理條例》的規定是明確的，但過于簡單，十分模糊，涉及到買賣優先購買權的情況下，在實踐操作中也存在著許多問題與不足，下面筆者將對其中的問題進行具體分析：

1、宣告房屋買賣無效后沒有約束原產權人賣房屋的法律規定。法院在處理房屋承租人優先購買訴訟中可以依據合同法及最高法院的司法解釋判決出租人與第三人之間的買賣合同無效，這是現行法律及行政法規的規定，但對于房屋承租人的優先購買權如何落實則沒有規定，目前在司法實踐中，各地法院根據一些具體情況己經有了一些判例，因而還有待于在這些判例的基礎上結合相關法理作進一步的立法，或由最高法院做出司法解釋以利于司法實踐的實施。促進承租人的優先購買權的具體落實是當下的一大難題。

2、對于“同等條件”沒有法定的界限。《合同法》、《最高法院司法解釋》、《城市私有房屋管理》等法律法規均規定了在“同等條件”下的優先購買權，在現實中如：房屋共有人在出租人出賣房屋時與承租人是否能以“同等條件”來比擬參照，此時的優先購買權應屬誰所有；第三人也即買賣人與出租人基于某種特定的關系，如親戚或者交易外的其他照顧、優惠條件等能否定在同等條件之外；能否僅以同等條件定義為價格條件，在付款的時間、方式上能否定義在“同等條件”之列等等。

三、我國房屋承租人優先購買權制度的完善

1、要明確“合理期限”和通知方式

我國《合同法》第230條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等的條件優先購買的權利”但合理期限在現實中難以把握，通知義務是否在合理期限內履行，這往往成為爭議的焦點，而這個問題對判決確認出租人與第三人之間的買賣租賃物合同是否有效至關重要。如果法律直接規定一個明確的時間和通知方式，這個問題就應刃而解了。然而現行法律不但對合理期限規定不明確，而且出租人在出賣租賃物之前對承租人的通知方式也未明確。導致有時承租人雖然得到了出租人要出賣租賃物的通知，但在法庭審理中仍主張出租人未盡通知義務，原因是出租人以口頭方式履行的通知義務，而此時出租人又難以舉證。因此，筆者建議通過司法解釋加以明確和完善：出租人出賣租賃房屋的，應在出賣之前的30天內書面通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，承租人在收到出租人書面通知之日起一定期限內不做出購買租賃房屋意思表示的，承租人喪失優先購買權。出租人侵害承租人優先購買權的，承租人不但可以請求人民法院確認出租人與第三人之間的合同無效，還可以請求人民法院確認承租人依與第三人同等條件形成的合同成立。

2、要明確“同等條件”的內涵

我國現行法律法規雖未對“同等條件”做出明確規定，一般認為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為“同等條件”。這一主張符合“優先于他人而購買”的立法原意，原則上可以贊同。但從立法目的來看，結合民法體系中的通說觀念，在司法實踐中運用時具體應當體現如下條件：第一，同等條件首先是指房屋買賣的價格同等。只有把承租人行使優先購買權嚴格界定在“同等條件”的前提下，才能在保障承租人優先購買權的同時，保護房屋出租人的利益，體現我國法律保護市場經濟的原則。第二，“同等條件”中所言的價格應當以承租人與其他買受人欲購買房屋所出最高價格來確定，只有以出租人與其他買受人所出的最高價格來確定，才能保障出租人的利益最大化。第三，“同等條件”中所言的價格，應以一次性付款方式為標準，在一次付清款項的條件下，出賣人最大程度地避免了交易風險，以最快速度實現交易目的，而分期付款的條件下，出租人往往因時間的拖延損失應收款項的利息。當然在市場經濟下立法的目的既保證經濟主體依法經營又不過于干預經濟主體行使經營自主權，立法上可以設定一個參照標準，在此標準下市場經濟的主體可以自由協商，實現各方利益的最大化，也有利于審判機關審理因承租人優先購買權問題產生的糾紛。

綜上所述，承租人優先購買權制度是為了保障之前維系的契約關系及相互依賴關系而所產生的法律制度，在民法體系中具有著重要的地位與意義。但其中也存在著諸多不足與不完善的地方，存在著很多模糊的死角，這就需要從立法與司法實踐等多個角度進行該制度的完善與補足，真正保障出租人與受租人雙方權利的衡平與實現。

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【作者簡介】

孔洪濤（1996—），男，漢族，河北新樂人，河北大學法學專業本科生。