淺談以棚戶區(qū)改造推廣產(chǎn)業(yè)化住宅

張振宇++高淑慧+++陳柯辛++吳曾風(fēng)

摘要： 產(chǎn)業(yè)化住宅的出現(xiàn)標(biāo)志著我國(guó)建筑生產(chǎn)方式的變革，但是由于建造成本偏高，發(fā)展速度極為緩慢。如果借助另一建設(shè)熱點(diǎn)——棚戶區(qū)改造，以及相關(guān)利好政策可有效降低成本，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展。文章簡(jiǎn)述了產(chǎn)業(yè)化住宅的優(yōu)勢(shì)，分析了高成本原因。之后通過(guò)分析棚戶區(qū)改造推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化住宅的可行性，得出產(chǎn)業(yè)化住宅成本可控制。文章最后提出一種“依托”式棚改思想，通過(guò)提高棚改參與者積極性，保障棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的更好實(shí)施，為產(chǎn)業(yè)化住宅提供規(guī)模保證。

Abstract： The emergence of industrial housing means the transformation of China's construction and production mode. But because of the high cost of construction， its development rate is extremely slow. The renovation of shanty towns and the related favorable policies can effectively reduce costs and promote the development of industrial housing. This paper briefly describes the advantages of industrial housing and analyzes the causes of high cost. Then， by analyzing the feasibility of promoting the industrialization of residential shantytowns， the cost of residential production can be controlled. Finally， this paper puts forward a kind of "support" type renovation of shanty towns. By improving the participants' enthusiasm of the renovation of shanty towns， the better implementation of the renovation of shanty towns is ensured to provide scale guarantee for industrial housing.

關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)化住宅；棚戶區(qū)改造；營(yíng)改增；降低成本

Key words： industrialized housing；renovation of shanty towns；replace the business tax with value-added tax；cost reduction

中圖分類號(hào)：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）05-0015-03

0 引言

產(chǎn)業(yè)化住宅是指以工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，并使產(chǎn)業(yè)鏈更現(xiàn)代化，其高效率低能耗特點(diǎn)成為未來(lái)房屋建設(shè)領(lǐng)域發(fā)展趨勢(shì)。但是我國(guó)產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展速度緩慢，技術(shù)水品低，科技貢獻(xiàn)率（不足30%）與部品化率（不足20%）相比于發(fā)達(dá)國(guó)家（分別為60%與接近100%）仍有很大差距。其過(guò)高的建造成本（相比于傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)方式，建造成本高25%）已嚴(yán)重限制了產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展。因此，如何降低成本已成為關(guān)鍵所在。

1 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展意義

1.1 縮短工期，提高質(zhì)量

產(chǎn)業(yè)化住宅施工工藝主要包括工廠預(yù)制、配送、現(xiàn)場(chǎng)組裝三個(gè)環(huán)節(jié)。流水線式的工業(yè)化生產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)“搭積木”式的組裝，有效的縮短施工工期（約30%）。產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)方式充分應(yīng)用新技術(shù)、新材料，解決了傳統(tǒng)建材保溫、隔熱、隔聲性能不佳等問(wèn)題，并有效解決了房屋滲、漏、裂等質(zhì)量通病。

1.2 保護(hù)環(huán)境，降低能耗

產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)方式解決了傳統(tǒng)濕作業(yè)生產(chǎn)方式帶來(lái)的施工現(xiàn)場(chǎng)臟亂差、管理混亂以及對(duì)周圍居住環(huán)境噪聲和水土污染等問(wèn)題，并降低了建設(shè)能耗，據(jù)行業(yè)研究顯示，如果我國(guó)10%的建筑推行工業(yè)化建造方式，建筑垃圾將減少83%，材料損耗減少60%，建筑節(jié)能50%以上。建筑拆除階段一定的構(gòu)件回收率同樣節(jié)約了大量建設(shè)材料。

1.3 加快行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

目前，我國(guó)建筑業(yè)內(nèi)部各企業(yè)相對(duì)獨(dú)立，難以借助有效的合作溝通促進(jìn)整體行業(yè)進(jìn)步，住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式不僅符合我國(guó)綠色、科學(xué)、以人為本的發(fā)展理念，更重要的是這種生產(chǎn)方式將建筑業(yè)上下游企業(yè)聯(lián)系更加緊密，形成了一條技術(shù)資金集中的產(chǎn)業(yè)鏈，逐步形成了由政府主導(dǎo)，標(biāo)桿企業(yè)帶頭，其他中小型企業(yè)共同參與的氛圍，促進(jìn)行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

2 制約產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展的原因

我國(guó)產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展速度緩慢的原因涉及諸多方面，但歸根結(jié)底，過(guò)高的建造成本是最大的阻礙。

2.1 技術(shù)工藝復(fù)雜

產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)方式基本要求為資金技術(shù)集中、大規(guī)模生產(chǎn)、社會(huì)化供應(yīng)，其技術(shù)環(huán)境要求很高。從項(xiàng)目構(gòu)思到竣工驗(yàn)收投入使用各環(huán)節(jié)都要涉及到更多的要素，尤其是在施工階段，預(yù)制構(gòu)件廠的初始投資及高額的材料費(fèi)用與運(yùn)輸組裝費(fèi)用成為高成本的主要原因。

2.2 標(biāo)準(zhǔn)化不足

我國(guó)產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展仍處于初級(jí)階段，產(chǎn)業(yè)鏈不完整、技術(shù)管理水平低、缺乏經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有形成規(guī)范化的統(tǒng)一體系；建筑產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)發(fā)展不均衡且相互獨(dú)立，無(wú)法形成有效溝通，配合度低效率差；沒(méi)有形成規(guī)模化，周轉(zhuǎn)性材料得不到充分利用，無(wú)法進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)，社會(huì)化供應(yīng)，這些因素都導(dǎo)致了建設(shè)成本增加。

2.3 供需兩端疲軟

供給端動(dòng)力不足，需求端缺乏市場(chǎng)。供給端，許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏信心，對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化采取觀望態(tài)度，另外傳統(tǒng)濕作業(yè)生產(chǎn)方式造價(jià)低、技術(shù)成熟生存空間仍然很大，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式難以被采用。需求端，宣傳力度不足，且產(chǎn)業(yè)化住宅優(yōu)勢(shì)期主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)階段，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅認(rèn)識(shí)度不高，既得利益心強(qiáng)，難以關(guān)注到行業(yè)未來(lái)發(fā)展，對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅購(gòu)買需求不足同樣使得其發(fā)展緩慢。

3 棚戶區(qū)改造推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化可行性

3.1 市場(chǎng)可行性

一方面，棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定，實(shí)施三年計(jì)劃，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬(wàn)套，農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶，同步規(guī)劃和建設(shè)公共交通、水氣熱、通訊等配套設(shè)施。以北京市為例，2016年全市16個(gè)區(qū)共有335片棚戶區(qū)列入今年的改造和環(huán)境整治任務(wù)，2016、17兩年完成15萬(wàn)戶棚戶區(qū)改造，龐大的建設(shè)體量可為因建設(shè)規(guī)模限制而無(wú)法快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化住宅提供有力的保障，產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，使得長(zhǎng)期平均成本有所降低，周轉(zhuǎn)性材料充分利用，分?jǐn)偭巳缃◤S、購(gòu)置設(shè)備等固定成本，真正實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)，社會(huì)化供應(yīng)，同時(shí)大量的項(xiàng)目機(jī)會(huì)可以吸引更多投資。

另一方面，棚戶區(qū)一般處于城市邊緣、郊區(qū)地帶，少量在城市區(qū)域內(nèi)。隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，這些地區(qū)交通環(huán)境條件已經(jīng)得到很大改善，同地區(qū)開發(fā)樓盤售價(jià)可觀。同樣以北京市為例，環(huán)北京地區(qū)如大廠、固安、燕郊等一些河北城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)/平米，且購(gòu)房者也多為在京工作的中高等收入群體。因此，如果城市邊緣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在滿足補(bǔ)償政策前提下，其他建筑面積以商品房?jī)r(jià)格出售，其中的利潤(rùn)同樣會(huì)受到各參與方關(guān)注。

3.2 政策可行性

棚戶區(qū)改在項(xiàng)目是政府工程，關(guān)乎于民生問(wèn)題。在棚戶區(qū)改造與產(chǎn)業(yè)化住宅方面，政府出臺(tái)了很多相關(guān)政策以推動(dòng)發(fā)展，這些政策不僅體現(xiàn)了政府的決心，更是為產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)過(guò)程中提供規(guī)范。

①根據(jù)財(cái)稅〔2010〕42號(hào)文件規(guī)定，對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的開發(fā)商，在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

②建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅。營(yíng)改增后，建筑行業(yè)增值稅稅率基本確定為11%（之前采用3%營(yíng)業(yè)稅），稅率的增加導(dǎo)致如果相關(guān)企業(yè)無(wú)法獲得足夠多的進(jìn)項(xiàng)抵扣，其實(shí)際繳納稅額有上升的可能，因此獲得更多進(jìn)項(xiàng)稅額，增加抵扣額度成為建筑上下游企業(yè)降低成本關(guān)鍵。目前，在土地費(fèi)用無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵扣條件下，建安成本成為主要抵扣項(xiàng)，而在建安成本中，人工費(fèi)（占比25%）無(wú)法抵扣，主要的抵扣項(xiàng)成為材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)（共占比70%）兩項(xiàng)，這一點(diǎn)與產(chǎn)業(yè)化住宅低人工、高機(jī)械材料成本的特點(diǎn)完美契合，使產(chǎn)業(yè)化住宅成本得到一定控制。

③《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的若干意見(jiàn)》中，針對(duì)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠主要指容積率獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于采用裝配式建筑技術(shù)建造的項(xiàng)目，給予一定數(shù)量的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)面積總和不超過(guò)裝配式建筑各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。濟(jì)建發(fā)〔2014〕17號(hào)文中，已將將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化和政府投資的保障性住房結(jié)合，明確提出保障性安居工程項(xiàng)目等政府投資類項(xiàng)目，因?qū)嵤┙ㄖa(chǎn)業(yè)化技術(shù)而產(chǎn)生的增量成本計(jì)入項(xiàng)目建設(shè)成本。滬府辦〔2013〕52號(hào)文中同樣提出鼓勵(lì)保障性住房項(xiàng)目采用裝配式建筑技術(shù)。

3.3 經(jīng)濟(jì)可行性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，土地成本與建安成本是比重最大的兩部分。對(duì)于土地成本，不斷攀升的土地價(jià)格讓許多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擬定項(xiàng)目望塵莫及。棚戶區(qū)改造作為公益性項(xiàng)目，政府在出讓土地時(shí)，無(wú)論是凈地還是毛地，其獲得的出讓收益在扣除相關(guān)費(fèi)用后全部用于棚戶區(qū)改造投資，即相當(dāng)于開發(fā)商土地成本中一部分可以被返還，政府并不會(huì)從出讓土地中獲利。對(duì)于建安成本，一項(xiàng)建設(shè)工程中，人工費(fèi)用約占工程總造價(jià)25%左右，機(jī)械與材料費(fèi)用約占70%，人工、材料、機(jī)械三類費(fèi)用的相對(duì)變化趨勢(shì)決定著項(xiàng)目建安成本高低。目前，我國(guó)建筑與安裝工程人工價(jià)格每年以接近20%的速度增長(zhǎng)，機(jī)械與材料價(jià)格則保持震蕩發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)資料顯示，產(chǎn)業(yè)化住宅相比于傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)方式可節(jié)約25%人工費(fèi)用，在人工費(fèi)逐年增長(zhǎng)的環(huán)境下，未來(lái)成本優(yōu)勢(shì)將逐步體現(xiàn)。如果考慮到資金時(shí)間價(jià)值，結(jié)合三種費(fèi)用變化趨勢(shì)與增值稅抵能否扣關(guān)系，產(chǎn)業(yè)化住宅成本優(yōu)勢(shì)期將提前到來(lái)。

3.4 技術(shù)可行性

如前文所述，我國(guó)產(chǎn)業(yè)化科技貢獻(xiàn)率與部品化率較發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，技術(shù)管理水平也很低。萬(wàn)科作為住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)帶頭企業(yè)，試點(diǎn)工程盡管很受歡迎，但受制于建設(shè)規(guī)模與投資成本，有限的試點(diǎn)項(xiàng)目無(wú)法積累更多的經(jīng)驗(yàn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的大體量建設(shè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了更多的試點(diǎn)機(jī)會(huì)，可以迅速的獲得技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)，并且借助政府牽頭制定一系列標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)部逐步形成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，同時(shí)也促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)外溝通，降低了協(xié)調(diào)成本。

4 實(shí)施途徑

總體方法為將棚戶區(qū)改造房作為一個(gè)小項(xiàng)目寄托在一個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，將部分棚改房?jī)?yōu)惠政策適當(dāng)應(yīng)用在商品房建設(shè)中加上大體量建設(shè)與上述利好實(shí)施條件降低建設(shè)成本，推廣產(chǎn)業(yè)化。

棚戶區(qū)平房密度大、人均面積小、空間利用率低造成了大量土地的浪費(fèi)，棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)民心項(xiàng)目，薄利性導(dǎo)致各參與者積極性不高，融資困難，通過(guò)將棚戶區(qū)改造打包到一項(xiàng)較大商品房小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，利于城市規(guī)劃，提高土地利用率，吸引更多資金注入，提高參與方積極性。政府可繼續(xù)加強(qiáng)財(cái)稅支持力度，在安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅基礎(chǔ)上適當(dāng)降低其他稅率，并控制土地最高限價(jià)，積極宣傳產(chǎn)業(yè)化住宅優(yōu)勢(shì)，妥善處理好拆遷安置工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)努力提高自身管理與技術(shù)水平，擬定合理的合同，制定面向未來(lái)的戰(zhàn)略，不可局限于眼前利益，要把握好行業(yè)趨勢(shì)。建筑施工企業(yè)應(yīng)主動(dòng)尋求可開具增值稅發(fā)票的供貨商，盡可能實(shí)現(xiàn)更多稅負(fù)抵扣并積極與甲方溝通協(xié)調(diào)，解決因增值稅繳納期與工程款支付期不一致引起的現(xiàn)金流量增加問(wèn)題。

5 研究案例

以北京市H項(xiàng)目6#住宅樓為例?？傉嫉孛娣e79385.88m2，容積率為2.8，其中6#樓地下2層，地上25層，建筑總面積18990.03m2，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目按照傳統(tǒng)施工方式生產(chǎn)建設(shè)，其實(shí)際建造成本為3529.90萬(wàn)元，單方造價(jià)1858.82元，建設(shè)工期24個(gè)月。產(chǎn)業(yè)化成本根據(jù)我國(guó)著名住宅設(shè)計(jì)生產(chǎn)企業(yè)M公司估算得出，估算總價(jià)為3927.66萬(wàn)元，單方造價(jià)2068.27萬(wàn)元，工期18個(gè)月。項(xiàng)目完成于2016年之前，因此并未考慮營(yíng)改增影響。按照文章上述理論，考慮一下四方面成本影響：①棚戶區(qū)大建設(shè)體量保證的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)②縮短工期帶來(lái)的利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)③營(yíng)改增帶來(lái)的稅負(fù)優(yōu)勢(shì)④人材機(jī)三費(fèi)的相對(duì)比例成本優(yōu)勢(shì)。再次估算產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)成本為3533.40萬(wàn)元，單方1860.66元，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式建造成本基本與傳統(tǒng)生產(chǎn)方式成本持平，如果考慮到產(chǎn)業(yè)化住宅社會(huì)環(huán)境效益與運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段成本優(yōu)勢(shì)，其全生命周期性價(jià)比優(yōu)勢(shì)十分明顯。

6 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，唯有通過(guò)各方的努力與人工環(huán)境等各種壓力因素的倒逼方可有所突破。一旦上下游企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)化體系，輔以大體量政府性工程以及利好政策，成本進(jìn)一步降低，產(chǎn)業(yè)化住宅將迎來(lái)春天。屆時(shí)產(chǎn)業(yè)化住宅技術(shù)科技貢獻(xiàn)率提高，突破大體量需求限制，應(yīng)用到各普通樓盤開發(fā)中，使產(chǎn)業(yè)化住宅真正普及化。

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