房地產面積測繪各環節中的質量控制

陳秋+朱鏡釗

摘 要：房地產面積是房產測繪中的核心內容，與房屋權利人的自身利益有著緊密聯系，也就是說房產面積測繪的質量是一項關系到房產權利人切身利益的重要問題。要想對房地產面積測繪進行有效的規范，保證房地產測繪市場能正常有序的開展，就需要建立完善的房地產面積測繪結果質量管理體系，這樣才能促進其更好的發展。

關鍵詞：房地產；面積測繪；質量控制；準確

前言

房產面積測繪不僅是一項簡單的測繪工作，其在房產管理、城市規劃中的作用越來越明顯，與房產成果質量的好壞有著直接的影響。 如何控制好房產測繪成果質量是各個房產測繪單位及管理部門永恒的主題。為了使房地產交易市場變得更加公平，讓業主的合法利益和權益得到更加有效的保證，對加強房地產面積測繪結果的質量管理，提高測繪結果的質量等方面不容懈怠。

1、房地產面積測繪的意義

房產測繪是一項專業性很強，責任心重大的技術性工作，很大程度上關系到國家、房地產權屬單位、開發商以及個人的切身利益。房地產面積測繪是整個房地產測繪中顯得非常的重要，必須由具備測繪專業知識的技術人員來完成。 測算房地產用地面積以及房屋面積，不僅可以給房地產開發建設、城鎮規劃、征收稅費等提供主要依據，還能夠給房地產權屬單位、核發權證、產權產籍管理等方面提供一手參考資料，這項重要的工作是一項技術性較強要求較高的工作，也會與房地產產權人開發商權屬單位國家等息息相關。因此，測算房地產面積在房地產測繪里面十分重要。近些年來，有關面積量算的問題，很多個人與房地產開發商之間的法律糾紛時常見諸報端，在某種程度上已經發展成一個嚴重的社會問題，房地產測繪中的面積量是緩解個人與開發商之間的糾紛的重要條件，并且具有促進社會和諧具有重要的意義。因此房產測繪部門要注重技術人員的專業知識、專業技能培訓和實踐經驗積累，提高測繪技術水平；加強作業人員社會責任感和較強的職業道德素質培養；測繪作業中嚴格執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定及本省市地區根據當地習慣制定和頒布的有關房產面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定；同時房地產行政主管部門和測繪行政主管部門也要對測繪單位進行技術指導和業務監督，保證房產面積測繪成果的質量。

2、房屋計算面積部位的認定準確

房地產測繪涉及的領域很廣，是一項技術性和政策性都很強的工作。因此從事房地產測量及信息管理的工作人員應全面了解房地產測繪的特點，熟練掌握現代化房地產測繪手段，以保證測繪精確性和準確性更好地為城鄉居民服務。對某項目進行測繪，測繪單位內部之間應該先進行相互的檢查，對存在的問題進行及時有效的改進，進而由測繪單位的專職檢查人員或者監察機構對測繪結果進行審核。 在測繪一幢房屋之前，一定要明確哪些部位是計算全面積，哪些部位是計算一半面積，哪些部位是不計算面積。若認定不準，直接導致總建筑面積的錯誤及后續的分攤計算。因此計算面積部位認定這一環節十分關鍵，要嚴格按照《房產測量規范》及各地的《實施細則》來判定房屋計算面積的部位。但有些開發商為了增加房屋的賣點，在設計圖上的文字注釋往往與《房產測量規范》中不一致，如在設計圖上標有“入戶陽臺、入戶花園”、空中花園”景觀窗等等，如何與房產測量的有關性質的界定一致。比喻“入戶花園”，在計算面積的技術規定條款中，不會有這個名詞，而且“花園”也不能計算建筑面積，但實際上“入戶花園”類似《房產測量規范》規定條款中的“外走道”或“不封閉的陽臺”。我們在面積測算時，一定要根據房屋建筑結構來判定，必要時，要求委托方有一個明確的說明，要求設計單位提供設計使用功能說明，將不規范的述語統一到《房產測量規范》中來，參照國家《房產測量規范》或各省市房產測繪《實施細則》相關類似條款處理，準確來判定出房屋計算面積部位的性質。

3、面積計算正確、公用分攤合理

測繪單位應該要建立起完善的測繪結果詳細資料公開制度，利用各種合理的方式來進行公布，這樣才能方便社會對其進行查閱。對地產測繪的行為進行規范，真正的保障地產測繪的水平以及質量，提升地產行業的經濟效益以及社會利益。房屋的套型、邊長數據、計算面積部位及房產要素都準確了，最后，質量控制中最為關建的環節是要保證面積計算的正確！共用面積分攤合理，可以說這一步是房產測繪的核心。計算房價、交納有關稅費及辦理房產證都是以房產面積為準，因此，房產面積直接關系到購房戶的切身利益，我們必須確保面積計算分攤準確。

我們目前使用的房產測繪軟件，有些軟件開發的還不夠成熟，再加上我們操作人員不夠熟練、操作不夠規范，在測算面積時，對某個戶室也會出現面積計算錯誤，一旦出錯，會導致后序的分攤計算錯誤！總面積計算錯誤以及面積匯總錯誤等連鎖反應。為此，為確保面積計算的準確，筆者利用AutoCAD的二次開發手段VisualLISP編制了一段方便面積計算的小程序，通過此程序計算出房屋各層面積及總面積與房產測繪軟件計算的各層面積及總面積進行比較，若兩者面積差在誤差范圍內（ 一般誤差都在平方厘米內） ，說明軟件計算無誤。若有誤，分層對比查找，找到面積是差在哪一層！哪一戶，再對出錯層的戶室進行修改，直到軟件計算面積與VisualLISP程序計算面積相一致。

房屋各層面積及總面積計算準確后，再確定公用建筑面積的分攤計算，公用面積部位及其分攤原則確定，要嚴格按照《房產測量規范》及各省市的有關《實施細則》來確定，對于個別公用部位在《房產測量規范》中不能明確是否可分攤，要組織測繪員、質檢員、技術負責人、委托人及建筑設計師進行圖紙聯審討論定案。公用面積分攤完成后，別忘了，將分攤前的總面積、套內面積、分攤面積與分攤后的總面積、套內面積、分攤面積比較一下是否前后一致，確保分攤過程準確無誤。

4、房產面積測量成果質量的檢查

為保證測繪成果質量，繪圖、面積計算分攤是最關鍵環節，因此在面積計算過程必須建立健全合理的、實施有效的質量管理制度并在生產過程中嚴格執行。用地面積量算和房屋面積量算是組成房地產面積量算的兩個重要組成部分，在用地面積量算中還包含了公共土地面積量算、房屋占地面積量算、各項地類面積量算，還有丘面積等；而房屋面積則是指房屋使用面積量算、房屋產權面積量算、房屋建筑面積量算、共有建筑面積量算等。

4.1在對房產面積質量檢查時盡量做到詳細閱讀，在分析每宗房地產面積測繪的申請報告的同時，要準確確定房屋的土地要素、面積測繪的分攤類型。

4.2在檢查每宗舊房產的測繪成果時，申請資料中有舊房地產權證書，圖幅、地號可以與原證書進行校核；原證有附圖，本次測繪成果在結構、層次、面積上就要與之作比較；原證沒有附圖，甚至該宗資料沒有舊的房地權證書，則應盡可能查找檔案資料，必要時到實地校核。

4.3對新建房產的測繪成果檢查：首先，核查收件資料——用地資料、施工圖紙、地號編制；其次，根據施工圖紙或竣工圖紙檢查現場測繪中房屋總長、總寬、層數、結構；第三，單元間分隔測繪是否正確，共用面積的分攤是否合理，附屬結構表示是否合理；第四，房地產四至是否清楚。

4.4每宗房產測繪成果的成圖圖面表示是否符合《房產測量規范》第二單元房產圖式要求，比例尺選取是否適當，用地、建基、建筑面積計算是否正確，有關測繪情況是否說明清楚。

5、結語

隨著城市經濟的快速發展，房地產行業也得到了快速發展的機會。人們對于住房的需求越來越高，與此同時，在房屋購買中房屋的測量面積直接關系到人們的經濟利益。因此，加強房地產面積測繪各個環節的質量，提高測繪結果的質量，能夠使房地產交易市場變得更加公平，同時讓業主的合法利益和權益得到有效保證。

參考文獻：

[1]李晨.對房地產測繪和房屋面積測量計算工作的思考[J].科技創業家，2014

[2]張偉尊.魏紅娟，房產測繪中測繪面積的質量控制探討[J].河南科技，2013