基于房地產市場供求視角下促進房地產經濟發展

林永學

摘要：隨著我國社會的快速發展，我國房地產行業得到了快速發展，但是其本身依然存在著諸多問題，必須要從房地產市場供求視角下不斷的完善和創新措施，才能夠促進我國房地產經濟的可持續性發展，從本質上來促進我國社會以及經濟的發展，文章簡單闡述了宏觀調控對房地產企業發展重要意義，并且分析了我國房地產經濟發展的現狀以及完善的措施。

關鍵詞：房地產；供求視角；促進措施

隨著我國房地產行業的快速發展，為了能夠避免房地產泡沫現象的出現，我國政府頒布了諸多宏觀調控措施，比如控制土地供應以及限制銀行資金投入等諸多措施，但是，由于我國傳統宏觀調控理念比較滯后，所獲得的效果并不是十分理想的。

一、國家采取宏觀調控政策干預房地產企業發展的必然性

（一）樓市價格日趨上升

當今時代，我國樓市價格不斷提高，與群眾的收入比例十分不協調，從而會出現諸多社會問題，進一步增加了貧富差距。這些現象與我國政府所倡導的和諧社會相違背，為了能夠提高社會安定團結，提高人們的購買能力，必須要不斷調控樓價。目前我國樓市價格遠遠超出了市場發展規律和供求關系。政府必須規范行業發展，保障市場的凈化程度，從而才可以促進企業的發展，穩定稅收來源。但是其調整本身屬于長期的規范，并不是短期完成的，企業必須要不斷的穩固自身，才能夠抓住機遇得到進一步的發展，從而保障企業能夠掌握更大的空間。

（二）中央與地方政府的博弈

地方政府往往為了稅收以及土地經營款等收入問題鼓勵房地產行業的發展，提倡提高房價，從而才能夠促使地方政府在整個國民經濟中占據較大的比例，進一步促進城市的發展，進而才能夠愈加凸顯政績，與我國中央政府提倡的和諧社會違背，所以，不能讓其隨意發展，必須要進行宏觀調控。

二、我國房地產經濟發展的現狀

（一）房地產市場結構的不合理

影響房地產行業可持續性發展的因素有很多，其中房地產市場結構不合理對其的影響最為直觀。結合相關調研表明，在住房供應的市場結構中，國家可以對房源進行控制的數量應該占總房源的30%才是比較合理的結構。但是，根據我國的實際情況，我國房地產市場中別墅以及商品房的數量占有非常大的比例，由于我國政府能夠調控的經濟房和限價的商品房的數量與總房源相比是十分少的，這樣的現狀就使得我國房地產市場的失衡。本質上的原因還是由于房地產的開發商只注重利益的追求，另一方面，由于商品房的價格的升高會一定程度上影響地方財政的稅收，進一步促進我國地方經濟的快速發展，從而使得地方政府對于房地產的開發方面非常重視。

（二）商品房價格的不斷上漲

商品房價格的不斷上漲使得我國房地產價格出現了一系列問題，人們購房壓力劇增，而商品房價格不斷上漲本質原因是房地產開發的成本的增加和商品房銷售行為的不規范，從而使得我國的房地產行業的可持續性發展受到了一定的影響。

（三）房地產市場秩序的混亂

現階段，由于我國房地產市場的準入規則不完善，所以外資企業想要進入中國的房地產市場是非常容易的，這樣會對我國的回避政策的執行力度造成直接的影響，從而造成我國房地產市場的秩序混亂，房地產的投機者通過借助期房的方式能夠獲得最大化的經濟效益。我國很多的房地產的開發商都會在現房的銷售過程中實施優惠等措施，這樣的做法會給人們帶來不良心理暗示，消費者的合法知情權并沒有得到保障。

三、完善房地產市場的供給體系

（一）加強有效供給

結合我國實際的房地產供求關系，導致我國商品房空置率比較高，必須要提供有效的供給數量，才能夠真正的減少無效供給。在供給總量來講，其主要包括兩個方面，即適銷對路的有效供給以及滯存積壓的無效供給。為了保障我國房地產經濟的均衡，關鍵問題就是減少無效供給，提高有效供給，為了能夠有效的實現有效供給，必須要進一步完善我國房地產產業結構的調整，進一步建設完善的房地產市場體系，保障價格信號能夠準確的發揮作用。另外，還必須要加大經濟適用房以及廉租房的供求，為我國中低收入人員的住房提供保障，從而才有利于我國房地產市場的可持續性發展。

（二）調整供給缺口

在市場經濟中，房地產市場與其他商品市場以及資金市場有著十分緊密的聯系，市場供求關系的變化會直接影響到另外一個市場供求關系的變化，所以，房地產供給缺口的緩和以及消除不僅需要依靠房地產市場的單獨調控。雖然我國房地產供給缺口體現出房地產商品市場供不應求，在進行宏觀調控的時候是必要的，但是，如果其他市場不變，那么房地產市場變化也不能從根本上消除房地產供不應求的現象。所以，房地產市場上，必須要通過科學、合理的宏觀調控才能夠真正的解決房地產商品供給的短缺。其主要調控措施可以從以下幾個方面加以體現。其一，數量調整措施，從增加供給角度來講，必須要積極的調整土地出讓的規模，調整房屋出售的規模，進而才能夠不斷的促進房地產商品的建設。從抑制需求來講，必須要不斷的擴大出讓使用土地的面積，進而才能夠真正的增加可供出售的房屋數量，從根本上減少短缺房地產商品市場所面臨的巨大壓力。其二，從價格調整來講，必須要不斷的調高房地產價格，進而才能夠促進短缺房地產商品的生產，應該適當的增加房地產租金，來提高供給。從抑制需求的角度出發，調高房地產價格，以達到減輕短缺房地產商品市場所面臨的壓力；抑制需求的角度出發，調高房地產的租金，以達到減少社會對房地產需求的目的。

（三）完善房地產市場的需求體系

1. 對于把房地產看作是投資或者投資對象的做法進行制止。加入房地產不是投機的載體而是一種純粹的商品，就不會出現房地產的價格持續飛漲的情況，健康的房地產行業的價格只會隨著人口或者人們收入的上升而呈現適當的合理的上漲，我國已經步入老齡化的狀態，如果出現人口的零增長，人們的生活水平以及人口的結構都趨于穩定，現階段所現有的房源已經足以能夠滿足人們的需要，每一年新增加的住房流量僅僅就是抵補存量的毀損和折舊，這樣的狀態才是一個國家中房地產市場的成熟體現，也是房地產行業健康發展的主要形式。

2. 禁止消費層面的投機行為。為了能夠控制房價，保障其能夠理性的發展，各地政府應該對購房者設置一定的限制條件，對于游資來講，政府必須將其引導正確的發展方向，能夠真正的創造財富的投資活動中。必須要嚴格的按照相關規定和標準控制經濟適用房和廉租房的獲取條件，避免高收入人員霸占有限的社會資源。必須要及時地封堵境外投機資金，收縮我國對房地產行業的銀行信貸，大量可以利用的投機資金是促進房地產價格上漲，形成泡沫的催化劑。必須要控制已有的泡沫現象，并且及時封堵境內外投機資金的涌入，為了能夠真正的解決泡沫問題，必須要及時分流已經進入的資金，對人民幣升值的預期是境外投機資金持續涌入的源動力，也是導致我國房地產價格快速上漲的主要因素之一。其能夠直接影響房地產市場的需求，從而推動房價的持續上升。外資行為直接影響到我國諸多買家對未來房地產行業的預期，在現行匯率政策不能隨意改變的情況下，往往只能通過經濟手段和行政手段對其進行阻止。

3. 采取適度的調控措施，避免預期突然轉變。泡沫房地產的引發、投機行為的產生與人們的預期有著直接的聯系，一旦人們預期房價將會上漲，就會刺激人們當前的需求，從客觀上提高房價，進而逐漸的形成惡性循環，導致原本有序的市場逐漸的混亂。如果有權威政府部門結合人口以及收入等諸多因素制定科學、合理的房地產長期發展規劃，并且定期的對其進行修改和公布，嚴格的執行，才能夠避免人們預期出現較大的變化，最終能夠避免投機行為的出現。

（四）房地產經濟發展應貼近市場、符合需求

房地產項目在進行開發的時候，必須要找準項目投資的切入點，做好項目的各項工作，比如前期策劃以及市場營銷等，并且結合市場的實際情況，走差異化發展道路，保障項目求精不求大，充分的體現出自身的特色，樹立自身的品牌，保障房地產經濟發展能夠符合市場發展的需求。必須要重視市場調研工作，利用項目可行性報告，科學、合理地評價各個地塊的情況和資金儲備。必須要科學、合理的規劃房地產經濟發展的趨勢，才能夠保障產品能夠適度的領先。最后，必須要對房地產進行準確的定位，避免出現投機行為，制定科學、合理的價格。

房地產經濟作為我國社會經濟的重要組成部分，其本身屬于周期性行業，為了能夠促進房地產行業的可持續性發展，逐漸入獲得市場份額的優勢，必須要保障房地產產品的優質，符合市場供求關系，才能夠真正的實現房地產經濟的可持續性發展。

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（作者單位：天津華北地質勘查局）