房地產(chǎn)相關(guān)研究分析

李巖

[摘要]自改革開放以來，我國的銀行、證券、股票等金融市場日益繁榮，房地產(chǎn)、土地等實物形態(tài)的投資市場也不斷發(fā)展。為研究各地區(qū)的商品住宅價格變動的特征，文章把地區(qū)分成發(fā)達地區(qū)和非發(fā)達地區(qū)，并研究發(fā)達地區(qū)和非發(fā)達地區(qū)的房價的相互影響關(guān)系。此外，分析了房價與其他資產(chǎn)價格的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；商品住宅價格；房價

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.108

1研究背景

在房地產(chǎn)市場中，我國住宅投資長期占總投資的20%左右，占GDP比重的10%左右（陳杰，2016），不難看出房地產(chǎn)市場對于我國國民經(jīng)濟的重要性，對于我國國民經(jīng)濟的影響之深遠。為了社會穩(wěn)定以及國家利益，對于房地產(chǎn)價格的調(diào)控非常重要。

2各省市自治區(qū)商品住宅價格變動分析

2.1數(shù)據(jù)選取與預(yù)處理

商品住宅價格用商品住宅銷售額除以商品住宅銷售面積得到，發(fā)達（X）與非發(fā)達（Y）地區(qū)的住宅價格用各自代表的城市的平均價格來表示。文中采用的數(shù)據(jù)是1999年一季度到2016年一季度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于中弘數(shù)據(jù)庫。為消除季節(jié)因素引起房價的變化，對數(shù)據(jù)進行價格平減。

2.2發(fā)達地區(qū)與非發(fā)達地區(qū)的房價的相互關(guān)系

為了研究發(fā)達地區(qū)的房價是否對非發(fā)達地區(qū)的房價有影響，或者非發(fā)達地區(qū)的房價對發(fā)達地區(qū)的房價是否有影響，需要對兩類地區(qū)的房價進行格蘭杰因果檢驗。而格蘭杰因果檢驗的前提是變量之間存在長期協(xié)整關(guān)系。所以在進行格蘭杰因果檢驗之前應(yīng)該檢驗數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。兩個房價變量的平穩(wěn)性結(jié)果見表1。

通過上述結(jié)果可以看出發(fā)達地區(qū)和非發(fā)達地區(qū)的房價都是一階單整，即原時間序列數(shù)據(jù)非平穩(wěn)，進行一階差分以后的數(shù)據(jù)平穩(wěn)。說明這兩個變量之間存在協(xié)整的可能性，即這兩個變量之間可能存在長期均衡關(guān)系。接下來檢驗二者的因果關(guān)系，格蘭杰因果檢驗的結(jié)果見表2。

根據(jù)表2可以發(fā)現(xiàn)發(fā)達城市房價的變化會引起非發(fā)達城市的房價變化。

3房價與其他資產(chǎn)價格關(guān)系分析

3.1房價與其他資產(chǎn)價格趨勢關(guān)系分析

3.1.1指標(biāo)選取

文章在研究房價與其他資產(chǎn)價格關(guān)系分析時，選用全國平均房價、實際利率、上證綜指進行研究。

3.1.2數(shù)據(jù)選取及預(yù)處理

為了研究房價與實際利率、上證綜指的關(guān)系，文章選用1999—2015年全國平均房價、實際利率、上證綜指的季度數(shù)據(jù)進行分析。商品住宅價格與上證綜指直接就能得到，但是為消除一定程度的季節(jié)變動影響，將商品住宅價格與上證綜指轉(zhuǎn)換為同比發(fā)展速度來分析，即用增加量進行研究。而對于年實際利率，用名義年利率減去相對的CPI得到。

3.1.3房價同比發(fā)展速度與實際利率關(guān)系

利用房價的同比發(fā)展速度和實際利率做折線圖，就可很直觀地分析出房價同比發(fā)展速度與實際利率的關(guān)系，結(jié)果見圖1。

從圖1可以看到，房價同比發(fā)展速度與實際利率之間呈現(xiàn)一定的聯(lián)動趨勢。實際利率的波動性比較強，央行對于名義利率的調(diào)整每隔幾個季度調(diào)整一次，但是由于CPI每個季度都不同，所以每個季度的實際利率會出現(xiàn)不同幅度的波動。房價同比發(fā)展速度也是一直處于波動狀態(tài)。從2003年開始，國家每年針對房地產(chǎn)市場都會出臺相應(yīng)的政策，但是效果不是很明顯，雖然房價的同比發(fā)展速度上下波動比較大，但是房價總體依然處于上升趨勢。從圖中看比較明顯的是在金融危機的時候，國家為了刺激市場，多次下調(diào)利率，提高投資者的投資熱情，使得房價的發(fā)展速度大幅上升。而分析兩者之間的協(xié)同關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)既存在實際利率上升，房價同比發(fā)展速度上升的情況，也存在實際利率上升，房價同比發(fā)展速度下降的情況。

3.1.4房價同比發(fā)展速度與上證綜指關(guān)系

利用房價的同比發(fā)展速度和上證綜指同比發(fā)展速度做出折線圖，分析房價與上證綜指的關(guān)系，結(jié)果見圖2。

從圖2可以看到，房價同比發(fā)展速度與股價同比發(fā)展速度之間也呈現(xiàn)出一定的聯(lián)動態(tài)勢。我國股價的波動性很大，因而股價的同比發(fā)展速度的波動性也較大，呈現(xiàn)一定時間段連續(xù)地上升與下降態(tài)勢。在2005年下半年我國股市出現(xiàn)了一次大牛市，上證綜指出現(xiàn)了大幅度上漲，2007年第二季度，我國股票市值第一次超過了GDP，股價對宏觀經(jīng)濟及樓市的影響開始顯現(xiàn)，股價與房價之間的關(guān)系也越來越密切。從圖中看到，房價同比發(fā)展速度與股價同比發(fā)展速度大致呈現(xiàn)出同漲同跌的情形。

3.2房價與其他資產(chǎn)價格相關(guān)關(guān)系分析

上述對房價與實際利率、上證綜指的趨勢及關(guān)系進行了描述，但商品住宅價格與實際利率、上證綜指價格之間的相關(guān)程度還尚不明確。下面通過簡單相關(guān)系數(shù)進行描述，分析房價與實際利率、上證綜指的相關(guān)關(guān)系，結(jié)果見表3。

從表3可以看到，房價同比發(fā)展速度與實際利率同比發(fā)展速度以及上證綜指同比發(fā)展速度有一定的相關(guān)性，其中與實際利率同比發(fā)展速度的相關(guān)性為負，沒有通過顯著性檢驗。這與上述分析有一定的契合，房價與利率之間的聯(lián)動關(guān)系并不是很明顯，但如果從短期來看，供給對于利率的反應(yīng)是遲鈍的，而需求對于利率的反應(yīng)卻是敏感的，因而利率的提高在短期來看是會使房價下降，即利率與房價呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系。這一結(jié)論從表3可以看到，房價同比發(fā)展速度與上證綜指同比發(fā)展速度具有很強的正向相關(guān)關(guān)系，且通過了1%的顯著性檢驗。這也印證了上述分析，房價與股價呈現(xiàn)同漲同跌的協(xié)同關(guān)系。

綜上所述，房地產(chǎn)價格同比發(fā)展速度與實際利率以及股價同比發(fā)展速度之間存在一定的關(guān)系，其中與實際利率之間存在一定的替代關(guān)系，從短期看實際利率上升，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)一定的下滑，實際利率下降，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)一定程度的上升。與股價同比發(fā)展速度之間同漲同跌關(guān)系比較明顯，替代關(guān)系不明顯，只在少數(shù)季度出現(xiàn)了反向關(guān)系。

參考文獻：

[1]位志宇，楊忠直，王愛民.房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟基本面研究的新視角[J].系統(tǒng)管理學(xué)報，2007（5）.

[2]李建.推動房價上漲的貨幣因素[J].金融研究，2011（6）.