S房地產企業籌資風險分析

袁雪芬

摘要：本文以S房地產企業為研究對象，介紹了該房地產企業的基本情況。接著選取相關的財務指標，對S房地產進行籌資現狀分析。通過橫向對比分析S房地產企業與行業平均值的差距以及縱向對比分析S房地產企業2011至2015年的財務數據，分析其財務狀況，得出該企業在籌資方面存在一定的財務風險并針對此提出相關的防范措施。

關鍵詞：S房地產企業；財務風險；財務風險防范

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-02

一、S房地產企業簡介

S房地產企業是我國房地產行業中比較知名的企業，主要從事房地產的開發和經營管理，它是一間房地產開發企業。經過中國證券監督管理委員會批準，于2000年1月13日在上海證券交易所正式上市，曾獲得“影響中國房地產品牌企業”、“2011年度省級文明單位”、“房改十五年地產功勛十強”、“2012中國房地產領航企業”等榮譽稱號。該企業開發的商業模式以住宅為主，還包括商業步行街、寫字樓、大型購物商場等。

二、S房地產企業的籌資現狀及風險透視

籌資風險的存在是每個企業不可避免的。本文主要通過短期償債能力和長期償債能力兩個方面分析S房地產企業的籌資風險。

短期償債能力是指企業在生產經營活動中，是否有足夠的流動資產歸還流動負債的能力。通常用流動比率和速動比率兩個指標對短期償債能力進行分析。

長期償債能力是指企業對長期負債的承擔能力。大多數情況下，償債能力強的企業其面臨的償債的風險則低；償債能力弱的企業其面臨的償債風險則高。因此，償債能力的強弱直接關系到企業能否繼續經營下去，也可以在一定程度上衡量償債風險。

（一）短期償債風險分析

流動比率用以衡量在短期債務到期之前，企業流動資產能夠變為資金歸還債務的能力。一般認為流動比率為2：1以上。大多數情況下，流動比率與短期償債能力成正比關系。但任何事物都是有度的，該指標過高，則表明企業有較多的流動資金被閑置了，獲取利潤的能力較弱或是經營安于現狀，不擅長舉債。

查看S房地產企業年報及國泰安數據庫，統計出2011年至2015年這5年間，S房地產企業的流動比率在1.14-1.29之間浮動，均低于2。這5年里其流動比率都遠低于同行業平均水平，且除2014年稍稍有所遞增，基本呈遞減的趨勢。

對于房地產企業來說，用速動比率能更直接反映企業的短期償還債務的能力。一般認為，速動比率為1：1較為合適。

查看2015年房地產行業速動比率績效評價標準值表，得出S房地產企業2011年—2015年這5年間的速動比率呈逐年下降且均低于行業平均值。2015年S房地產企業速動比率為0.18，作為大型房地產企業，比全行業較差值還低0.13，短期償債風險明顯。

（二）長期償債風險分析

一般認為，我國上市企業的資產負債率理想值為50%，由于房地產行業投資規模大，成本高等因素決定了其比其他行業更需要大額的資金，而這些資金又主要通過借款來完成，因而其資產負債率會比理想值高很多。通過對比S企業與房地產全行業2011-2015年數據可以看出，其資產負債率一直都非常高，明顯超出行業平均水平，且連續5年的負債率都高達90%以上，呈現出整體上升趨勢。不難看出，該企業大部分的資金都是通過負債進行籌集。合適的負債比例能給企業帶來正面的財務杠桿效益，但是過高的負債比例往往會對企業歸還本金和利息造成較大的壓力，若資不抵債，企業就有可能面臨破產。S房地產企業2015年資產負債率為93%，高于全行業績效評價標準值較差值3%，企業長期償債風險較為明顯。

產權比率和權益乘數可以從另一個角度來分析長期償債風險的高低以及資金結構的合理程度。正常情況下，產權比率越低，表明企業總資產中投資者投資的比重越多，企業的償還長期負債的能力就越有保證，承擔的風險越小；反之，產權比率越高，債務得到歸還的保障程度就越低，則承擔的風險就大。正常情況，產權比率小于1時，表明企業有能力償還債務，具體情況還需結合企業實際情況進行分析。從2011-2015年，S房地產的企業產權比率均遠遠高于行業平均水平，且呈波動逐年遞增的趨勢，由2011年的8.68增長至2015年的12.68，增長了46.1%。權益乘數是企業資產總額與股東權益總額的比值。S房地產企業的權益乘數與產權比率有著相同的的變化規律。從2011-2015年，S房地產企業的權益乘數均比行業平均水平高。

以上通過短期償債能力和長期償債能力分析了S房地產企業目前籌資方面的風險，主要表現為S房地產企業的流動比率和速動比率都低于房地產全行業平均水平，且呈波動遞減趨勢，短期償債能力保障度不高。資產中負債比重過高，產權比率高，資本結構不合理，存在較大的償債壓力，使債權人的利益得不到保障，企業的信用度低下，從而使得S房地產企業的籌資成本不斷上升，籌資風險顯著。

三、S 房地產企業財務風險防范措施

近幾年來 S 房地產企業不斷進行新產品的開發，擴大市場占有額，這需要投入大量的資金，而企業經營活動產生的現金無法滿足投資擴大的需求，企業不得不對外融資。結合數據分析和企業的實際情況，發現 S 房地產企業的籌資主要以負債的方式進行，方式過于單一化，資產負債率連續 5 年高達 90%。針對 S 房地產企業目前的實際情況，主要采取以下措施進行防范。

（一）重視項目前期策劃

S 房地產企業近幾年流動比率和速動比率都較行業平均值低，且呈逐年下降趨勢，其可以通過增大流動資產比例的方法，提高流動比率和速動比率。而房地產企業的資金主要來源于開發項目中獲得的利潤，因此，企業最為有效的控制籌資風險途徑就是提高盈利效益，增強自身造血能力。

近幾年來，S 房地產企業在不斷研究新項目，開發新的樓盤。而在房地產開發過程中，前期策劃是房地產企業開發階段的第一任務，起著關鍵性的作用。房地產開發周期長，投資大，若開發項目缺乏合理的定位和規劃，很可能產生巨大的風險。現在大多數企業在實際操作中不重視前期策劃，沒有做深入的市場調查，把前期策劃作為走過場的形式。這樣往往會使開發出來的項目與市場需求不一致，導致銷售量下降。因此，S房地產企業需要對市場環境進行深入的調查，了解消費者的需求，結合市場實際情況和企業自身的能力，認真做好項目開發的前期策劃，這樣可以節省企業資金，提高經濟效益，降低風險。

（二）安排適當的負債規模

很多企業都需要負債籌資，利用財務杠桿作用提高企業的籌資效益。但負債不是越多越好。企業通過經營取得的收入歸還債務，如果負債籌集太多，一方面增加了企業的籌資成本，直接導致利潤降低；另一方面可能會造成資金不能得到充分的利用，大量閑置，資金使用效率低，從長遠來看，不利于企業的健康發展。

建議 S 房地產企業從各方面綜合考慮，根據自身發展需求以及還債能力，合理控制負債規模，優化資本結構，使財務杠桿發揮正效應。S 房地產企業的資產負債率連續 5 年高達 90%，同時，查閱 S 房地產企業年報發現其負債結構中短期借款比重較高，負債結構安排不當，其管理人員必須重視這一問題。

因此，S 房地產企業應該合理安排負債與所有者權益的比例關系，控制好短期借款的比重，提前做好資金需求量的預算，合理安排資本結構，充分發揮負債為企業帶來的正財務杠桿效應，對未來可能產生的風險能有效地做好防范工作。

（三）采用多樣化的籌資方式

資金來源問題已成為房地產企業是否能擴大規模提升經濟效益的關鍵限制性因素。向銀行貸款是房地產企業最主要的間接融資方式，但是銀行系統貸款門檻高，流程多，手續復雜，利息費用大。若企業長期以銀行貸款作為主要融資方式，必然會帶來大量的負債，到期償付本息的壓力巨大，很可能會導致資金鏈出現斷裂，企業破產的風險。因此銀行貸款不能作為企業取得長期穩定的資金來源。

參照國外大部分處于成熟期房地產公司的做法，主要采取發行企業債券和信托的方式進行融資獲取資金，使用這兩種融資方式有其相對的優越性。一方面兩者獲取資金的成本較低，有效節約財務費用，從一定程度上降低融資成本，更好地優化資產負債結構；另一方面，信托方式的手續簡單，方式靈活，為企業帶來極大的便利。現今海內外房地產企業主要通過交叉持股，相互融資的方式進行利潤共享。萬科 A（000002）2004 年公告中顯示，公司于 7 月 5 日與 Hypo Real Estate Bank International（簡稱“HI 公司”）簽訂了合作協議，目的是獲取境外的資金用于開發中山萬科城市風景項目。這是第一個國內房地產企業與海外機構進行貸款融資的企業案例。由于是第一次合作，雙方企業對這筆貸款資金的利率都比較慎重，但是萬科對外聲稱此次合作所付出的這筆貸款利率比國內企業之間的貸款利率低很多，大大降低了其開發項目成本。又如，2008 年 7 月 11 日，保利地產公司發行“08 保利債”，以低成本方式進行的融資。結果顯示，該公司獲得了 43 億資金用于項目投資。2014 年，保利地產又成功發行了的 5 億美元的高級債券，票面利率為 5.25%，保持了良好的現金流。

綜上所述，希望本文提出的嘗試性改進建議對改善 S 房地產企業與同類房地產行業企業的籌資風險防范對策有所幫助，為今后的相關研究提供一定借鑒。

參考文獻：

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