正確理解和記載抵押登記中的債務履行期限

陳亞菁

不動產登記需要正確理解登記記載的事項才能做到依法登記、準確記載、更好維護權利人權益。在抵押登記中，常常要記載債務履行期限。債務人履行債務的期限是《擔保法》《物權法》等法律規定抵押合同中的提示性條款，是抵押合同中應當具有的內容。債務履行的期限，也稱債務的清償期或給付期，即債務人應履行債務的期限或債權人可以請求債務人清償債務的期限。抵押權是一種變價優先受償權，也就是說，當債務人不履行債務時，債權人有權以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償。抵押權實現的主要條件就是被擔保主債權的債務人到期未履行債務。《物權法》規定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。所以，確定主債務的履行期有利于保護抵押人和抵押權人雙方的利益。不動產抵押登記中對于債務履行期限的設定、變更、到期、展期等應如何理解并予以注記，以達到保護當事人利益之目的，是值得登記機構思考的問題之一。

一、債務履行期限不明確

現實中特別是民間借貸中不約定債務履行期限的情況比較常見，根據《合同法》第六十一條規定，約定不明的可以協議補充。因此，當事人如果沒在抵押合同中約定債務履行期限或約定不明的，可以另外協議補充。同時根據《合同法》第六十二條，如果當事人沒有協議補充的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。由于之前的住建部和現在的國土部關于登記簿記載或權證記載事項中有與期限相關的填寫要求，所以一般登記機構都將債務履行期限作為必填項，要求申請人填寫，有些申請人很無奈：債務履行期限不確定或在登記時無法確定該如何填寫？如果僅是為了記載期限而強行要求申請人填寫，就過于流于形式了。應該說，抵押合同約定的事項只要形式合法，符合登記條件即可予以受理登記，至于缺漏有關內容如何保護當事人權利，這個并非登記機構所需考慮的內容，而且法律也并未要求借款雙方在合同訂立時必須要約定債務履行期限。所以在不動產登記時應允許當事人不填債務履行期限，相應的登記簿上也就可以不記載債務履行期限，否則有行政無端干預民事法律關系之嫌。

二、一般抵押合同中的約定期限

一些版本的抵押合同中至今還有關于“抵押期限”“權利存續期限”等條款，這種表述是沒有法律依據的，也容易引起歧義。《擔保法》等法律均未提及一般抵押具有其自身的確定期限，抵押權隨其擔保債權的消滅而消滅。因此，抵押合同中可以明確的是其所對應的債權的債務履行期限。根據《物權法》，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。由此可知，抵押權受司法保護的期限取決于主債權訴訟時效，而主債務的存續時效是無法在抵押登記時確定的，因此無端增加一個抵押期限的記載無疑是與法律相背的。更進一步講，即使過了主債權訴訟時效，抵押權雖然不受司法保護，但是在抵押雙方自愿的情況下抵押權仍可實現。因此，如果主合同已約定債務履行期限，則抵押合同中不一定再重復寫明債務履行期限，更不必寫一個所謂抵押權存續的期限。反之，如果抵押合同中寫明了抵押權存續的期限則會造成什么后果呢？假設主債務履行期限到2019年6月5日，抵押合同中約定抵押權存續期限到2020年6月5日，則根據法律規定只要主債權訴訟時效期間都可以行使抵押權。只要主債權存在而且債權人積極催款等行使債權人權利，因此抵押權的保護期限很可能超過2020年6月5日，但是根據抵押合同約定，則抵押權只能存在到2020年6月5日，這可能會造成主債權還存在但抵押權已消失的后果。

三、最高額抵押合同的約定期限

與一般抵押不同，最高額抵押擔保的是不特定的多個債權，因此抵押合同中約定的期限是債權確定期間。最高額抵押權實現時擔保的債權必須已確定，因此當事人事先約定了債權確定期間，則在此期間內發生的債權都為最高額抵押物所擔保。此處的債權確定期間當然并非各個主債務履行期間，所以實踐中往往是確定了的主債務履行期限會超過最高額抵押合同中的債權確定日期。當最高額抵押合同中未約定債權確定期間的，則抵押當事人可以隨時請求確定債權，所以債權確定期間在申請登記時未必確定，當然就不是登記時必須要記載的事項了。

四、一般抵押中債務履行期的展期

一般抵押對應擔保的通常是一個確定的債權，當債務履行期屆滿前借貸雙方要延展債務履行期并經抵押人同意的，抵押雙方可以申請抵押變更登記。當債務履行期屆滿后債務人無法如期歸還貸款而需要延期的，在抵押雙方同意后同樣可以申請抵押變更登記。對于該抵押物存有余額抵押的，前順位的抵押權擔保的債務履行期展期不會導致其順位的改變，因為債務展期并非成立新的債權，因此并不影響原抵押順位。

有些人擔心前順位抵押擔保的債務履行期展期會影響后順位抵押權人的利益，其實這種擔心是多余的，因為債務人按照與不同貸款人約定的期限還款后抵押權自然消失，如果債務人無法履行各個債務，則各抵押權人均可不分先后地就實現抵押權提起訴訟或申請法院執行，在實現抵押權時仍按抵押順位進行受償。

五、最高額抵押中的約定期間變更

根據《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第七十二條的規定，債權確定期間變更的，應當申請變更登記。在原約定的債權確定期間內，只要抵押雙方同意變更此債權確定期間，就可以申請最高額抵押變更登記。但當約定的債權確定期間已屆滿，抵押雙方是否可以申請債權確定期間的展期呢？根據《物權法》第二百零六條規定，約定的債權確定期間屆滿則債權確定，此時最高額抵押便轉化為一般抵押，抵押擔保的債權從不特定轉為特定。根據《實施細則》第七十三條規定，應當申請最高額抵押權確定登記。這意味著最高額抵押確定后，其抵押擔保的債權已經確定，已經成為一般抵押權，不可能再約定債權確定期間的展期，也就不存在最高額抵押的展期變更登記了。當最高額的債權確定期滿申請抵押確定登記時，最高額抵押權已轉化為一般抵押權，登記簿對于期限的記載要從債權確定期間變更為主債務履行期限。與設立時就為一般抵押權不同，轉化后的一般抵押權對應的可能是一個或多個債權，每個債權都有相應的債務履行期、都能得到相應的抵押擔保。因此，不同的債務履行期限應予分別記載。最高額抵押轉化為一般抵押權后，如果發生單個或多個債務展期，則還可申請抵押變更登記。

最高額擔保的債權之債務履行期限變化是否要辦變更登記呢？《實施細則》第七十二條第二款規定中涉及債務履行期限的變化也是最高額抵押變更登記的內容，但筆者認為債務履行期限的變化沒有必要申請變更登記，因為在最高額抵押登記中我們并不關心某筆債務的信息如金額、履行期限，這些單個債務信息沒有記載的必要也不影響最高額抵押登記效力。本來最高額抵押與一般抵押的最大不同就在于其擔保的債務是不特定的、可以發生多筆，只要在約定債權確定期間內發生的債務均為抵押所擔保。

陳品祿/責任編輯