小城市房地產業發展現狀淺析
——以夏邑縣為例

代雨情

(首都經濟貿易大學金融學院 北京 100000)

小城市房地產業發展現狀淺析
——以夏邑縣為例

代雨情

(首都經濟貿易大學金融學院 北京 100000)

在2015年的中央經濟工作會議上，政府提出了房地產去庫存的任務，2016年全國范圍內房地產去庫存工作效果顯著，但整體房地產存量仍然巨大，尤其市縣級小城市房地產去庫存形勢仍然嚴峻。本文以河南省夏邑縣為例，結合其人口流動以及城市規劃狀況，分析影響其房地產發展的因素以及存在的問題，并提出今后發展建議。

小城市;夏邑縣;房地產

一、引言

2010年以來，關于房地產調控的討論屢見不鮮，隨著經濟發展進入新常態，2015年中央提出“去庫存”的任務后，房地產價格漲跌更成為普遍關注的問題。從市場數據來看，全國大中城市房地產市場整體保持平穩，而小城市普遍存在房地產庫存高企的問題，所以“去庫存”的難點在于解決小城市冗余的房地產庫存量。本文以中部小城市夏邑縣為例，探究在轉型升級的新常態下，小城市房地產業發展現狀及所面臨的問題，并提出發展建議。

二、夏邑縣房地產業發展概述

夏邑縣整體經濟發展以農業為主，經濟基礎比較薄弱，房地產市場基本處于受總價控制狀態。夏邑縣目前樓盤平均每平方米3500元左右，整體可接受售價35萬左右。

(一)房地產市場總體分析。1.已售房地產項目大多分布在城市主干道如縣府路、昌盛路附近，新開樓盤集中分布于南部新城區。2.以縣府路為中心，各樓盤房地產單價向兩邊逐漸降低，且銷售率呈現出兩頭高中間低的態勢。3.整體房地產市場呈現出銷售率隨著房地產總價增長而不斷下降的狀態。

(二)房地產項目對比分析。1.房地產項目建筑形式以多層和小高層為主，高層建筑較少，且主力戶型設計都為傳統的三室兩廳建構。2.房地產項目整體建筑風格單一，基本遵照相同的建材標準，沒有明顯的個體特色。3.各項目配套設施以基礎設施為主，物業服務以保安、清潔為主，個體差異不大。4.各房地產項目擁有相似的產品定位，營銷推廣方向也大體相同。

三、夏邑縣房地產市場發展影響因素

(一)城市規劃因素。中心老城區以縣府路為中心，延步行街、昌盛路向南北方向擴展，商業區集中分布于步行街與昌盛路兩側，已售樓盤多在于此。目前夏邑縣已初步形成以天龍湖為點，古運河、和諧大道、華夏大道為線，三區 (產業集聚區、商務中心區、舊城區)為面融合發展的城建格局，連霍高速加上省道、鄉村公路，形成了十分便利的交通網絡，南部地區交通十分便利，新開樓盤也主要集中在此地區。

(二)自然環境因素。由于中心老城區在初期規劃方面沒有清晰目標，中心區域街道普遍較窄且綠化程度低，加之早期樓盤基礎設施不完善，無法處理太多人口產生的生活垃圾，所以目前中心城區空氣污染較為嚴重。南部城區地勢平坦開闊且有河流經過，分布有數量眾多的半角公園，栽種大量綠植，環境十分優良，適宜居住生活。

(三)社會環境因素。南部城區一直以來交通相對比較便利，與外界溝通交流較多，居民思想較為活躍，易于接受新事物。近幾年，南部城區大力招商引資興建工廠，并配套發展基礎設施建設，如城市圖書館、文化館，人流量逐漸增多。

四、夏邑縣房地產業發展存在問題及原因概述

(一)樓盤成交量低，空置現象嚴重。在新近開發的南部城區，涌現出大小不一的各個樓盤，整體庫存量大、成交量低，有些樓盤甚至建成之后無人入住，一直空置，造成極大的資源浪費。出現這種情況的原因有以下幾個方面:

1.人口因素:其一，夏邑縣是農業大縣，農業人口比重較大，城鎮人口僅占全部人口的17%，農民在農村有宅基地、自建房，不愿離開熟悉的環境在縣城購房定居。其二，夏邑縣人口流動以勞務輸出為主，大部分居民作為農民工流向省會城市及南方經濟發達城市，青壯年作為購房的主要動力常年在外工作，對于在家鄉購房，需求不大、意愿不高。

2.經濟因素:雖然近年來夏邑縣經濟整體發展較快，但總體人民收入水平上升幅度并不大，尤其是依賴土地為生的農民，可支配收入水平并無明顯上升。外出打工的農民工多從事機械化勞作的體力工種，工資水平不高。在縣城購房對于廣大農民來說，是一筆不小的開支，如果再加上房屋裝修、物業管理、水電等費用，開銷更大，這是農民不愿在縣城購房的主要原因。

3.規劃因素:從2007年開始，夏邑縣就開始試點新農村建設，進行鄉鎮公路村村通工程，改善居民外出條件，并在道路兩邊劃定居民區進行社區建設，允許村民在居民區上購買宅基地自建房或購買相對低廉的社區房，并配套相應的基礎設施。這樣對于農民來說，既不用離開一直居住的村莊，又提高了生活水平，因此他們大多愿意留在農村居住，而不是在縣城購房。

4.政策因素:夏邑縣政府長期依靠招商引資政策帶動經濟發展，通過簡化審批手續、出讓土地獲得財政資金，吸引了不少房地產商前來夏邑縣開發投資建設。大量的樓盤同時開發，產生了過量的房屋供給，但并沒有與之相應的購房需求，供需結構的不平衡帶來了大量的樓盤空置。

(二)產品“同質化”現象普遍，個體特色不明顯。根據對夏邑縣房地產項目的對比分析可以看出，夏邑縣的樓盤在主力戶型、建筑類型、風格設計甚至營銷推廣方面普遍類似。夏邑縣房地產項目的“同質化”現象，使得各項目之間高度類似，個體特色消失，無法凸顯自身競爭優勢，也使得消費者審美疲勞，不利于房地產項目出售。

“同質化”現象出現的原因在于夏邑縣處于經濟快速發展期，地理位置比較優越，交通便利，因此吸引了不少房地產企業前來投資建設。那么隨著房地產開發企業的大批進駐，競爭也隨之加大，房地產開發企業就會用最短的時間、最低的成本費用來完成樓盤設計方案、施工搭建以及裝修等，以便搶占先機盡快銷售，獲取較高利潤。

五、促進夏邑縣房地產市場發展的建議與構想

根據以上對于夏邑縣房地產市場現狀的分析，有以下發展建議:

1.政府層面:夏邑縣是一個快速發展的城市，需要商業發展以帶動經濟振興。但是夏邑縣房地產發展基礎薄弱，沒有規范成熟的房地產市場標準，所以對于房地產開發建設，政府應制定一些條例規則，對房地產開發企業的資質進行審核監管，避免進入過多的房地產企業，使得市場嚴重飽和。對于目前房地產市場庫存較多、成交量不足的問題，政府應制定政策，與房地產企業一道，刺激更多居民購房，減少房地產存量。

2.房地產開發商層面:通過對部分樓盤的比較分析，可以看到夏邑縣房地產市場上各樓盤項目產品較為接近，宣傳推廣也無法體現自身優勢，因此房地產開發企業可以通過建筑外觀和景觀設計來突出重圍，凸顯自身特色;可以引進高水平人才，在宣傳推廣上打造出獨特概念，讓客戶耳目一新;也可以通過完善樓盤配套設施、提升服務質量來吸引客戶;此外還可以適當降價給予優惠折扣，刺激客戶購買欲望。

［1］馬繼民.中小城市房地產的去庫存問題——以甘肅省金昌市為例［J］.開發研究.2017－04

［2］孫娟，張一凡，孫曉敏.新常態下中部地區中小城市發展困境與規劃探索——以江西省鷹潭市為例［J］.上海城市管理.2016－05

［3］孫中偉.農民工大城市定居偏好與新型城鎮化的推進路徑研究 ［J］.人口研究.2015－09

［4］2015－2020年夏邑縣房地產市場發展前景預測報告 ［Z］.中商情報網.2015－04

代雨情，女，漢族，首都經濟貿易大學金融學院研究生。