投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇研究

劉飛仙 韓玉婷

(北京物資學(xué)院 北京 101149)

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇研究

劉飛仙 韓玉婷

(北京物資學(xué)院 北京 101149)

我國(guó)財(cái)政部于2006年2月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量存在成本模式和公允價(jià)值計(jì)量模式兩種不同的選擇，正確選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式是一個(gè)重要的問(wèn)題。本文首先介紹投資性房地產(chǎn)的相關(guān)概念，然后主要分析我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的財(cái)務(wù)影響，接著進(jìn)一步分析正確地選擇計(jì)量模式時(shí)應(yīng)該考慮哪些因素，最后，從外部環(huán)境、內(nèi)部控制兩大方面對(duì)合理選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式提出建議。

投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值計(jì)量模式;成本計(jì)量模式

一、投資性房地產(chǎn)的概念

準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)被作為一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)核算，不再分散于固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中。它指的是，以賺取租金或資本增值為目的，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)必須先符合定義，且同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件，才可以被確認(rèn):(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性的成本能夠可靠地計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以選擇成本模式，也可以運(yùn)用公允價(jià)值模式。上市公司選擇公允價(jià)值模式之前必須做好全面地分析，兩種計(jì)量模式直接的變更是單向的、不可逆的。

(一)成本計(jì)量模式

選擇成本模式后，按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo);有減值跡象的，要按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定來(lái)處理。以成本模式計(jì)量的，具有很好的客觀性及可驗(yàn)證性，對(duì)于利潤(rùn)的隨意調(diào)節(jié)起到了遏制作用;而且便于理解、操作方便，使得會(huì)計(jì)人員更容易接受。但是，其缺點(diǎn)就在于無(wú)法反映市場(chǎng)變化后投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

(二)公允價(jià)值計(jì)量模式

公允價(jià)值模式較為特殊。由于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在變化，需要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，并以新評(píng)估的結(jié)果為準(zhǔn)調(diào)整其賬面價(jià)值。而新舊公允價(jià)值之差則直接計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)提折舊，也不再進(jìn)行攤銷(xiāo)。

三、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的影響

近年來(lái)，不少企業(yè)紛紛投身于變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的浪潮中來(lái)，通過(guò)研究上市公司變更前后的資產(chǎn)狀況，可以發(fā)現(xiàn)計(jì)量模式的變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響主要有以下幾方面:

(一)增加公司的資產(chǎn)價(jià)值

采用自動(dòng)補(bǔ)水閥系統(tǒng)的缺點(diǎn)是自動(dòng)補(bǔ)水閥只能定壓和補(bǔ)水，對(duì)系統(tǒng)中水容積的變化無(wú)法處理，需要另行配置膨脹罐等設(shè)備。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，加上通貨膨脹壓力的日益增強(qiáng)，物價(jià)水平穩(wěn)步上漲，大多的投資性房地產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn)保值增值。上市公司用最初的成本計(jì)量模式時(shí)，由于其價(jià)值并不隨市場(chǎng)價(jià)格的上漲而增加，當(dāng)變更為公允價(jià)值計(jì)量模式之后，公司在計(jì)量日要按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，使得資產(chǎn)的賬面價(jià)值增加。

(二)改善公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)

首先，由于從成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)使企業(yè)隱性增值的收益部分釋放出來(lái)，使得公司的資產(chǎn)總額增加，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，從而增強(qiáng)了企業(yè)的償債能力，提高了企業(yè)的信譽(yù)。其次，變更為公允價(jià)值計(jì)量模式之后，上市公司不需要再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，使得成本費(fèi)用有所降低;而如果房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，由公允價(jià)值變動(dòng)損益的增加會(huì)增加利潤(rùn)總額。綜上，計(jì)量模式的變更能夠改善企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

(三)增加公司的管理成本

變更為公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司，每期都要確定最新的公允價(jià)值，調(diào)整賬面價(jià)值，確認(rèn)變動(dòng)的金額，并進(jìn)行相關(guān)信息的披露。其次，計(jì)量模式的變更也會(huì)加大上市公司納稅調(diào)整的成本。如果投資性房地產(chǎn)不存在活躍的交易市場(chǎng)，上市公司還必須聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行估值，由此產(chǎn)生大額的評(píng)估費(fèi)用。此外，相較于變更之前，在公允價(jià)值模式下無(wú)疑加大了審計(jì)的難度和工作量，導(dǎo)致審計(jì)費(fèi)用的增加。

(四)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理的不穩(wěn)定

選擇公允價(jià)值模式有一定的風(fēng)險(xiǎn)。法規(guī)指出，公允價(jià)值模式在任何情況下不允許轉(zhuǎn)換。如果市場(chǎng)行情持續(xù)好轉(zhuǎn)，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入損益，使上市公司的資產(chǎn)增值，在一定程度上，有可能掩蓋管理層的經(jīng)營(yíng)不善。但是若遇上房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)也會(huì)因此而下降，很可能與良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相抵消，使得公司面臨巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。總之，上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)會(huì)由于市場(chǎng)價(jià)格的上下波動(dòng)出現(xiàn)不穩(wěn)定的浮動(dòng)，從而對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理的提升造成一定的影響。

三、選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)考慮的因素

(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

法律對(duì)選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行了相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定:最初由公允價(jià)值模式計(jì)量其投資性房地產(chǎn)的上市公司，不論遇到任何問(wèn)題都不可以變更計(jì)量模式。一家上市公司內(nèi)部必須完全統(tǒng)一地采用同種計(jì)量模式。因此，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不可觀的情況下，對(duì)于是否選擇公允價(jià)值模式，上市公司必須嚴(yán)肅對(duì)待，那些房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司更是如此。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，公司只能隨之調(diào)整凈利潤(rùn)，使得公司盈余上下波動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致股價(jià)的波動(dòng)以及投資者態(tài)度發(fā)生改變，而這一系列潛在的經(jīng)濟(jì)后果都是大家最不希望的。

(二)企業(yè)現(xiàn)狀

如果當(dāng)前企業(yè)資金需求量大，且資金需求迫切，上市公司可以選擇公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量其投資性房地產(chǎn)。目前我國(guó)政府針對(duì)股權(quán)融資以及債券融資，對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)和盈利能力的要求都很?chē)?yán)格。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，變更計(jì)量模式可大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)額，提高企業(yè)利潤(rùn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，最終達(dá)到改變企業(yè)現(xiàn)狀的目的。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定時(shí)，則會(huì)有所不同。

(三)未來(lái)盈余

上市公司大多在最初會(huì)選擇成本模式，這是基于未來(lái)盈余管理的需要。這主要是因?yàn)樯鲜泄驹诓捎贸杀灸Ｊ胶螅陉P(guān)鍵時(shí)刻可以利用計(jì)量模式的變更進(jìn)行盈余管理，修飾企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、提升企業(yè)形象。相反，如果上市公司一開(kāi)始就選擇了公允價(jià)值模式計(jì)量，只能造成盈余的上下波動(dòng)大幅的波動(dòng)很容易引起外界的關(guān)注，并造成一種假象:該上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是不穩(wěn)定的。許多投資者、債權(quán)人在做出相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策時(shí)難免受到誤導(dǎo)，因此，管理層會(huì)盡量避免盈余的大幅度波動(dòng)。

(四)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)水平

選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司，就要對(duì)市場(chǎng)價(jià)格密切監(jiān)控，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)受到市場(chǎng)行情的影響，因此，上市公司每年都需重新確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。對(duì)于上市公司而言，實(shí)現(xiàn)健康、良好的發(fā)展離不開(kāi)那些有高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式之前，一定要具備推行該模式的人力資源條件。高級(jí)的財(cái)務(wù)人員是公司前進(jìn)的動(dòng)力，他們不僅要清晰地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)盈利能力、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)格局、管理層意圖等，還要全面地預(yù)測(cè)、準(zhǔn)確地把握公司的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際趨勢(shì)等。

(五)信息使用者的態(tài)度

依據(jù)上市公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)告，利益相關(guān)者為了做出正確的決策往往既要考慮信息的相關(guān)性，又要考慮會(huì)計(jì)信息是否真實(shí)可靠。成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，反映的信息一定是真實(shí)可靠的，是有跡可循的。而選擇公允價(jià)值模式計(jì)量的，由于公允價(jià)值計(jì)量屬性的特點(diǎn)，會(huì)計(jì)信息的可靠性并非是一定的。實(shí)際生活中，各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的差異，加上當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)評(píng)估制度的不規(guī)范、監(jiān)管機(jī)制的不完善都使得會(huì)計(jì)信息參差不齊。這種情況下，上市公司如何編制科學(xué)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)疑是一個(gè)難題，尺度的把握雖然有一定的自主權(quán)，但是會(huì)讓投資者對(duì)公允價(jià)值的合理性產(chǎn)生懷疑慮，很容易打消上市公司選擇公允價(jià)值模式計(jì)量的計(jì)劃。

四、合理選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的建議

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)計(jì)后續(xù)計(jì)量的實(shí)踐來(lái)看，兩種模式的應(yīng)用都各有利弊，究竟哪種模式更適合企業(yè)的發(fā)展，并沒(méi)有統(tǒng)一的結(jié)論。本文僅提出以下幾點(diǎn)參考建議。

(一)完善外部環(huán)境

1.推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

投資性房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用，尤其是在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展、信息共享的背景下，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境顯得迫在眉睫。為了改善房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，并從以下幾個(gè)方面著手努力。首先，加強(qiáng)調(diào)研，更新房地產(chǎn)交易的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣才能提供具有價(jià)值的市場(chǎng)信息;其次，不斷地改進(jìn)與完善房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)方法，加強(qiáng)與之有關(guān)的技術(shù)研究，建立普遍適用的科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)模型，解決目前面臨的難題;最后，還要完善房地產(chǎn)的政策法規(guī)，加強(qiáng)制度建設(shè)，具體化、實(shí)際化，嚴(yán)厲打擊違法行為，為上市公司采用公允價(jià)值模式提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。

2.密切關(guān)注宏觀調(diào)控政策

在我國(guó)政府調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是備受關(guān)注，相較于其他行業(yè)更是十分明顯。近兩年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策包括:2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施;2015年8月5日，房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃;2015年3月10日，房貸降準(zhǔn)降息。細(xì)細(xì)研究，每一條政策的發(fā)布都是為了信息需求者的更好決策。由于房地產(chǎn)關(guān)乎民生設(shè)計(jì)，關(guān)乎國(guó)家的發(fā)展，從房產(chǎn)稅到限購(gòu)令都是政府調(diào)控的表現(xiàn)。所以，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我們更應(yīng)密切關(guān)注宏觀調(diào)控的有關(guān)政策，積極改革，促進(jìn)自身發(fā)展。

(二)強(qiáng)化內(nèi)部控制

1.提高會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)

首先，上市公司要加強(qiáng)對(duì)公司內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育，因?yàn)楣蕛r(jià)值的調(diào)整離不開(kāi)準(zhǔn)確的職業(yè)判斷;其次，要提高公司會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，可以定期舉辦專(zhuān)業(yè)知識(shí)講座和培訓(xùn);還要努力實(shí)踐，加強(qiáng)實(shí)際操作的能力，在實(shí)踐中增長(zhǎng)知識(shí)，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度，提升對(duì)問(wèn)題正確判斷的能力，準(zhǔn)確取得公允價(jià)值;最后，要時(shí)刻關(guān)注國(guó)際會(huì)計(jì)發(fā)展的動(dòng)向，加快我國(guó)會(huì)計(jì)與國(guó)際會(huì)計(jì)的平穩(wěn)過(guò)度與融合。

2.切實(shí)衡量自身?xiàng)l件，謹(jǐn)慎選擇計(jì)量模式

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，當(dāng)前的價(jià)格走勢(shì)反映的并不是真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。而且新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定:只要選擇了公允價(jià)值計(jì)量，就沒(méi)有變更的可能，無(wú)論面對(duì)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)與困境，上市公司也不能因此而更改計(jì)量模式。因此，上市公司在選擇公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，一定要客觀綜合地評(píng)估企業(yè)自身的財(cái)務(wù)實(shí)力、未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，全面分析公司到底是否能夠承受公允價(jià)值波動(dòng)帶來(lái)的利潤(rùn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

總之，只有監(jiān)管部門(mén)、上市公司、會(huì)計(jì)人員等都從自身出發(fā)，遵紀(jì)守法，真正保證各自所涉及的領(lǐng)域合理、合規(guī)、合法，才能實(shí)現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)與國(guó)際會(huì)計(jì)的趨同，從而加快我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、快速發(fā)展。

［1］胡曉楠.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究 ［D］.沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)，2015.

［2］張瑞麗，曲曉輝，張國(guó)華.投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的動(dòng)機(jī)及影響因素研究——來(lái)自中國(guó)A股市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)［J］.當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2014，(07):115－129.

［3］楊鵬翔.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究 ［D］.西北農(nóng)林科技大學(xué)，2013.

［4］李文文.投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇研究［D］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.

［5］吳飛飛.新準(zhǔn)則下上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇研究 ［D］.北京交通大學(xué)，2011.

劉飛仙 (1992－)，女，漢族，山西呂梁市人，在讀碩士，北京物資學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，研究方向:財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù);韓玉婷 (1992－)，女，漢族，山西呂梁市人，在讀碩士，北京物資學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，研究方向:財(cái)務(wù)管理。