國有租賃房產經營廉潔風險防控策略研究

童立里 房薇娜 田 潔

(1.燕山大學經濟管理學院 河北 秦皇島 066000)(2.杭州市居住區發展中心有限公司 浙江 杭州 310000)

國有租賃房產經營廉潔風險防控策略研究

童立里1房薇娜2田 潔2

(1.燕山大學經濟管理學院 河北 秦皇島 066000)(2.杭州市居住區發展中心有限公司 浙江 杭州 310000)

在國有房產租賃經營過程中，受人為因素、體制規范和市場變化影響，存在不同類型的廉潔風險。本文擬通過建立制度保障、完善工作流程、整合智慧平臺、運行星級評定的“1611”全方位風險管控模式的創新舉措，來防范國有房產租賃經營業務中的廉政問題和經營各類廉潔風險，實現國有房產租賃企業健康發展。

國有租賃房產;廉潔風險;防控策略;星級評定;數字平臺

一、引言

國有租賃房產是指產權、使用權歸國有單位，在一定時期內為了解決社會生活、居住等日常需求而提供的經營性租賃房產。這些房產主要存在于各個城市、鄉鎮中的國有企事業單位，除了自用之外，為了保證國有資產保值增值任務，而面向社會對外出租的部分房產。

為了進一步將國有租賃房產經營業務推向市場，充分利用國資背景打造具有特色優勢的租賃房產經營平臺，許多國有經營單位將原房產租賃業務獨立出來，成立了租賃房產運營公司，負責國有租賃房產經營業務。成立新公司，既是為了鞏固現有市場，并通過整合資源，進一步拓展市場，同時也是為了減少人為因素、體制規范和市場變化等方面帶來的廉潔風險。

二、廉潔風險分析

按照租賃房產經營的業務流程，廉潔風險點主要存在于招租過程不嚴謹、合同履約不對等、信息反饋不通暢、退租商榷不及時、續租機制不完善等幾個方面。具體如下:

(一)招租過程不嚴謹。在招租過程中未對招租流程進行具體細化，導致在招投標過程中，尤其是在制度規定允許下開展的自主招標工作，在招標的環節上存在人為控制漏洞，在招標中設定符合于某一利益輸送商戶條件的限制條款;亦或是降低要求，借機索賄受賄。

(二)合同履約不對等。經營管理人員故意更改租賃合同重要款項，或租賃合同未通過法律審核而直接簽訂，搞“權錢交易”，為特定商戶謀取利益，為其個人謀取私利。

(三)信息反饋不通暢。經營管理人員對公司租賃房產的租賃信息不及時公布、不廣泛公布、不公開公布，導致房屋空置信息掌握在個別人手中，而成為其非法牟利的重要資源;對信息發布之后結果不及時反饋，致使公司領導層對房屋租金、租期等重要信息的判斷缺乏依據，導致決策不準甚至失誤，造成國有資產流失。

(四)退租商榷不及時。經營管理人員未在規章制度要求的時間內對商戶租賃到期予以提醒，引發商戶退租過程中的矛盾沖突;或未與原經營商戶進行充分溝通而擅自掛牌招標，導致原租戶不退出、新租戶進不去，造成房屋租賃空置期延長，同時引發社會矛盾。

三、防范策略及措施

鑒于上述風險因素，考慮從房產租賃管理的方式方法上進行調整、改進、完善，同時兼顧有序經營、和諧管理、安全保障，形成一個更加符合國有企業房屋租賃業務的“1611”風險管控模式，即通過建立制度保障機制 (1個保障)、完善工作流程機制 (6個方面)、整合數字平臺機制(1個平臺)、運行星級評定機制 (1個評定)，來實現公司防范風險、規避風險和減少風險，同時解決公司經營問題、彌補公司發展短板。

(一)建立制度保障機制。建立更加完善、操作性強的制度體系，為企業的發展保駕護航，更快實現企業經營目標，才能實現更好更快發展。從企業運營角度，建立一整套完整的國有房屋租賃管理制度;從安全管理角度，制定安全管理、安全保障、安全事故等一系列形成閉環的房屋安全管理制度;從長遠發展角度，建立公司發展規劃相關制度。

(二)完善工作運行機制。進一步完善六個方面的運行機制，即:信息透明、有效監督、分級防控、建立聯動、強化服務和標準量化。具體方式如下:1.信息透明。建立公開透明的信息發布通道，實現租賃信息公開化、發布渠道多樣化、招租流程常態化，真正將招租過程的各類信息全面公開，不留死角。2.有效監督。建立房產租賃全過程、全方位的有效監督。充分利用上級公司的監督管理職能，對運營公司的租賃業務實施全面監督;利用智能攝像機監控招投標全過程。3.分級防控。建立對現有商戶分等級的管理模式，根據其日常經營情況、安全巡查情況進行分級管理，有針對性地開展日常管控，為實現商戶“星級評定”打好前戰。4.建立聯動。建立與區域政府職能部門、居委會、物業公司等管理聯動機制，通過信息整合與資源共享，實現租賃業務的平穩、有序和健康開展，突發情況和矛盾糾紛得到妥善處置。5.強化服務。建立運營專員“一對一”服務，能夠快速響應商戶訴求，實現服務水平和廉潔從業的全面監督;建立公司微信公眾號“投訴建議”專欄，第一時間獲取商戶反饋信息。6.標準量化。建立合同履約保證機制，將合同條款進行量化分解，成為運營公司對經營商戶日常經營、安全整改等方面的考核依據，對各類經營行為進行量化評定，為業態優化調整提供客觀數據支持。

(三)整合數字平臺機制。基于互聯網和云計算，搭建房產租賃“數字管理平臺”。通過數字化信息平臺將租賃的全過程業務實行線上操作，并將各個流程固化;通過對每個程序的前置及后置條件的確定來完善操作的標準化;通過程序自動的數據記錄及分析，實現實時監管、動態分析和有效應對。總之，通過技術手段最大程度的減少招租過程的人為干預和避免管理過程的人為缺失。

房產租賃“數字管理平臺”旨在打造具備客戶服務、管理監督、市場運營三大塊業務輸出的智能化、數字化、信息化管理服務平臺。該平臺將真正建立起運營公司與租賃商戶之間信息溝通、傳遞和互動的橋梁。該平臺將分別從租賃商戶、公司管理人員、公司業務人員三方面設置不同的訪問界面，并擁有不同的業務職能。這個平臺的成熟運用，既能大幅減少人員的勞動強度，降低用工成本，規范管理行為，更重要的是能夠進一步加強廉政監管。

(四)運行星級評定機制

矛盾的產生是因為需求的不同，如何讓公司的管理需求與承租人經營需求相結合，是解決矛盾的關鍵所在。為了進一步解決運營公司與租賃商戶之間的在租賃業務上存在的不可避免的矛盾關系，應在商戶運營全過程中建立“星級評定體系”。

“星級評定體系”是對承租人在租賃合同范圍內的所有履約行為進行細分標準量化，通過量化的結果對承租人進行客觀評價，并在后續招租中對此評價進行充分運用與體現。通過這個“評定體系”來事先量化承租過程中的行為，讓承租人可以事先對各類情況有所判斷，鼓勵承租人合規經營嚴格履約。評價結果將作為后續招租過程中優質商戶存續和實現劣質商戶淘汰的參考依據。

四、后續開展模式

在市場營銷上，我們講“好的商業模式可以復制”，在房產租賃經營業務和管理上同樣可以運用模式復制。對于上述所述的“1611”風險管控模式，可以說是覆蓋了房產租賃的全過程，無論是國有租賃公司、上市公司或者是民營公司，都可以直接照搬運用。在整個模式中，除了上述幾個方面的工作原則集合之外，管理體系、運行機制和制度建設等各方面也是貫穿于整個模式之中，是可復制的工作形式。

下一步，運營公司應該從以下三方面進一步開展后續工作:1.根據業務發展需要而進行不斷優化、調整現行制度，真正建立起保障房產租賃經營業務的制度體系。2.完善智慧管理平臺的監督管理職能，將公司oa系統、公司網站等與智慧管理平臺進行融合，真正實現審批流程可視化、風險防控程序化、管理監督透明化。3.完善星級評定管理機制，將星級評定操作流程納入到智慧管理平臺中，成為運營公司日常運營管理的一項基本業務，并完全在平臺中實施，進一步減少人為因素影響。

一方面，通過對公司經營房產租賃的管控體系進行整合，包括公司的組織架構、人員編制、崗位職責以及專業團隊建設等，形成一個成熟、完整、符合房產租賃業務開展，尤其是國有背景租賃業務開展的管理體系;另一方面，通過信息化、流程化和智能化的手段，把日常工作放在數字化平臺上執行，運用科技手段解放生產力，提高生產效率。