房地產開發項目的成本控制要點探析

李莉

摘要：針對當前我國房地產企業成本控制出現的問題，從投資決策、工程設計、招投標過程、項目實施、營銷過程、財務管理等方面進行了成本控制的分析和建議，房地產企業進行成本控制在面對眾多的不確定性，需要建立高效的成本控制體系，合理分析規劃設計內容，找準定位，制定詳實的可行性分析報告，動態監控項目實施進度，制定準確的營銷策略，以財務成本管理為管理核心，強化財務管理信息化建設，形成全面多方位的成本控制管理體系。

關鍵詞：成本控制；房地產；財務管理；成本分析

隨著我國房地產行業的繁榮發展，房地產企業數量劇增，房地產項目如雨后春筍在全國各地落地。從2000年以來我國的房地產行業經歷了4個階段[1～5]：第一階段是從2000年～2004年，隨著我國經濟的快速發展，國家出臺了多項政策支持地產行業，房地產各項指標達到高峰，2005年到2009年，房價的高漲，百姓對房價出現恐慌情緒，國家推出相關政策進行房價調控，2010年到2013年房價趨于穩定期，地產行業趨于平穩，在2014年至2015年，地產行業開始重組洗牌，進行了行業內的大洗牌，調整行業結構。規模小、分散化、平民化的房地產開發企業將被淘汰，轉而形成規模化、差異化、品牌化的大型房地產開發集團。目前大城市可開發的面積趨于飽和，土地資源的競爭更加激烈，在有限的土地資源下能控制成本獲得收益的最大化是房地產開發企業目前急需解決的重要問題。

房地產企業競爭的最重要的武器是資本，資本的合理利用與分配是企業轉型的關鍵所在，房地產企業首先從開發項目著手，重視資金的合理分配，控制成本保持企業可持續發展。高效的成本控制是需要針對實際開發項目建立以成本控制為中心的企業管理體系，建立信息共享和監督反饋平臺，建立系統化的企業成本管理，準確的根據實際項目進行判斷，有效的處理項目開發遇到的管理問題。成本控制的建立是準確作出決策，提高企業競爭力。國外對于成本控制的意識從14世紀開始形成，19世紀80年代到20世紀初形成成本控制的理論，如價值工程理論、目標成本控制法、全壽命周期成本控制法等[6～9]。國內對于房地產成本控制的研究從20世紀80年代開始，學習吸收了國際相關房地產企業的相關經驗和方法，成本控制體系有了一定的提高，形成了作業成本法、目標成本法和全面成本管理等方法。

一、成本控制的相關概念

成本是指商品生產經營過程中的各項支出，包括勞務和各種費用的總和。房地產開發成本包括了從項目拿地分析到項目竣工完成的所有總和。項目的成本包括土地費用、工程建設費用、開發的期間費用等。房地產企業在投資決策階段的成本主要是選址和配套的分析活動發生的調研費用、員工費用、公共費用、試驗費用、評審費用以及相關的投資咨詢費用。前期工作階段的費用主要是土地、拆遷、前期工程費用等。項目建設階段發生的費用約占總成本的50%，是成本控制的重要階段。項目銷售階段的費用主要是指銷售服務費、廣告宣傳費、品牌建設費等，各類營銷費用占總成本的5%左右。項目的期間費用包括利息支出、金融手續費用、匯兌損失等財務費用、管理人員工資、保險費、辦公費等管理費用以及繳納的相關稅金總額。

成本控制就是需對生產經營過程中的各項費用進行控制，降低實際成本與計劃成本間的差額，找出控制關鍵變量，制定最合理的控制方案，提高利用率，降低不必要的浪費[10～12]。成本控制過程中會受到房地產銷售市場、經營市場和土地市場的影響，房地產市場也容易受到國家政策和百姓購房意愿的影響，這些不確定性會導致成本控制的難度加大。項目開發過程中的材料價格上漲和人工費的上漲也常會導致成本超出預算，材料費用方面的變化也是控制成本的重要部分。施工質量和施工進度的不確定也會導致工程成本的增加，房地產安全事故率雖然近十年是有逐年下降的趨勢，但是安全因素不容忽視。

二、成本控制存在的問題

目前我國房地產企業進入了發展平穩期，企業的暴利已經不如從前，國家也對房地產的調控也基于可持續發展的戰略，房地產企業在成本管理上出現了很多管理成本的漏洞，只做了簡單的成本預算，分類不夠精確，部分企業只注重眼前利益，沒有系統的估算，缺乏一套長期有效的成本控制方案，容易陷入資金周轉困難的境地。部分企業對成本控制存在錯誤的認識，認為在項目設計階段是成本控制的重點，而忽視了其他階段，缺乏一種科學先進的成本控制管理方法，房地產的成本控制信息來源于財務部門，而業務部門提供的信息相對滯后，項目實際開發過程中會導致與預期效果偏差很大，無法找到變動成本與成本的影響因素。在多數房地產企業仍處于粗獷式管理模式，成本控制體系沒有得到有效的落實，管理人員工作效率低下，部分人員缺乏工作責任心，缺乏事中監督管理，缺乏一個詳細的成本分析環節，這是項目結算中容易忽視的環節。

三、房地產開發項目控制的要點

房地產企業的成本控制需要貫穿項目開發的全流程。房地產開發企業需要在項目投資決策、工程設計、招投標過程、項目實施、營銷過程、財務管理等方面進行成本管理控制。

（一）投資決策中的成本控制

房地產項目通常投資周期較長，資金周轉慢，因此房地產項目投資決策階段需要有條理計劃的擬定項目全局的投資開發計劃，項目決策階段的成本占的比重較低，但對項目全局的影響高達70-80%，投資決策關鍵性至關重要。在前期決策工作中要尋找到最有優勢的投資機會，針對某個區域的建筑投資進行可行性分析，研究當地的經濟發展和政策配套以及材料供應相關情況，準確進行房地產項目的定位。定位主要是指品質定位、功能定位和消費者定位，通過了解消費者的購買能力，進行準確的定位，才能更好的抓住消費心理，制定準確的營銷策略。對項目進行概念規劃，使設計更為規范系統化。對項目進行可行性的分析，確保投資決策方案具有科學合理性，能夠對可預見的技術、政策、市場等問題進行綜合的評價，吸取失敗項目的教訓，提煉成功案例的精華，對投資方案進行不斷的優化，豐富而詳實的可行性報告可以為投資提供可靠的依據。

（二）設計過程中的成本控制

房地產企業對設計過程中的成本控制可以影響工程總投資的絕大部分，合理的設計可以讓總成本降低5%～20%。項目設計成本控制主要的措施有采取設計的招投標，對于工程和配套等進行統一招標，鼓勵多家共同競標，挑選最優的設計方案。房地產開發企業應結合設計經驗對項目設計進行限額設計，降低工程成本。對投標中條款、地形、設計任務一致的項目進行標準化設計。

（三）招投標過程中成本控制

房地產開發企業招投標階段的成本控制有利于降低施工和材料成本，降低工程造價，應采取公開招標和邀請招標結合的方式，對建設單位突出點進行發包，結合不同的實際情況采取不同的合同類型，挑選最優的評標人進行公平公正的評標，嚴禁采用暗箱操作的辦法，對合同的每個細節都要理清，避免不合理條款，避免合同糾紛。編制工程量的清單，制定合理的招投標文件，編制招標工程的最高投標限價，有效控制招投標過程中的成本。

（四）項目實施過程中的成本控制

施工環節的成本控制需要控制各種變更所產生的費用，保證施工質量。施工階段需要合理的安排工期，對進度進行量化，嚴格執行經濟簽證及工程量變動等管理。對施工成本動態監控，及時收集信息資料，定期對計劃進度進行分析比較。對工程變更進行跟蹤監控，項目變更過程中更應切實做到實事求是的態度，確保工期正常完成。

（五）營銷過程中的成本控制

房地產企業的營銷策略是提高銷售效率降低成本，需要進行合理的營銷市場定位，展現房地產自己的品牌魅力，降低銷售過程中的人員費用，有助于品牌的建立，深化項目的形象，圍繞項目定位制定銷售策劃、品牌宣傳，有助于地產項目的合理定價，對不同時間和環境采取不同的售價策略。

（六）財務管理中的成本控制

財務管理中的成本控制已經成為企業各項管理制度的重要內容，房地產財務成本控制需要建立科學的財務管理制度，以財務成本管理為核心，合理分配財務管理資金，通過財務管理不斷的規范企業的經營活動，獲得利潤的最大化。對財務管理成本控制的實施過程中，需要完善財務管理的信息化建設[13]，采用各類專業性軟件，避免信息傳遞出現丟失錯誤，提升企業資金利用率，提升財務管理的成本控制效率。針對項目而言，成本動態的控制點較多，成本影響因素也較多，建立成本控制信息化平臺，對成本估算、設計變更、資金流控制等進行有效的控制，使得業務與資金得到了很好的結合。

四、結語

本文簡述我國房地產的發展情況，介紹了成本控制的相關概念，分析了當前我國房地產企業成本控制出現的問題，從投資決策、工程設計、招投標過程、項目實施、營銷過程、財務管理等方面進行，提出了成本控制的分析和建議，房地產企業進行成本控制在面對眾多的不確定性，需要建立高效的成本控制體系，合理分析規劃設計內容，找準定位，制定詳實的可行性分析報告，動態監控項目實施進度，制定準確的營銷策略，以財務成本管理為管理核心，強化財務管理信息化建設，形成全面多方位的成本控制管理體系。

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（作者單位：中冶置業重慶有限責任公司）