房地產(chǎn)市場競爭加劇，行業(yè)結(jié)構(gòu)面臨重塑

路青

由中國房地產(chǎn)TOP10研究組主辦的“2017中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十四屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”3月16日在北京成功舉行。會議發(fā)布了《2017中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》及《2017中國房地產(chǎn)專題研究報告》，對中國房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)群體做出了客觀、公正的評價。

剛剛過去的1年，我國經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下保持平穩(wěn)、健康發(fā)展，質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場在供給側(cè)改革的深化下，總體供求結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，城市分化持續(xù)加劇，一、二線重點(diǎn)城市與部分三、四線城市冷暖迥異，因城施策常態(tài)化，市場變化加速、復(fù)雜性加深。

強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場格局愈顯

《2017中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示，2016年，在經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的背景下，我國房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展高峰，熱點(diǎn)城市量價齊升帶動全國商品房銷售額和銷售面積同比分別大幅增長34.8%和22.5%。百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場機(jī)遇，以優(yōu)異的銷售業(yè)績輕松跑贏市場大勢。2016年，百強(qiáng)企業(yè)銷售規(guī)模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬平方米，同比分別增長52.5%、39.4%（圖1）。受益于規(guī)模和品牌效應(yīng)的持續(xù)擴(kuò)大，百強(qiáng)企業(yè)銷售額和銷售面積增長率分別高于同期全國增幅17.7和16.9個百分點(diǎn)，行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步彰顯。

伴隨銷售業(yè)績的快速增長，百強(qiáng)企業(yè)市場份額超過40%，行業(yè)集中度加速提升。2016年，百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額快速上升至40.8%，較2015年提高4.7個百分點(diǎn)，增幅高于2015年3.6個百分點(diǎn)，行業(yè)集中度加速提升。其中，綜合實(shí)力前10名企業(yè)充分發(fā)揮行業(yè)整合加速下的資源配置和運(yùn)營管理優(yōu)勢，2016年市場份額為18.6%，較2015年提高2.3個百分點(diǎn)，占百強(qiáng)企業(yè)銷售總額的45.5%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢延續(xù)。

除此之外，百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握熱點(diǎn)城市發(fā)展機(jī)遇，部分百強(qiáng)企業(yè)依托在熱點(diǎn)城市布局的深化，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的更快增長。從百強(qiáng)企業(yè)2016年在26個熱點(diǎn)城市的業(yè)績貢獻(xiàn)率變化與銷售額增速之間的關(guān)系來看，熱點(diǎn)城市銷售額貢獻(xiàn)率顯著提升的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了更高的銷售額增速（圖2）。

此外，隨著百強(qiáng)各層級企業(yè)的盈利能力分化加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢愈加顯現(xiàn)。2016年百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)通過在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)“降本增效”：第一，在土地市場持續(xù)升溫、“面粉貴過面包”的壓力下，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)在土地一級、二級市場同時發(fā)力，嚴(yán)格控制土地成本，拓展利潤空間；第二，更低的融資成本是百強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)生盈利分化的另一主因，也是百強(qiáng)企業(yè)未來發(fā)展的核心競爭力；第三，百強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)化運(yùn)營管理內(nèi)功，向管理要效益，內(nèi)部開展合伙人制度，外部實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，由內(nèi)而外促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營效率和效益的提升。

行業(yè)洗牌進(jìn)程加速

在實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展的同時，2016年的房地產(chǎn)市場亦蘊(yùn)藏了一些風(fēng)險和隱憂。部分熱點(diǎn)市場布局過于集中的百強(qiáng)企業(yè)，若依存度過高的城市需求透支將對其未來銷售造成不利影響；部分短期債務(wù)集中的高杠桿企業(yè)，若集中償付壓力與銷售回款壓力共存將潛藏財務(wù)風(fēng)險隱患。因此，織密扎牢財務(wù)安全的保障網(wǎng)，是部分百強(qiáng)企業(yè)面臨的重要任務(wù)。

2017年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪休整期，房企面臨的生態(tài)環(huán)境更加復(fù)雜多變：在調(diào)控政策作用下，熱點(diǎn)城市市場量價將逐步回調(diào)，“分化”主題延續(xù)，行業(yè)洗牌進(jìn)程加速；與此同時，特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍(lán)海市場的發(fā)展機(jī)遇也將不斷顯現(xiàn)。在此背景下，百強(qiáng)企業(yè)需直面挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇，在行業(yè)的格局重構(gòu)的背景下占據(jù)主導(dǎo)地位：首先，“5000億元”時代即將開啟，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，加速邁向寡頭競爭時代；其次，競爭壓力加劇，資源爭奪戰(zhàn)升級，“大魚吃小魚”格局常態(tài)化，資源整合能力成企業(yè)決勝的關(guān)鍵，影響行業(yè)格局重塑；最后，行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，大型企業(yè)謀求多元化發(fā)展版圖，中小企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型出路或退出。

大風(fēng)起兮云飛揚(yáng)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)格局在競爭加劇、優(yōu)勝劣汰加速的背景下面臨重構(gòu)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能在不斷深化調(diào)整的房地產(chǎn)市場中，通過前瞻性的思變與積極高效的自我調(diào)節(jié)，找到并始終遵循正確的發(fā)展路徑，才能在百舸爭流的環(huán)境中贏得成功突圍的機(jī)會，否則將在不進(jìn)則退的壓力下發(fā)展停滯或慘遭淘汰。在此背景下，一批優(yōu)秀房企未雨綢繆、思變未來，結(jié)合外部環(huán)境和自身資源稟賦制定中長期發(fā)展路徑，并不斷創(chuàng)新、探索，為行業(yè)提供有益的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。但走向千億甚至萬億的前路漫漫，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要瞄準(zhǔn)規(guī)模化的目標(biāo)奮力前行，更需內(nèi)外兼修，注重規(guī)模與效益的協(xié)同增長、擴(kuò)張速度與運(yùn)營能力的相互匹配等，方能在龍爭虎斗的“地產(chǎn)江湖”中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。