華人在加拿大進行房地產(chǎn)投資的三大誤區(qū)

夏欣怡

在價格和經(jīng)驗主義的雙重因素下，很多來到加拿大的新移民者會默認買房就是買樓房、買公寓，如果操作不當，甚至會發(fā)生投資虧損。

中國人在加拿大置業(yè)時，往往會綜合考慮自住需求和增值潛力。但是如果直接應用國內(nèi)的購房經(jīng)驗在加拿大進行投資，難免走入誤區(qū)。筆者結(jié)合自己的工作實踐，歸納幾點華人在加拿大房地產(chǎn)投資時容易犯的策略性失誤。

誤區(qū)一，公寓是一筆好的投資

我國土地稀缺，樓房是主要的住宅形式。在國內(nèi)，只要一提到買房，大家通常默認是指買樓房，除了少數(shù)幾個試點城市，我國沒有大規(guī)模地開征房產(chǎn)稅。因此，為了維持自己的住房，國人只需要繳納物業(yè)管理費和供暖費。以北京的住宅小區(qū)天通苑為例，不帶電梯的樓房物業(yè)管理費收費標準為0.55元/平方米，帶電梯的樓房物業(yè)管理費收費標準為1.25元/平方米，供暖費則皆為一個供暖季19元/平方米，這樣的收費標準已經(jīng)持續(xù)多年。

但是，加拿大卻具有與中國不同的國情。加拿大地廣人稀，居民住房多以獨立屋為主（可以認為近似等同于國內(nèi)的別墅）。雖然也有公寓，但只有在溫哥華、多倫多這樣的大城市才會比較常見，其價格也比獨立屋便宜很多。

因此，在價格因素和經(jīng)驗主義的雙重因素下，很多來到加拿大的新移民會默認買房就是買樓房、買公寓。他們并沒有深入了解的是：與獨立屋相比，公寓除了同樣需要繳納房產(chǎn)稅之外，還需要額外繳納物業(yè)管理費。而且隨著時間的推移，物業(yè)管理費還會不斷上漲，越老的房子需要繳納的物管費往往越多。此外，與獨立屋相比，公寓單位面積的住房所擁有的土地要少很多，增值潛力也較為有限，如果操作不當，甚至會發(fā)生投資虧損。

2007年，一對老夫婦在房產(chǎn)價格高點時買入一套2居室公寓。買入該產(chǎn)業(yè)時，物業(yè)管理費是250加元/月，2016年年底，他們掛牌出售該房產(chǎn)，主要原因是該公寓的物管費上漲到了他們無法忍受的地步，達到460加元/月，而且最終出售價格比他們9年前的買入價格還低了1.4萬加元。

表1給出了2005年1月—2017年2月，溫哥華獨立屋、聯(lián)排房與公寓的價格對比情況。從中可以看出，長期來看，獨立屋漲幅明顯優(yōu)于公寓漲幅。

當然，即使放到短期1年和3年的情況來看，獨立屋的漲幅也明顯優(yōu)于公寓的漲幅，如下頁表2所示。

誤區(qū)二，地塊面積大價值就高

上文提到，公寓與獨立屋相比，單位面積住宅具有更少的單位面積土地，加上不斷上漲的物業(yè)管理費，公寓在加拿大并非一筆好的投資。那么，這是否意味著土地面積越大，所蘊含的投資價值就越高呢？

這也未必。筆者曾經(jīng)接待過一位想在加拿大買地蓋房的投資者。這位來自北京的客戶投資的初衷是因為聽說了一個項目，該項目在加拿大某一城市的南邊，共擁有200英畝（1英畝= 4046.8平方米）土地，該地塊被劃分成了40個小塊，每小塊5英畝，只要20萬加元（約100萬人民幣）就可以買入一塊。他計劃買入一塊建房，先自己居住，等以后地價上漲再出售，這樣可以獲利。這個投資者告訴筆者， 10多年前北京曾有一個類似的機會，相似大小的土地，當時只需要花400萬人民幣就可以買下，后來該地塊以2億元人民幣售出。

這個投資者同樣犯了一個經(jīng)驗主義的錯誤。加拿大土地并不稀缺，那塊5英畝的土地雖大，但卻屬于農(nóng)業(yè)保護用地。按照當?shù)氐囊?guī)定，土地最小只能劃分為5英畝一塊，只能建一個獨立屋作為農(nóng)場主自住，如果想建第二棟獨立屋，則必須明確地作為農(nóng)業(yè)用途，還要經(jīng)過政府的嚴格審批。而且，按照加拿大法規(guī)，農(nóng)業(yè)保護用地要想變更為普通住宅或商業(yè)用途，是一件十分困難、幾乎微乎其微的事情。

當然，在加拿大，農(nóng)地變成商業(yè)、住宅用地從而獲取暴利并非不可能，只是過程十分煩瑣，需經(jīng)過公聽會程序，這其中可能涉及地質(zhì)測評、土建設計、礦產(chǎn)資源、交通、古跡保護、綠化保護、視覺效果等多達10份以上的可行性報告。在變更過程中，只要有一個細節(jié)沒有考慮清楚，就可能得不償失。所以，在加拿大，地塊大并非意味著價值一定就高，弄清楚土地性質(zhì)和分割細節(jié)很重要。

誤區(qū)三，買新房升值潛力高

新房意味著更好的居住條件，初到加拿大的華人購房者，如果條件允許，往往會把新房作為首要的考慮對象。當然，如果是為了自己能夠獲得一個舒適的居住環(huán)境，這樣做無可厚非。但是初到北美的中國人，在沒有更好收入來源的情況下，通常把房產(chǎn)視為一項重要的投資工具，希望未來的生活能夠從房產(chǎn)的升值中得到一些保障。那么，購買新房的投資決策就值得商榷了。

加拿大房地產(chǎn)分為房產(chǎn)和地產(chǎn)。隨著人口的增多，土地越來越稀缺，特別是好街區(qū)的地產(chǎn)會不斷升值，而房產(chǎn)卻像車一樣，隨著時間的推移會不斷貶值。加拿大的房子很多都能保留100年以上，如果房產(chǎn)的壽命以100年計算，那么相對于當初的買入價，房產(chǎn)每年理論上應該貶值1%。但通脹往往掩蓋了“房產(chǎn)是會貶值的”這一真相。

但是，對于新房來說，房產(chǎn)貶值倒是其次，最主要的問題則在于新房在售價的基礎上，還要額外繳納5%的GST（增值稅）。而在以后作為二手房出售時，新的買家是無須繳納這筆費用的。這意味著新房的購買者在買入的瞬間，理論上就損失了大約5%的財富。

不過，世事無絕對。在一片報價在90萬加元以上的海景新房獨立屋區(qū)域，筆者曾經(jīng)幫助客戶以85萬加元的價格買入了一處新房，而且讓建商承擔了5%的新房稅。所以，只要價格和談判的力度合適，新房也并非不能考慮。

當然，華人在加拿大的購房誤區(qū)還有很多，筆者將在以后向大家一一詳述。而在所有誤區(qū)中，尤為不可取的就是買入一個嶄新的公寓，這相當于同時踏入陷入了本文提到的第一和第三個誤區(qū)。如果是在上漲的市場中，這樣的買入可能會有所收益，但如果是在市場瘋狂的頂點做出了這樣的舉動，那么未來想要回本將會變得遙遙無期。