五指山市房地產發展歷程與調整方向探析

莊海燕+吳仁翔

一、五指山市區位條件與發展概況

五指山市位于海南省中南部，為海南島中部地區的中心城市和交通樞紐，市區海拔328.5米，是海南島海拔最高的山城。該市總面積1169平方千米，總人口11.3萬人，下轄7個鄉鎮、1個國營農場。五指山市基礎設施齊全，交通便利，海榆中心貫穿南北，與各市縣路網相通，高等級生態旅游公路四通八達，中線高速公路即將開建，將減少與三亞、海口的通車時間。該市通信、金融、郵政網絡暢通，辦理業務便捷；城市防洪、垃圾處理等設施完善。

2010年1月國務院出臺了《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，把建設海南國際旅游島上升為國家戰略。“不到五指山，不算到海南”，五指山作為海南島的象征，在政治、經濟、文化、基礎設施等多方面，勢必得到海南省委省政府乃至中央長期的關注及大力扶持。

五指山市原為海南黎族苗族自治州首府，是海南省中部少數民族地區政治、經濟、文化中心，具有較高的知名度及強勁的輻射力。五指山作為三亞旅游經濟圈的重要組成部分，它與三亞一樣都擁有世界頂級的旅游資源，五指山的“青山綠水” “天然大氧吧”與三亞的“陽光、海灘”優勢互補、相得益彰，是一塊康體養生及休閑度假寶地。

二、房地產發展歷程

1.初步發展時期（2003～2006年）

五指山市旅游業開發始于1981年，以海南黎族苗族自治州民族博物館的動工建設為標志，拉開了旅游建設的序幕，隨后旅游業的迅速發展帶動了該地區其他產業的興起，并將五指山旅游區推向了全省乃至全國，但其帶動的房地產業的開發卻起步較晚。

2003年以前，五指山市房地產市場一直沒有開發，直到2003年五指山市才開始對房地產業進行開發并投資，將其作為該市的新興產業來發展，但投資力度不是很大，占全市總投資額的比例不超過10%，主要用于商品住房以及少量商業用房的投資上；房地產生產總值不超過5000萬元，占全市GDP的比重始終維持在5%～6%之間。初級商品住房（期房）于2004年開始對外銷售，總銷售額為122萬，銷售均價為581元，2006年的商品房期房總銷售額上升到285萬，銷售均價上升到1212元。

2.高速發展時期（2007～2010年）

隨著海南省國際旅游島建設的推進，五指山市的房地產業經過了4年的初步開發，開始將其作為該市的支柱產業，房地產業投資額猛增，開發規模逐年加大，開發企業數量快速膨脹。2007年，房地產開發投資額上升到13545萬元，比2006年末多出12485萬元；相應的，房地產開發投資占全社會固定投資比例也大幅度增加，上升到2007年的48.54%，2008年達到最大，后又逐年減小，但所占比例仍然很高。房地產生產總值由2007年的5371萬元增長到2010年的20565萬元，也是該市有史以來最高的一次，占GDP的比重基本維持在10%以上，2010年的占比最大，為14.52%。這一時期開發建設房地產種類較多，主要有商品住宅、部分商業用房、少量辦公樓以及其他用房。

從商品房的開發來看，投資力度較大，總的銷售面積基本維持在20萬元以上，2010年達到最大，為320014平方米；總的銷售額由2007年的5696萬元上升到2010年的120328萬元，增長了108385萬元，同比增長90.07%，其中期房銷售面積與銷售額要遠遠大于現房銷售面積與銷售額，但這幾年銷售情況的波動幅度較大，發展雖然不夠穩定，但發展后勁比較足；商品房均價由2007年的1242元上升到2010年的3565元，同比增長65.26%。

2007～2008年，隨著國家一系列保障性住房政策的出臺，保障性住房的建設力度加大。“十一五”期間，我國以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成，五指山市在“十一五”期間也開始響應國家號召，建設并加大保障性住房的投資力度，2008～2009年主要有廉租房和經濟適用房兩種類型的保障性住房（廉租房主要針對城市常住居民戶口的最低收入家庭而提供的不具備產權的普通住房，經濟適用房是針對城市低收入家庭而提供的限定套型面積和銷售價格、具有部分產權的政策性住房），2010年則在這兩種住房的基礎上又增加了城市棚戶區改造，其中2010年對保障性住房的投資最大，達到63474萬元，共2885套，其中經濟適用房占比最大，共2188套，總投資50760萬元，占總投資的79.97%，總建筑面積248271平方米，占總建筑面積的82.32%。這一時期的城市人平均住房面積也有所增加，由17.2平方米（2007年）增加到18.4平方米（2010年），使得中等偏下收入家庭住房困難的問題得到解決，居住條件也得到初步改善。

3.優化調控時期（2011至今）

五指山市房地產業經過4年的高速發展，從2011年開始進入穩定優化時期，這一時期的房產樓盤大多區域多元化、特色化和服務全面化。憑借五指山冬暖夏涼的氣候以及典型熱帶山水交融的森林資源在省內獨樹一幟，房地產品質和價值也有所提升，吸引了很多島內外人士，特別是退休老人前來購房度假。房地產開發商也開始競相打造旅游地產、養老居所、景觀居所、宜居生態、花園洋房、創意地產、水景地產、山景地產等極具特色的高品質地產。

2011年的房地產生產總值較2010年有所降低，占GDP比重也相應降低，雖然房地產開發投資額較以往穩步上升，但其占全社會固定資產投資的比例有所下降，在40%～50%左右浮動，主要用于商品住宅的投資，投資力度隨總投資額逐年加大，商品住宅投資占房地產開發總投資的比較快速發展時期有所減小。

商品房銷售面積自2010年以來就逐年降低，下降幅度較大，到2013年上升到197286平方米，商品房期房銷售面積仍然高于現房銷售面積；而商品房總的銷售額在2011年達到最高為210328萬元，僅期房銷售額就占85%，2013年總銷售額為112168萬元，期房銷售所占比例為80%。近三年來五指山商品房銷售情況不夠穩定，還有待進一步調整，但可看出人們對五指山市樓房的購買欲望仍然很強。這一時期的商品房均價在5000～6000元之間浮動，2012年最高為5835元，2014年為5788元，變化幅度不大，經過這一階段的優化與調控之后，后幾年內商品房均價將會上漲。城市人均住房面積逐年增大，從2011年的21.7平方米上升到2013的24.8平方米，但仍低于全國平均水平。

“十二五”時期，中國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。保障形式繼續以包括廉租房在內的公共租賃住房、包括經濟適用房在內的政策性產權房和各類棚戶區改造安置房等實物住房保障為主，同時結合租金補貼。從2011年起五指山市保障性住房又在原來的基礎上增加了限價商品房和公共租賃房，共進行了五種類型的保障性住房建設，滿足了當地中等偏下收入居民的不同住房需求。廉租房每月1.5元/平方米；公共租賃房的主要供應對象主要是城市中等偏下住房困難家庭，每月房租4元/平方米，有低保證的公共租賃住房困難住戶，房租可以參照廉租住房繳納；經濟適用房則按面積銷售，小于75平方米（包含75平方米）的為1900元/平方米算，面積大于75平方米的，超出部分按2800元/平方米算；限價商品房規定價格不能超過2800元/平方米；城市棚戶區改造的安置對象則是城市居民被拆遷戶和征地拆遷房屋的農戶。五指山市保障性住房的總套數、總建筑面積和總投資繼2010年后連續三年下降，到2014年又加大了對保障性住房的投資和建設力度。在這7年的保障性安居工程建設上，五指山市對經濟適用房的投資和建設力度是最大的，其次是廉租住房和棚戶區改造，對公共租賃房的投資最少。

三、房地產發展現狀

1.總體發展現狀

從商品房的購買人數、面積、金額、套數上看，從2008年以來，五指山市商品房的購買對象以島外居民為主，占總數的比重高達90%以上。結合實地調研的情況可以看出，島外居民大多來自霧霾嚴重地區，如北京、湖北、山東等地，還有部分來自西北干旱區和氣候比較寒冷的北方地區。

2.代表性房地產現狀

以上對五指山市房地產總體發展歷程以及現狀進行了整體分析，為進一步了解五指山房地產實際發展現狀以及存在問題，本調查報告篩選了若干個比較具有代表性的已完成和正在建設的房地產進行走訪調查，包括候鳥公寓、錦繡花園、翡翠花園、五指山避暑山莊、山水蘭庭、森林湖、山水綠世界、水墨雨林。

通過對代表性房地產的實際走訪調研可知，除了政府保障性住房，房地產多為旅游地產。各小區環境相對較好，這跟五指山自身生態環境密切相關。從上述分析得出：早期商品房的配套設施以及小區環境缺乏足夠的維護管理，且物業管理水平較為落后；新建商品房山水蘭庭、森林湖、山水綠世界無論是在建設水平還是服務質量上都有所提升；正在建設的水墨雨林作為高端養

生、休閑的生態旅游地產，建筑風格富有民族特色且建筑形式趨于多樣化，社區管理以及配套設施趨于智能化與高質量化。可以看出，隨著時間的推移，五指山市的房地產開發從最初的注重數量的遞增到后期看重質量的提升，是比較符合現今新型城鎮化的發展要求的。

四、房地產發展方向調整

1.加大房地產開發和銷售的宣傳力度

五指山市應立足當前優質的環境與氣候條件，加大對城市中心區的管理與修復的投入力度，優化城市內部空間，特別是一些城市管理盲區，打造真正高品質的宜居城市，樹立良好的優質城市品牌。憑借良好的城市品牌，可以到全國各地，特別是環境條件以及氣候條件比較惡劣的西北以及東北等地舉辦房地產產銷會，將五指山市房地產銷售推廣到全國各地；還可以制作城市宣傳廣告，吸引外地居民到五指山旅游，并將五指山的養生、旅游以及生態地產介紹給他們。

2.加強小區的管理與維護

通過對五指山部分房地產小區的走訪調查，筆者發現有些小區的物業管理工作不到位，導致小區內部配套設施荒廢的局面。為此，應對物業公司的管理體制進行更新，真正起到全能管家的作用，無論是小區內部設施的維護、管理與更新，還是住戶個人的生活、健康等，都要做到全方位無死角。并且通過對部分居民的訪談得知，大部分居民表示不會在意較高的物業費，更想要一個優質、健康的生活環境。

3.空置房屋的利用

筆者通過實地調查訪問了解到五指山存在很多已有業主但卻常年處于空置狀態的房屋，這無疑是土地和空間沒有得到有效利用的不良表現，如何將這些空置房屋利用起來而不造成浪費也是值得我們思考的問題。可以借鑒三亞市目前所采取的措施，將其改造成家庭旅館，業主可以在需要的時候回來住，其他時間可以交給專門的物業管家打理并作為家庭旅館出租給來五指山度假旅游的人員。所以要對現有物業公司進行改造升級，或是構建房地產公司建設、管理一體化的格局。

參考文獻：

[1]張明明.我國旅游地產投資分析[D].天津：天津師范大學，2008.

[2]任怡萱.五指山市發展養老地產的可行性分析[J].企業技術開發，2015（12）.