衛星城里的房地產投資

陳文浩

【摘 要】衛星城的建設是當今我國新型城鎮化的發展潮流，符合我國的社會主義發展方向，有助于我國調整產業結構，跨越中等收入陷阱。衛星城的高速發展建設中，必然就蘊藏了很大的投資機會，本文根據當下國民經濟形勢，對衛星城里的房地產投資選取，發展方向和潛力，以及宏觀經濟環境做了分析。

【關鍵詞】衛星城；房地產；投資

新型城鎮化的發展是我國建設社會主義小康社會發展道路上的一個必然的選擇，它是

一個歷史的、動態的發展過程，是不能一蹴而就的，而就需要全國人民在共產主義的領導下，

克服艱難險阻，勇敢正視問題，克服發展中的障礙。發展衛星城為“如何解決大城市病”的破題和我國新型城鎮化發展提供了嶄新視角和寶貴思路。以衛星城為紐帶和橋梁，以大城市為龍頭，以中小城市為依托，必將助力我國走上城鄉統籌、產城互動、生態宜居、和諧發展的新型城鎮化道路。

衛星城這一概念最早是由英國學者霍華德提出的，然后被美國學者泰特第一次正式使用的，意思是在大城市周邊建立的如宇宙中衛星般的小城市，環繞著大城市，以解決大城市的空間和人口上的一些弊端。衛星城的建設要有長遠目標，是百年大計，衛星城建設計劃一旦確定，就不要輕易改變。需立足于我國建設成發達經濟體的長遠目標。因此，在設計上就要有長久的眼光，學習西方國家的建設風格一次建好之后，就可以用幾十年甚至上百年，而我國的有些工程建筑，往往十幾年就要重新推倒重建。設立好規劃之后就不能隨著地方政府人事的變遷而重新改變方案。

當前中國經濟經歷黃金十年的高速發展之后，正面臨著產業結構失衡，經濟增長速度變慢，核心生產技術缺乏，創新能力不足，以及由于獨生子女政策帶來的人口紅利消失以及人口老齡化的問題。目前世界上有不少人開始質疑中國會陷入中等收入陷阱，但中國仍然有很大的發展潛力，中國的執政理念不是華盛頓共識，中國可以通過制度改革來釋放改革紅利，然后通過新型城鎮化，發展城市群，以特大城市為中心，選擇相對發達的小城市在那個基礎上建立衛星城。通過衛星城的建設，來調整城市的產業布局，拉動內需，來應對挑戰，緩解經濟下行的壓力，尤其房地產行業將迎來更加寬松的環境和發展機遇。

當前中國的房地產市場已經占到了地方政府收入的百分之80以上，最開始的土地一級市場拍賣收入占到政府每年收入的百分之30，開發商建好房子之后的賣房，政府進行產權登記和收取契稅等占到政府每年收入的百分之30，當居民購買好住房以后進行的家具裝修購買消費，政府收到的流轉稅加起來有百分之20左右，所以未來房地產市場還繼續健康平穩發展。當前我國面臨著中等收入陷阱，我國的制造業正在進行轉型，收益率下滑，過去30多年中，中國的高速工業化發展，與城鎮化發展不匹配，表現為高價的城鎮化，低價的原始工業化。工業化的生產最初級的產品，并不具備高的附加值，但由于工業化使得人口和資本聚集在大城市里，導致大城市的房價遙遙領先于小城市。這種情況導致了中國經濟目前通貨膨脹和經濟滯漲相結合。房地產的高價其實起到了一個吸收通貨膨脹的作用，緩解了我國的通貨膨脹壓力。房地產行業吸收了大量過剩的人民幣流動資金，2016年的上半年，銀行業的個人房屋貸款增長一騎絕塵，增長了2.8萬億，成為銀行業新的護城河。成功的降低了銀行的不良資產率，而同期企業貸款，卻增長的極少。

中國新型城鎮化可以通過衛星城的建設，來降低大城市工業化運行的成本，充分利用衛星城所具有的級差地租，降低工業用地成本，以及人工居住成本，降低大城市的高房價，降低工業生產的成本，給工業化生產的產業研發升級提供有力保障，爭取到寶貴的時間，緩沖國內經濟下行趨勢，通過衛星城的建設，最后能夠提供有效地房屋供給，以及低成本的工業生產。所以衛星城是未來的發展趨勢，衛星城里的房地產目前更加具有投資價值。

按照薩伊的經濟增長原理，主要靠三架馬車拉動，國內居民消費，國內投資，以及出口。目前國際經濟形勢仍然不樂觀，自從2008年的經濟危機以來，國際市場需求疲軟，歐盟國家仍然因為其高福利，而陷入債務危機的陰影里，而美國經濟雖然開始復蘇，但對中國的各種反傾銷，反壟斷調查層出不窮，美國國內保護主義嚴重，中國的出口在未來幾年仍然不樂觀。因此，新型城鎮化是夸大內需的有效手段，隨著人口的流入，以及政府的長期規劃扶持，衛星城里的房地產價值將會進一步上升。

選擇衛星城進行房地產投資，一定要認真參考注重這幾個方面，第一，該衛星城區域的扶持政策是否有合理規劃，能夠長期保證執行，政策的設定是否有吸引力，是否限制房價以吸引和保持人口流入。第二，該衛星城的環境是否宜人，衛星城承接主城的工業轉移，是否是具有高性價比的工業，是否會帶來嚴重的污染等問題。第三，衛星城是否有優秀的教育資源，從小學到大學，尤其是著名學府。好的大學搬遷到衛星城，能夠起到很好的宣傳鼓勵效果，并且可以有效帶來人口增量。大學生更加注重學校教育質量和品牌，但對學校所在地段等要求不高。同時高校的引入，還能帶來很大一部分員工入住。第四，是否有良好的醫療資源，宜居的衛星城如果有好的醫療資源能夠很大程度上提高該衛星城的投資價值。未來10年我國的老齡化問題會日漸嚴重，宜居的帶醫療條件的衛星城可以很好的榮納大城市的老年人口，給衛星城帶來消費增量。第五，衛星城是否有便捷的交通出行工具，首先參考交通樞紐等。第六，衛星城是否有行政機關的遷入，各級黨政機關遷入衛星城具有很強烈的正面示范效應，在當今的交通發展程度上，行政機關搬遷到衛星城一點都不會影響效率，甚至還可能提高效率，減少政府機關門口交通堵塞等現象。進行選擇衛星城投資的時候還要注意看這個衛星城的主城是哪個城市，衛星城生活成本和主城的生活成本進行比較，看衛星城是否更加具有吸引力，能夠承接主城的高等人才的流出。衛星城的的經濟發展無需百業興旺，而要具備自己的城市特色優勢?？催@個衛星城的特色是否具有競爭力，是判斷衛星城未來發展前景的重要依據。

關注衛星城所在地方政府的財稅制度，是否是自貿區，這個衛星城的稅收在地方政府和中央政府之間是怎樣分配的，這一點十分重要，關系著衛星城的長遠建設資金和地方政府的決心與動力。衛星城建設一般都會存在新天性的各種不足也要加以考察，如衛星城的初始入口聚集較為困難，服務業相對于主城區來說相對欠發達，外來人口不容易在這找到工作，很注重衛星城和主城區的交通便捷程度。中心城區的固有的各種基礎設施建設，使得中心城區生活多彩，各種文化娛樂活動使人能夠獲得放松，從而導致對人口的吸引力。優秀的醫生和教師，一般都有保障性住房在城區的工作地點附近，難以自愿的到衛星城工作。以致一流的學校和醫院如果沒有行政優惠和指令，很難在衛星城建立起來。這就考驗地方政府的執政藝術，政策規劃是否能夠克服這些問題。

總之，在進行衛星城里地產投資時，除了上述的考慮外，主要選擇在衛星城中的地鐵口，醫院，學校旁，這些地方能夠憑借區位優勢獲得比較優勢，從而獲得級差地租1的超額利潤。進行這樣的房產投資時，能夠獲得超額回報，平時因為周邊人口流動性大，可以進行出租獲得很好的租金收入。

【參考文獻】

[1]黃文忠.上海特大城市衛星城發展研究[J]. 上海行政學院學報，2003，01：80-91.