論基于養老物業服務的全面預算管理

徐倩瑩

【摘 要】我國老齡化社會的到來促進了養老物業服務的產生。物業服務和養老產業的結合對物業管理企業的全面預算管理提出了新的要求。本文從全面預算對養老物業服務的積極意義出發，分析當前物業管理企業全面預算存在的問題及其產生的原因，運用文獻研究法，探討如何建立完善基于養老物業服務的全面預算管理體系。

【關鍵詞】養老物業服務；全面預算；預算管理

據相關調查顯示，我國已進入老年化快速發展時期。根據統計，到2020年底，我國60歲以上人口將高達2.4億，占總人口的16%。這一發展態勢，對我國養老模式帶來新挑戰。當前，我國養老主要分為家庭養老和居家養老兩種模式。結合場所、信譽、信息、人員的優勢，物業服務參與居家養老勢在必行。

為了更好實現養老物業服務，物業管理企業需建立完善基于養老物業服務的全面預算管理體系。全面預算管理是物業管理企業實施其戰略目標的保證之一，是提高物業管理企業經營績效的有效途徑。

一、當前物業管理企業全面預算管理存在問題及其原因分析

（一）預算編制

預算編制是全面預算的起點，它能優化配置物業管理企業的所有資源，根據物業管理企業的戰略目標整合其資金流、信息流和物質流，提高物業管理企業的經營效益。

當今物業管理企業的工作重點是維護社區治安、延長社區設施的使用壽命和解決住戶的疑難問題。因為社區養老還沒普及，所以養老物業服務一直被忽略，大部分物業管理企業在進行預算編制時并沒有考慮養老物業服務。隨著老齡化社會的到來，物業管理企業需積極拓展業務，提供針對老年人的個性化物業服務。在進行預算編制時，優化配置養老物業服務的資源。

（二）預算執行

預算執行不到位，會直接影響全面預算實施的效果。養老物業服務沒得到物業管理企業的重視，我國目前也沒有先行者的經驗借鑒，在預算執行過程中，養老物業部門缺乏參與度，只能對財務預算實行事后控制。預算執行力度弱，部門參與度低，部門的費用支出超標，全面預算形同虛設，戰略目標難以實現。

（三）預算考核

預算考核給完善新預算方案提供參考，預算考核能提高物業管理企業各部門參與積極度，引導各部門根據全面預算計劃各司其職，相互配合。但養老物業屬于新生事物，因為物業管理企業缺乏養老物業的預算考核標準等參考依據，預算考核的作用被進一步削弱，最終導致養老物業服務質量難以提高。

二、如何建立完善基于養老物業服務的全面預算管理體系

（一）提高預算編制的有效性

1.明確全面預算目標

全面預算的目標是增強企業的市場應變能力，對企業的資金運用進行監督和考核。因應老齡化社會的出現，物業管理企業應為居家養老的老人提供養老物業服務，如家居清潔、體檢預約等。由此可見，物業管理企業的全面預算目標是為不同年齡層的業主提供特色化服務，滿足各類消費群體的需求，提高房地產開發商的聲譽，使其企業價值最大化。

2.制訂包括養老物業服務的預算表格

養老物業服務涉及的資金流向必須在預算表格中有所體現，這樣才能清晰量化考核全面預算的執行效果。物業管理企業的預算表格包括：

（1）收入類預算表格，如《物業費預算表》、《車輛保管費預算表》、《小區廣告費預算表》、《其他收入預算表》，其他收入包括證件工本費、游泳池門票、會所使用費等。其中，養老物業部門應該設立《養老物業服務收入表》，收入項目包括等家庭醫生、家政保姆等。

（2）費用類預算表格，如《工資福利預算表》《辦公費用預算表》《社區文化活動預算表》《環境清潔費用預算表》《園林綠化費用預算表》《公共設施維護費預算表》《樓盤日常維護費預算表》《其他費用預算表》，其他費用包括除四害費用等。養老物業服務的費用項目應該加插在對應表格中。

（3）財務預算表格，包括《預算資產負債表》《預算損益表》《預算現金流量表》等，這些表格的計算不能忽略養老物業服務帶來的影響。

3.建立全面預算管理委員會

建立全面預算管理委員會，制訂相關預算表，小企業采用自上而下式，即預算目標由上級制訂，不需要聽取下級意見。此種方法的優點是預算目標符合企業戰略發展需要，目標快速制訂；缺點是當預算目標不符合下級利益時，下級容易產生消極抵制的工作情緒，追求短期效益。如物業管理企業要求大幅度提高目標利潤，養老物業部門把針對老年人的特色服務取消，比如代購家庭用品、接送醫院服務等。從短期看，養老服務部門成本下降，利潤上升。但從長遠目標出發，物業管理企業的聲譽受損，市場辨認度大幅降低。大企業制訂相關預算表采用上下結合式，即由上級與下級共同制訂預算目標。此種方法的優點是綜合平衡各方利益，結果是上下級雙贏；缺點是經辦人員過多，耗時長，成本高。

預算委員會的設置有利于協調平衡各部門的工作計劃，在預算編制執行過程中予以必要的協調，起到樞紐中心的作用。

（二）提高預算執行的效率

1.實施高效的過程控制程序

在預算執行過程中，預算委員會必須有一套完善的管控系統來提高預算執行效率，最終實現企業的戰略目標。養老物業部門對預算執行需進行事前、事中、事后控制，尤其強調事中控制。比如過年前頻發的火車票、飛機票代訂代購業務，老年人日常飯菜配送服務，這些費用的發生必須遵循預算，由財務部門嚴格把關，不合理、超預算的支出不予支付。

2.因應客觀情況變化進行預算調整

在保證預算總目標不變的情況下，當預算制訂的假設條件發生變化時，相關預算執行部門，比如養老物業部門，在經得全面預算管理委員會同意后可以對預算標準進行適當的調整。比如過年期間家政保姆工資提高，會導致家政保姆聘請費用上升；又如急救車的呼叫費用屬于不可預見的支出項目，當這些不可抗力事件發生并影響養老物業實際收入費用時，相關部門應積極主動提出預算調整申請，確保預算方案符合客觀實際情況。

（三）完善預算考核方案

1.預算考核方案需客觀反映被考核人的績效

預算考核需落實到個人，預算考核結果需客觀反映被考核人的業務能力，避免吃“大鍋飯”。養老服務的考核標準除收入費用效益比外，更多的應體現老人們對居家養老服務的評價。意見評價的結果必須進行量化對比，通過評選“月度優秀”“年度優秀”來刺激員工的工作積極性，改善他們的服務態度，從而為養老物業服務創建良好的聲譽。

2.預算考核方案需保證企業戰略目標的實施

首先，預算考核方案需按照物業管理企業的戰略目標進行編制，結合養老物業特色服務的關鍵戰略經營計劃。在養老物業服務創辦前期，物業管理企業可以適當調高養老物業服務在績效方案中的權重。其次，預算考核方案需強調全員參與，除財務部門外，養老服務部門也要參與預算考核方案的制訂。最后，預算目標不能作為績效考核的唯一目標，如果過分強調預算目標，那么被考核人將不再客觀公正地披露事實，他們會傾向于保守報告數據，為未來預算數據預留“進步空間”。

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