中國房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)研究

趙永升

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國當(dāng)前的社會發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，與貨幣資產(chǎn)的占有量會影響居民的消費(fèi)行為一樣，商品房的財富價格-變動也會影響居民的消費(fèi)行為。通過本文的研究可知，無論是從理論上還是實(shí)踐上來看我國的房地產(chǎn)市場都具有財富效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時多數(shù)人的收入預(yù)期會增加，從而增強(qiáng)了他們的消費(fèi)信心，人們會增加自己的消費(fèi)從而促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)的價格下降時多數(shù)人感覺自己在未來的收益會下降從而壓縮支出，使得消費(fèi)萎縮。所以房產(chǎn)價格的變動對于居民消費(fèi)的影響是顯著的，房地產(chǎn)市場具有財富效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財富效應(yīng)；消費(fèi)；價格

中圖分類號：F224；F293.3

文獻(xiàn)識別碼：A

文章編號：1001-828X（2016）036-000336-02

引言

房地產(chǎn)是我國居民財富的主要組成部分，房地產(chǎn)價格的波動對于居民的財富總量影響較大從而也對居民的消費(fèi)產(chǎn)生影響。通常來講居民的財富增加就會引起消費(fèi)的增加，但是在我國居民的房產(chǎn)財富不斷增加的當(dāng)下我國居民的消費(fèi)卻沒有出現(xiàn)較大的增長。在這種情況下研究中國的房地產(chǎn)財富效應(yīng)無論是理論上還是實(shí)踐上都具有重要的意義：第一，豐富和發(fā)展了財富效應(yīng)的相關(guān)理論體系；第二，為我國政府部門進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控提供決策參考因而具有實(shí)踐應(yīng)用意義。

一、房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制及理論模型

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的財富效應(yīng)主要受到房地產(chǎn)價格的影響，并且價格上漲或是下跌所帶來的影響正好相反，所以本文在此僅研究房價上漲時的情況。

1.正向財富效應(yīng)

對于那些持有房產(chǎn)的家庭而言，房價的上漲則表示房主的財富在增加；雖然他們不一定會立即出售房產(chǎn)，但是出于對自己財富總量增加的信心他們會適當(dāng)?shù)脑黾酉M(fèi)改善生活。另外，對于那些有多套房產(chǎn)的所有者而言房價上漲他們的租金收益會增加，他們也必然會增加消費(fèi)。同時，他們對于未來可能進(jìn)一步增加的財富預(yù)期同樣也會刺激他們增加當(dāng)前的消費(fèi)。當(dāng)全社會整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定良好時那些正處于還貸期的居民也會認(rèn)為未來的收入會進(jìn)一步的增加，而使得自己的還貸壓力變小，也會增加當(dāng)前的消費(fèi)。

2.負(fù)向財富效應(yīng)

房地產(chǎn)價格的上漲對于租房者和購房者而言將會產(chǎn)生消費(fèi)上的負(fù)向影響。房價上漲會使得租房者不得不增加房租成本；而對于準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者來說不得不加大儲蓄的力度以應(yīng)對未來不斷增加的購房支出。這些都會使得這一類的消費(fèi)者減少當(dāng)前的消費(fèi)支出。

二、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)市場價格高位運(yùn)行

在2007年面對國內(nèi)的房地產(chǎn)價格不斷高漲的現(xiàn)象，我國出臺了相關(guān)的調(diào)控措施以防止房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)發(fā)酵；在這一輪政府的調(diào)控措施之下我國城市的房價總體上上升速度變緩，雖然房價仍然維持在高位運(yùn)行但是存在一定的下行壓力背景、廣州和深圳的房價在2007年末期開始下調(diào)。在2008年由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響我國推出了一系列的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，在這一輪的刺激作用下我國房地產(chǎn)市場又迎來了一次較大的發(fā)展，但是到了2010年后又開始放緩。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計表明國房景氣指數(shù)在2010年第一季度末期達(dá)到最大值以后整體開始下滑，到2011年第四階段下滑到100以內(nèi)，并在此后一直處于100以內(nèi)；到2014年已經(jīng)從96.91下降到94.72。但是，進(jìn)入到2016年受到中央政府“去庫存”的影響，“北上廣深”的房價出現(xiàn)了較大幅度的上漲。此外，一些二線城市的房價在2016年也出現(xiàn)了較大比例的上漲。

2.成交量由萎縮轉(zhuǎn)向“井噴”，空置率上升

由于2015年以前房價出現(xiàn)了下跌的傾向，消費(fèi)者在購房問題上越來越持觀望的態(tài)度，從而使得商品房的成交量下降，大量的商品房處于閑置狀態(tài)。2014年前10個月全國的商品房銷售面積為8.85×104萬平方米，銷售總量同比下降約8%。其中住宅和辦公樓的銷售均出現(xiàn)了超過9個百分點(diǎn)的下跌只有商業(yè)營業(yè)房的銷售面積上升8.3%。而整體的銷售額為56385億元，降幅達(dá)到了7.92%。在2015年的第一季度以及第二季度的第一個月全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長6%，但是增速同比下降了2.5%；到2015年的4月房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)超過4個季度下滑；而2015年的前4個月銷售面積同比下降4.8%為2.64×104萬平方米。但是，進(jìn)入2016年以來我國沿海城市和內(nèi)陸省會城市均出現(xiàn)了購房熱潮，這就使得2016年我國房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了“井噴”。雖然我國房地產(chǎn)的交易量不斷上漲，但是，根據(jù)住建部與社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國商品房的空置率在不斷上升。這就出現(xiàn)了大量小區(qū)商品房已經(jīng)銷售完成卻較少有人入住的情況。

3.企業(yè)開發(fā)成本增加房地產(chǎn)價格依然偏高

由于當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國的人力成本越來越高；此外當(dāng)前的建筑材料的成本也在不斷地的升高。這些因素的疊加使得企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時的成本大幅上升。有較多的房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨著較大的資金壓力，為了彌補(bǔ)不斷上漲的生產(chǎn)成本。房地產(chǎn)企業(yè)又不得不提高房地產(chǎn)的價格，以至于陷入了價格不斷上漲的惡性循環(huán)。當(dāng)前在非一線和非省會城市，我國房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)狀就是：房地產(chǎn)開發(fā)商為了保持高利潤而抬升房價，由此降低了銷量使得大量的房子被積壓，而希望政府采取救市的政策。而另一方面又有大量的有購房需求的居民，因?yàn)榉績r過高而無法購買。房地產(chǎn)價格的適當(dāng)下調(diào)對于緩解這兩者的矛盾意義重大。

三、中國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)理論分析

1.中國房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)

房地產(chǎn)價格的變化會引起房地產(chǎn)持有者財富總量的變化，從而影響消費(fèi)者短期消費(fèi)行為或者是影響長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用成為房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)。學(xué)術(shù)界將房地產(chǎn)價格上漲帶來的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用成為正向的財富效應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響稱為負(fù)向的財富效應(yīng)；房地產(chǎn)的財富傳導(dǎo)效應(yīng)有以下的6種方式：兌現(xiàn)的財富效應(yīng)、未兌現(xiàn)的財富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、流動約束效應(yīng)、替代效應(yīng)、信心效應(yīng)。

2.中國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的理論分析結(jié)論

結(jié)合房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制從理論上分析我國的房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)，可以得出以下的結(jié)論：第一，如果房地產(chǎn)的價格上漲，那么對于近期出售或者出租房屋的所有者而言他們的財富就會增加，從而影響他們的消費(fèi)行為，使得他們的消費(fèi)支出會增加；第二，如果房地產(chǎn)的價格上漲，對于那些持有房產(chǎn)但是不準(zhǔn)備銷售的所有者而言他們不會在近期內(nèi)增加太多的消費(fèi)，但是對于未來的消費(fèi)充滿信心；第三，如果房地產(chǎn)的價格上漲，那么租房者和購房者在其它收入不變的情況必須增加更多的投入才可以實(shí)現(xiàn)原計劃所以他們會減少消費(fèi)以保證購房和租房的支出；第四，如果房地產(chǎn)的價格上漲，那么投資者會進(jìn)一步加強(qiáng)對于房地產(chǎn)的投資從而使得房地產(chǎn)的價格別抬升并進(jìn)一步加強(qiáng)房屋所有者的消費(fèi)行為。

通過對上面的分析結(jié)合我國當(dāng)前居民的自有住房率較高的實(shí)際，我們可以最終得出如下結(jié)論：無論房地產(chǎn)的價格是上升還是下降都會引起人們財富的變化從而影響到了人們的消費(fèi)行為的變化；在任何一種情況下都會有一部分人擴(kuò)大消費(fèi)而有另一部分人減少消費(fèi)。所以，從理論上來講我國的房地產(chǎn)市場存在財富效應(yīng)。

四、中國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)實(shí)證分析

1.變量的選取

通過對相關(guān)研究文獻(xiàn)的總結(jié)分析，在本文的研究中選取的變量指標(biāo)包括：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（CY）作為居民的收入代表指標(biāo)；社會消費(fèi)品零售總額（CC）作為我國居民消費(fèi)的衡量指標(biāo)；選用全國房屋銷售價格指數(shù)（cH）來表示我國房地產(chǎn)的財富變化；考慮到我國居民存在較多的股票投資行為以及股市與房地產(chǎn)關(guān)系密切等原因，本文在此選用上證綜合指數(shù)（csl作為反映股票財富的指標(biāo)。

2.數(shù)據(jù)的選取

考慮到數(shù)據(jù)獲取和分析的需要，本文選取了2007年1月份到2015年12月份共9年的全國面板數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析。為了確保數(shù)據(jù)來源的權(quán)威性，本文選取的CC指標(biāo)、CY指標(biāo)數(shù)據(jù)是從國家統(tǒng)計局下載收集和整理而來；CH指標(biāo)數(shù)據(jù)則是發(fā)改委公布的歷年數(shù)據(jù)中匯總得來；cs數(shù)值這是從中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)中匯總而來。考慮到實(shí)際應(yīng)用的需要，需要使得數(shù)據(jù)的變化更具有線性的特征，消除干擾因素；為此本文對所選擇的數(shù)據(jù)進(jìn)行了自然對數(shù)變換，變換后的相關(guān)指標(biāo)分別表示為LNCC、LNCH、LNCY及LNCS。

3.實(shí)證過程與結(jié)論

在下文中將采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)及誤差修正模型這四種現(xiàn)代計量方法對中國的房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證研究。其中單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)是用來對長期的財富效應(yīng)進(jìn)行分析；Granger因果檢驗(yàn)則是用來研究中國房地產(chǎn)市場是否存在財富效應(yīng)；誤差修正模型是用來分析短期的財富效應(yīng)以及短期和長期財富效應(yīng)的關(guān)系。本文先對四個統(tǒng)計指標(biāo)的單整性進(jìn)行檢驗(yàn)。LNCC、LNCY、LNCH及LNCS是已經(jīng)進(jìn)行了對數(shù)變換后的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)以月為單位。采用ADF法來對這些指標(biāo)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。信息秩統(tǒng)計量記為AIC，該統(tǒng)計量是用來確定檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臏箅A數(shù)k的，AIC值越小越有利于檢測。根據(jù)對上述指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)可得上述4項(xiàng)變量具有不穩(wěn)定的水平序列；如顯著水平在5%以下那么一階差分序列拒絕含有單位根的假設(shè)，這是稱這種序列為典型的時間序列。

由我國的房地產(chǎn)財富效應(yīng)實(shí)證結(jié)果可以得出以下結(jié)論：

就長期而言，我國房地產(chǎn)財富效應(yīng)顯著。全國房屋銷售價格指數(shù)呈負(fù)方向影響全國消費(fèi)支出，即全國房屋銷售價格指數(shù)上漲1%，全國消費(fèi)品零售總額減少0.01%；全國房屋銷售價格指數(shù)下跌1%，全國消費(fèi)品零售總額增長0.01%。

就短期來看，我國房地產(chǎn)財富效應(yīng)不顯著。以近期為例，房價的時漲時跌使房地產(chǎn)市場一度變得撲朔迷離，存在太多的不確定因素，導(dǎo)致大多數(shù)購房者處于觀望狀態(tài)。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)持有者無法預(yù)期將來房價變動的趨勢，從而無法確定所持有財富變化趨勢，其消費(fèi)行為相對來說也比較謹(jǐn)慎，進(jìn)而消費(fèi)支出不會受太大影響。

五、結(jié)語

通過對我國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的理論分析和實(shí)證分析我們可以得出以下的結(jié)論：

無論是從理論上還是實(shí)踐上來看我國的房地產(chǎn)市場都具有財富效應(yīng)；當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時多數(shù)人的收入預(yù)期會增加，從而增強(qiáng)了他們的消費(fèi)信心，人們會增加自己的消費(fèi)從而促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；當(dāng)房地產(chǎn)的價格下降時多數(shù)人感覺自己在未來的收益會下降從而壓縮支出，使得消費(fèi)萎縮。產(chǎn)生這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的原因主要是因?yàn)閷τ谖覈用駚碚f房產(chǎn)是其主要的財富表現(xiàn)形式之一，對于很多家庭而言房產(chǎn)所代表的財富占到了家庭總財富的一半以上；而對于那些沒有房產(chǎn)的居民而言購買住房也是他們進(jìn)行儲蓄的主要目的。所以房產(chǎn)價格的變動對于居民消費(fèi)的影響是顯著的，房地產(chǎn)市場具有財富效應(yīng)。