測量技術在房產測量中的應用分析

尹洪偉

摘要：本文對當前房產測量中常用的測量技術與方法和常見的若干問題進行研究，希望能對房產測量的改善有所幫助。

關鍵詞：測量技術房產測量；應用；問題與對策

一、房產測量的意義

房產測量的內容包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護的依據，直接關系到房產產權人的切身利益房產測量的全過程都體現了嚴謹的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測量是進行城市土地資開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料按照國家有關部門制定的房產測繪技術標準和有關其用地的有關信息和資料，通過對房屋狀況和其權屬狀況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產產權的管理單位提供基礎數據最后，房產測量也是衡量和檢驗房地產開發商銷售面積是否縮水的重要手段。由于商品房價格一直處于高企狀態，部分開發商在利益的驅使下常打起房屋面積的主意，損害購房者利益，因此推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、常見房產測量技術

房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有以下幾方面。

（一）房產數字化測圖技術

數字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數字化測圖具有成圖質量高、勞動強度低、圖載信息多、速度快等特點。數字化測圖采用一定方法采集有關房產的信息，通過計算機處理相關數據，再經過圖形生成和編輯，獲得房產數字化圖，后經數控繪圖儀，繪制成房產圖。

（二）運用坐標解析法進行房產測量的計算

一般來說房產面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，用地面積測算是封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程中，房地產界址和房產面積糾紛經常發生。因此一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的估算方法與公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產測量計算具有大的進步意義。建設部專門制定了《商品房銷偉面積計算及公用建筑面積分攤規則》，文件對其中專業性很強的房屋邊長丈量、面積計算的要求沒有作出更進一步的分析說明，因此坐標解析法進行房產測量計算的實際操作中需要進一步的得到規范與修正。

1.房屋邊長丈量較差之限差為了便于和國際上通行的規范相適應，同時考慮到新規范對界址點的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用，規范應增加邊長丈量較差的限差公式的相關標準。2.坐標反算邊長和實際丈量邊長較差之限差。相關規范對房產界址點的精度作出明確的規定，也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋，因此測量其界址點的方法體現出了優越性，只要滿足精度要求就能以界址點坐標反算邊長來代替直接丈量邊長。3.面積誤差之限差。有關房產面積計算的精度缺乏一個統一明確的標準，需要給出一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式，保證房產面積精度標準的統一。

（三）GPS技術在房產測量中的應用

GPS技術是當前快速發展的數字定位測量技術，GPS技術因其有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產測繪系統以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖RTK測量技術是是GPS定位的最新技術，更有利于測繪的精確化和準確化其具有其他測量技術不可比擬的優點，應用越來越廣泛。

三、房產測量中常見問題分析

（一）層高與凈高的區分

國家標準《房產測量規范》中對層高的定義為，指房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面或樓面至地面的垂直距離《規范》中沒有給層高一個明顯的誤差，允許誤差國家標準《房產測量規范》中所指房屋層高2.20m以上的計算建筑面積，其含義是層高在2.20m或2.20m以上的計算建筑面積但在實際操作中，而凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當實際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m因此在房產測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準

（二）對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進行房屋實地測量時，由于誤差的原因或者房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻在施丁圖中本應相等的邊出現不相等的情況，使得設計中衛規則多邊形的房屋變為不規則這種情況下，需要對測量數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是否為測量不準確所造成，若確實不相等的，則根據測量結果進行繪圖和面積計算

（三）共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓共有面積的分攤，首先要計算出房屋的總建筑面積和房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，計算出面積分攤系數后，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級分攤和多級分攤，這種情況應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤例如一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同該幢別墅的特殊之處在于下

層兩套住宅沒有在樓梯處留門，且下層有兩個獨立的車庫。具體分攤方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤；然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用，但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯而積的分攤。

四、結語

房產測量技術不但具有基礎測繪工作所特有的技術性，而且具有很強的法律性，其測量成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個房產主的經濟利益。但是在房產測量實際工作中還存在一些問題，這些問題的解決與否，如何解決，直接關系到千家萬戶的利益。相關部門在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。同時測量單位應合理選用測量技術與方法，提高測試精度與準確度。