商業銀行個人住房信用貸款風險分析及防范措施

【摘要】隨著社會經濟的發展，商品經濟也處于蒸蒸日上的過程，人民的消費能力以及消費潛力也在不斷上升。住房作為民生的一大課題，深深地影響著我國社會的各個環節。住房貸款為一類超前消費方式，也逐步被人們所接受。本文對住房貸款的形式內容進行討論，對相應的風險做出了一定的概況，并為應對這些風險提出了一些創新措施。

【關鍵詞】住房貸款 風險 創新措施

社會經濟的發展帶動了商品經濟的發展，尤其是進入二十一世紀以來，又邁入了一個新的臺階，隨之而來的人民物質消費需求也持續上升。住房作為民生的一大課題，深深地影響著我國社會的各個環節。人民對房屋的剛性需求鑄就了樓市長期的平穩上漲，但基層群眾購買能力有限，多數會去尋求貸款這一渠道。樓市的上升也給相關行業帶來的一定的發展，但因其對應的貸款額度較高，也伴隨著一定的風險。認識這些風險，如何更好地解決這些風險，這對社會平穩向上發展有著重要意義。

一、我國個人住房貸款發展現狀

（一）個人住房貸款發展特征

我國個人住房貸款整體上屬于上升過程。在20世紀90年代以前，并未在住房信貸上有過多側重。隨著城鎮化的發展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個人信貸業務。較1997年，1999年個人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀，開啟了一個新篇章。2003年個人房貸首次突破1萬億，在06年與08年又分別突破2萬億與3萬億元。至2009年，我國個人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長了約185倍。

我國個人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點：

第一，額度高。考慮政策、房產抵押等因素，對比于其它貸款，個人住房貸款具有更高的額度，為購買力有限的居民提供便利的同時，也相應隱藏了部分隱患。

第二，周期長。這一特點與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個因素都有關系。我國個人住房貸款年限從幾年到30年不等，無固定年限，居民可根據自己需求選擇。

第三，分散交廣。住房方面，我國申請貸款居民較多，每筆申請金額與申請年限都有所不同，早就的龐大的信息基數。而個人信譽又因人而異，所以該類貸款對銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。

（二）我國個人住房貸款現狀評價

在政府與市場的雙向引導下，個人房貸呈蓬勃發展的姿態，二十年來，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發展下，必定會存在一些相應的隱患。房地產是一個較為典型的資金密集型行業，因可將產權作為抵押物，相對安全且收益較高，銀行對其更是青睞有加，資金變會不斷的流入其中。此行業也能帶動臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業的發展，可謂是牽一發而動全身。住房貸款高速發展所帶來的風險，若我們不能加以重視，必將出現重大的危機。

二、我國個人住房貸款中的相應風險

（一）銀行自身存在的風險

房貸人群基數較大，對商業銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒有對申請者的經濟實力仔細審查，亦沒有制止部分申請人對申請資料的弄虛作假行為。為了增加業績爭取市場，些許并不具備或是還款能力較低的申請者都被大開綠燈，這對銀行后期的經營埋下了風險。另一方面，銀行缺乏有效的評估措施，致使評估額度與應得差異較大。

（二）借款人方面的風險

借款人沒有提供真實有效申請資料，大多單位也會幫助申請人提供虛假證明，這對信貸評估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機行為，購房時利用信息不及時對等這些手段，會導致房產泡沫增加過快。貸款年限長，申請人自身家庭、健康等因素都會或多或少影響個人支付能力。利率的變動也會使貸款者出現違約現象。

（三）借款契約存在的風險

合同與貸款擔保都會存在相應的風險，簽訂協議時，由于協議中并未存在應有的解釋或存有漏洞而導致后期糾紛；擔保面中，個人房貸是一個長期的還款方式，企業的擔保并不會長期有效的保證申請人的權益。

（四）對資金流動的影響

房產的高速發展，使個人信貸急速上升。其在銀行貸款項中的比例過高，則會使得一段時間內，銀行資金鏈緊張，倘若購房人未能有效及時的對貸款項進行償還，進一步則會使得銀行資金鏈斷裂，從而引發更加嚴重的資金問題危機。目前，我國相當一部分地區已經存在了這些隱患，必須引起我們對其的重視。

三、我國個人住房貸款的風險防范

無論是什么貸款都存在一定的風險，需要我們采取合理的方式方法進行防范和應對。對于我們所討論的個人住房貸款也不例外，我們提出幾個措施加以防范。

（一）積極推進個人信用制度建設

我們利用信息技術將個人信用記錄和信用評估集中起來，以此建立全國性的信用檔案管理系統，銀行可以比較便捷的審查借款人是否有可靠的資金來源，是否存在其他債務、抵押物等一系列的相關信息，這一系統可以讓銀行更加客觀的來判斷客戶信用度，由此針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。目前來看，我國的個人信用評分模型基本開發完成。該模型是基于全國統一的個人信用信息基礎數據庫的數據，采用數據挖掘和統計分析方法，以及綜合的考察個人信用行為特征，以得到借款人在還款意愿和還款能力方面的個人信用分值。據中科院虛擬經濟與數據科學研究中心副主任介紹，該評分系統的分值范圍在0～1000分之間，分數越高，說明受評者的信用風險越低；分數越低，說明受評者的信用風險越高。此系統是依托中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫它可以給授信決策和貸后管理提供了一種新工具。

（二）健全抵押物處置制度

應積極的培育發展資產拍賣市場，可以做到有效實施抵押貸款并讓它能夠發揮其真正的效用。此外還必須培育和發展有關的中介機構與資產拍賣市場，定制房地產拍賣規程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問題。我們還應健全對房屋使用者的安置制度，規范市場房地產評估業務行為，從而保證對抵押物的估價是真實有效的。并且確定出準確合理的抵押率。

（三）盡量減弱個人住房貸款的流動性風險

商業銀行采用市場化的手段來轉移流動性風險，積極推進資產證券化市場發展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創建出來之后，再轉售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分數流動性風險。

（四）加強立法以防范法律風險

若存在一些客觀因素導致職工下崗、失業、疾病等因素導致客戶支付能力產生困難，以至于影響還款，法院的判決一般是對貸款人有利，銀行即便是能得到對抵押物的處置權，可能會因為缺乏良好的法律環境，而導致收回的物資難以變現。因此，銀行呼吁要加強對法律的完善，以及與律師進行合作來深入研究法律法規，確保業務操作的可行性以及在法律上的有效性，切實防范風險。

四、總結

分析個人住房貸款現存的風險并提純防范風險的方法，對我國經濟的快速增長，保護消費者需求以及防范金融危機有積極的作用，并且業促進了社會的團結和嚴謹的法制環境。因此，商業銀行應該盡快建立健全房地產業務的風險防范和管理體系，加強對該業務借款人、商業銀行、房地產商和政府部門的關注，對隨時可能發生的問題做到提前防范，以確保個人住房貸款業務的安全、有效進行.

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作者簡介：李會雨（1985.6-），女，漢族，河南平頂山人，本科，鄭州銀行職員，研究方向：金融工程。