宏觀調控對房地產市場規模影響的實證分析

崔璐+郝建新

摘 要：房地產業在我國經濟增長具有重要貢獻，基于它的重要性，政府以宏觀調控目標為指導，運用多項具體政策對房地產業的投資規模和發展規劃進行引導。為促進政策更好地發揮效用，文章選取2007-2015年的季度數據，利用格蘭杰因果分析進行實證檢驗，探究政府宏觀調控對房地產市場規模的影響。結果表明：宏觀調控中，稅收政策的影響力度最大，土地政策次之。金融政策相對來說影響力度最弱，更偏向于長期影響。本文據此提出了三方面的政策建議：進一步完善稅收政策；合理規劃土地供應；加強金融監管。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；市場規模；實證分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2017）04 — 0077 — 03

一、房地產市場規模的發展現狀

房地產行業是我國的支柱型產業，具有很強的聯動效應，房地產業的規模擴張，可以促進國民經濟的增長。但當房地產業過度擴張致使市場過熱時，可能會導致投資過度集中，房價迅速攀升。根據國家統計局公布數據，我國房地產開發投資額從2000年的4984.05億元增長到2015年的95978.85億元，15年間增長了近20倍，年均復合增長率為21.79%。從政府的角度來說，房地產業的發展需要建立在滿足人民生活需求的基礎上。當市場規模的過度發展導致房價過高時，政府需要采取措施加以限制，消解投資過熱的現象，使房價水平回落到合理區間。本文從政策作用機制角度出發，分析我國政府對房地產市場規模的調控影響，根據實證檢驗結果進行評價，并提出相應的政策建議。

二、影響房地產市場規模因素的文獻綜述

目前對影響房地產市場規模因素的研究主要側重房地產市場規模與地區人口發展的關系，房地產市場規模與城市化的關系，房地產市場規模與經濟增長的關系等方面。

在房地產市場規模與地區人口發展因素方面，龍奮杰、吳公樑（2003）利用我國31個大中城市2000年末的數據建立多元線性回歸模型，證明直接影響房地產投資的人口因素中暫住人口對房地產投資的重要影響〔1〕。何薇、章恒全（2014）選取經濟、社會、政策機制等三方面的驅動因素進行主成分回歸分析，證實人口發展對房地產投資存在顯著的驅動作用〔2〕。

在房地產市場規模與城市化因素方面，趙朋（2006）從理論上分析了房地產投資增長的兩種效應對城市化水平影響，并通過一般均衡模型證實了房地產投資與城市化的正相關關系〔3〕。張立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省際面板數據進行實證研究，結果表明：全國層面上，其他影響因素一定時，空間城市化和資本城市化對房地產開發投資的影響遠大于人口城市化〔4〕。

在房地產市場規模與經濟增長因素方面，黃忠華、吳次芳等（2008）采用1997-2006年我國31個省市的面板數據，證明全國及區域層面房地產投資能夠引起經濟增長，并且相互影響〔5〕。潘濤、李敏等（2015）利用2000-2011年全國31個省市財政支出、房地產投資和經濟增長的有關數據進行實證，研究表明房地產投資對經濟增長具有明顯的促進作用〔6〕。

根據以上研究結果，房地產市場規模的發展受多重因素的影響。而從我國產業發展的環境來說，政府宏觀調控不可忽視。要全面總結房地產市場規模的影響因素，則需要結合對政府宏觀調控作用的分析。

三、房地產市場規模主要政策作用機制

政府應對房地產規模過度擴張時，主要運用金融政策、土地政策、稅收政策等手段，調節相關的市場需求狀況、土地獲取渠道、資金融通渠道，將行業的投資發展速度維持在合理程度，保證房地產行業的產品及價格能夠貼合民生需求。

在市場需求狀況中，購房者的需求受信貸稅率等政策調控的影響。政府可以通過金融政策對個人住房貸款的投放量和額度進行調節，調控房地產企業的回籠資金量，影響房地產企業的發展規模。在稅收政策方面，政府通過實行差別化稅率，放寬首套房征稅額度，提高二套房等的征稅額度，以此擠出投機性需求。購房者消費資金是房地產企業后續運轉資金的重要來源，通過政策調節購房者需求，可以起到控制房地產企業開發投資規模的作用。

在土地獲取渠道，一般有“招拍掛”的方式〔7〕。為防止大型房地產企業過度囤積土地，政府通過調控土地供應量、用地途徑，抑制土地儲備過熱。另外，房地產開發企業還會通過兼并重組來擴充土地占有量，實現規模化擴張。針對這種情況，政府通過制定并購重組規范來調控房地產行業的并購行為，合理分配土地資源。

在資金融通渠道，房地產企業融資主要來自銀行貸款。一方面，政府運用信貸政策調整銀行貸款利率、額度，調節整體融資環境，使房地產行業的融資規模合理化，防止資本過于集聚在房地產行業；另一方面，加強對融資來源的監管，限制非法渠道的資金進入房地產業融資范圍，保證調控政策的實施效果。

四、多重政策影響房地產業市場規模的實證分析

結合上文，我國政府為實現房地產行業健康發展、資源配置效率提高的宏觀調控目標，運用了稅收、土地、金融等主要政策對房地產業的投資規模和發展規劃進行引導性調控，保證房地產業市場規模的合理發展。接下來對政策影響房地產業市場規模的效果進行實證分析。

（一）變量數據的選取及單位根檢驗

本文收集了2007年到2015年的全國性季度數據，原始數據均源自中國建設銀行網站以及中經網統計數據庫。本文采用Eviews 8.0來進行格蘭杰因果檢驗〔8〕。

政策方面，房地產稅收政策調整選取全國房產稅收入（簡稱PTR）進行表示；土地政策選取房地產開發企業土地購置面積（簡稱LPQ）作為政策變量；金融政策選取1-5年中長期貸款利率（簡稱LIR）作為變量。本文選取房地產開發企業投資完成額（簡稱RI）代表房地產市場規模，進行分析。

為了消除變量數據的異方差性，變量中的比率指標均乘以100，再對所有變量取自然對數，增加數據的穩定性，接下來的模型論證均采用經對數處理后的數據。

采用ADF檢驗法對4個變量展開單位根檢驗，判斷各時間序列數據的平穩性。檢驗得知，4個變量均為一階單整的數據，可以假設變量之間存在協整關系，接下來對這些變量展開協整性檢驗。

（二）協整性檢驗

本模型的構建涉及到4個變量，因此采用Johansen檢驗法進行協整檢驗，檢驗結果如表2。

根據表2內容所示，在5%的顯著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四個變量之間存在著2個協整關系，這說明了房產稅收入、土地購置量、中長期貸款利率與房地產投資額之間存在著長期穩定的經濟關系。

將變量在檢驗中的協整系數標準化，可以得到如下方程式：

方程式體現了變量間的長期均衡關系，即房產稅收入和土地購置量對房地產投資額產生正效應，而中長期貸款利率則對房地產投資額起負效應。并且根據方程，房產稅收入對房地產投資額的助推作用即影響系數最大，土地購置量次之，中長期貸款利率的影響作用最小。

（三）格蘭杰因果檢驗

結合單位根檢驗和協整檢驗結果，4項變量指標均為一階單整時間序列，并存在協整關系，因此進行格蘭杰因果檢驗，顯著性水平取10%，滯后期取1-4，檢驗結果如下文。

據檢驗結果的F統計量和P值，對于PTR，僅在滯后1期時，PTR是RI的格蘭杰原因；對于LPQ，在滯后1-4期時，LPQ是RI的格蘭杰原因；對于LIR，僅在滯后4期時，LIR是RI的格蘭杰原因。

也就是說，在相對較短的時期里（滯后1季），上一季房產稅收入與土地購置量是影響當季房地產投資發展的因素；在相對較長的時期內（滯后4季），房產稅收入、土地購置量、中長期利率三者與房地產投資額之間存在著顯著的影響。結合上文的協整方程式，從長期來看，稅收、土地、金融等政策都影響著房地產開發投資規模，并且政府在信貸等金融方面的調控會抑制房地產規模發展，而短期來看，政府在稅收、土地方面的調控對房地產規模發展的效用更為顯著。

五、政策建議

實證表明，政府宏觀調控能夠對房地產市場規模起到相應的調節作用。其中，稅收政策和土地政策能在短期內實現一定的調控效果，也存在著長期效應；而結合金融政策，可以長時間的維護政策目標，起到理想的政策效果。

由此，本文從稅收政策、土地政策、金融政策等宏觀調控方面出發，提出以下政策建議：

第一，完善稅收政策，適當調整稅收優惠政策。政府在彌補保有環節稅負空缺時，應減輕流通環節征稅額度，促進住房資源的合理流動，以保證房地產開發與存量周轉相結合，使市場規模控制在合理的水平內。同時，在房地產業發展過程中，若出現投資過熱現象，政府應適當取消土地增值稅、個人所得稅等優惠政策，減少投機行為產生的便利條件。

第二，合理規劃土地供應，實現土地的有效供給。政府應加強土地供應規劃，注意與城市規劃結合。合理供應住房建設用地同時，根據住房市場的去庫存分化現象，進行分類調控，結合現狀提升一二線城市土地供應量，減少三四線城市土地供應量。并根據當地供需狀況擴大相應住房建設用地供應計劃，以最大限度的實現政策目標。

第三，靈活運用利率杠桿，加強監管房地產企業的資金周轉。政府應加強銀行融資監管力度，對開發商項目貸款按低中高檔類型住房進行區分，對于中低檔住房實行利率優惠政策，對高檔住房提高利率，并按情況擴大差別力度。同時，結合房地產業的發展現狀分類調控，采取諸如提高一線城市信貸首付，降低三四線城市的首付比例等措施，提高政策調節的針對性。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕龍奮杰，吳公樑.城市人口對房地產投資的影響研究〔J〕.土木工程學報，2003，（09）：65-70.

〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地產投資驅動力研究〔J〕.武漢理工大學學報：信息與管理工程版，2014，（02）：274-278.

〔3〕趙朋.房地產投資波動與城市化關聯性研究〔J〕.華東經濟管理，2006，（10）：37-40.

〔4〕張立新，秦俊武.城市化與房地產開發投資區域差異—基于動態面板數據模型的實證〔J〕.當

代財經，2014，（11）：103-110.

〔5〕黃忠華，吳次芳，杜雪君.房地產投資與經濟增長—全國及區域層面的面板數據分析〔J〕.財貿經濟，2008，（08）：56-60，72.

〔6〕潘濤，李敏.政府支出、房地產投資與經濟增長—基于省際面板數據的實證分析〔J〕.工業技術經濟，2015，（03）：138-144.

〔7〕吳振華，蔣紅.房地產市場主體行為對土地價格的影響實證研究〔J〕.價格月刊，2015，（11）：

44-49.

〔8〕胡志寧.Stata/Eviews計量經濟分析〔M〕.北京：中國人民大學出版社，2010：253-261.

〔責任編輯：孫玉婷〕